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规避“一房二卖”专家有招

对于大多数购房者而言，买房是一件“享受”辛苦过程的事情。因为涉及到的金额巨大以及一系列的法律法规和专业的操作程序，购房对于个人来说这是一个较专业且陌生的行为。而其中可能产生的风险对于大多数人来说可能都比较陌生，因此一些购房者在购房时的一时疏忽，可能引发不少房产销售纠纷。例如楼市中的“一房二卖、多卖”的行为就屡见不鲜。本期，我们将通过相关案例来提醒购房者如何规避这些风险。

案例回顾

2013年上海市青浦区人民法院就审理了一个相关案件：原告杨某某与被告王某某在2012年2月签订了《居间合同（出售）》一份，约定被告自愿向原告转让其于2010年旧房拆迁所获得的拆迁安置房一套，签合同当日，原告即付清了全部房价款，一周后被告王某某将该房屋交付原告使用，原告杨某某遂对房屋进行了装修，装修完毕，原告便搬入居住。

2012年8月，第三人季某某自称同样与被告签订了房屋买卖合同，被告已向其转让该房屋，并以此为由，强行搬入该房屋居住，遂与原告产生纠纷。

为此，原告诉至法院，请求判令：1.依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告协助原告办理系争房屋的过户手续。

对此，第三人季某某称自己与被告签订购房合同在先，并也付清了全部房价款，因此原、被告之间签订的合同是无效的，据此向法院提出如下诉请：1.依法确认第三人与被告签订的关于系争房屋的买卖协议书有效；2.被告协助第三人办理系争房屋的过户手续；3.原告立即搬离系争房屋。

法院经审理查明，本案中，原告与被告签订的《居间合同（出售）》，以及第三人与被告签订《协议书》均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，均为有效。被告存在"一房二卖"的主观恶意。其次，虽然第三人与被告签订合同在先，但原告自2012年3月即开始占有、使用了系争房屋，并对房屋进行了装修，且已支付了水、电、煤等费用。现系争房屋已由原告在先实际占有，故第三人与被告签订的合同已不具备实际履行条件。

据此最终法院判决：一、确认原告杨某某与被告王某某签订的 《居间合同 （出售）》有效；二、确认第三人季某某与被告王某某签订的《协议书》有效；三、驳回原告杨某某的其余诉讼请求；四、驳回第三人季某某的其余诉讼请求。

上述案例是在现实生活中出现“一房二卖”的典型案例，因原房主的“一房二卖”致使签订合同的另一方当事人季某期待的物权落空，造成难以挽回的损失。“一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为，对于这种行为，当事人可以订立书面合同，约定违约金、定金等作为交易保障，约束对方的行为，并在权益受损时获得补偿。但不能使自己要求获得物权——房屋的所有权的利益实现。那有什么方法能够在购房时避免遭受“一房二卖”的陷阱呢？

一、进行预告登记

2007年10月实行的《物权法》中设计的预告登记制度，为防止“一房二卖”提供了有效的法律途径，房屋在进行了预告登记之后，就具有了物权的排他效力，购房人将来就可以获得所购买的房屋。预告登记是《物权法》为了保护不动产交易，提供的一种特殊的保障措施。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而预告登记后，要在三个月内进行不动产登记。否则，预告登记失效。预告登记制度不仅可以防止开发商“一房二卖”，也可以避免开发商拿已经出售的房屋向银行抵押贷款。在二手房买卖中，预告登记也具有同样的效用。

因此，在签订房屋买卖合同的时候，暂时还不能办理过户登记手续的，消费者签订合同时要约定“预告登记”条款，并应及时向登记机构申请预告登记。在办理的同时，登记机关也会查清是否是“一房二卖”，登记后如果真发生“一房二卖”，由于消费者登记在先，购房就不存在问题了，这样即使未能办理过户登记手续，也可防止卖房人“一房二卖”。

本案中，季某如果预先办理预告登记，杨某就无法在预告登记失效前进行物权登记了，而王某处分房屋的行为也无法产生效力。此时如果王某不履行合同，季某则可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。

二、尽快办理过户登记

根据我国《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。此条针对的是不动产物权变动的法律后果，这说明登记作为不动产物权变动的法定公示方法，它反映了不动产物权的排他性和正当性要求，是不动产物权的形式要件。没有登记的不动产物权，是不完善的物权。

同时,根据《物权法》第十五条的规定，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动。登记是不动产物权变动生效的形式要件，并不是债权合同生效的形式要件。不动产物权变动登记的效力如何，不影响双方当事人达成的不动产物权变动合同的效力。合同的生效能够产生债权法上的效果，但不一定能发生物权法的效果。要发生不动产物权的变动，还必须进行不动产物权的变动登记。

由此可以看出，在签订房屋买卖合同之后，最重要的便是尽快办理房屋过户手续，一旦将房屋过户到自己名下，房屋才真正意义上的属于了自己。

在二手房买卖过程中产生的风险还有许多，但只要购房者在购房前调取了产调，对房屋的基本信息有了一定的认识，再在看房时多留心房屋的实际状况，最后再及时办理房屋过户手续，买房的大部分风险都可以有效的避开。

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