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微城市·慧生活：结构城市运营创新模式

博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会

中国地产主题论坛(一)  微城市·慧生活：结构城市运营创新模式

7月21日09：00——12:00

周广超： 尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！

这里是“博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会主题论坛”的活动现场，我是本场会议的主持——周广超。非常高兴与大家相聚在美丽的三亚，共同探讨在“城市运营”的创新模式中，如何构建未来智慧生活。

三亚，这个在我国最南端的热带滨海旅游城市，自古就是一片十分适合人类栖息、繁衍的乐土。早在一万年前，断发纹身的先民们就在三亚大地上创造出史前文明的“笔洞文化”。然而一万多年后的今天，在互联网、大数据、云计算等科技不断发展的背景下，人们的生活方式、工作模式、居住形式都在发生变化。

  就好比中国房地产已经从单一的产品设计，底商配套，先建房子再等待区域成熟的时代已经被“城市运营”所取代。众多城市运营式操盘的出现，正见证了中国人的人居观念正在走向成熟。而我们本次论坛的主题就是《微城市•慧生活：解构城市运营创新模式》。

在中国城镇化快速发展进程中，如何通过城市运营而取得城市资源的增值和城市发展最优化是我们面临的最大课题及全新机会。在“城市运营“的热潮下，会催生出哪些新的服务模式和商业机会呢？我想通过今天的主题论坛，也许会给大家一些启发。

在论坛正式开始前，请允许我介绍一下今天到会的主要嘉宾，他们是：

中国城市科学研究会智慧城市联合实验室首席科学家  万碧玉   先生

住建部住房政策专家委员会副主任   顾云昌  先生

中建新塘（天津）投资发展有限公司总经理  陈伯君  先生

财经评论员、知名媒体人、学者    吴伯凡  先生

北京大学城市规划与发展研究所所长、宝佳国际董事长  高志  先生

物联软通信息技术有限公司总经理    陈海勇  先生

物联天下科技集团股份有限公司总裁  阎峰  先生

罗牛山集团信息中心总经理    张志强  先生

北京科技园建设集团董事长    郭莹辉  先生

迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长  李晓东  先生

思源置地副总经理  祝福  先生 

新希望地产总裁  张明贵  先生 

新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁  李战洪  先生

感谢各位嘉宾的到来。

首先让我们邀请 中建新塘（天津）投资发展有限公司总经理  陈伯君  先生，做欢迎致辞。掌声有请。

陈伯君：尊敬的各位来宾、业界的朋友们，大家下午好！我是来自中建的陈伯君，博鳌房地产一直引领行业的发展，今天和大家一起探讨城市建设和城市运营模式，探索房地产新的发展机遇，是一个非常难得的机会。我代表公司对大家的到来表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。

智慧城市建设成为推进互联网+的聚焦点，科技创新时刻改变着我们的生活，便捷高效的智慧生活也正在走来。今天我们邀请到了很多专家一起在这里分享智慧城市的创新模式、分享中国建筑在城市建设中对智慧城市的探索经验，希望今天的论坛能够推动城市发展贡献一份力量，切合大会的主题，介绍一些塘沽湾的项目。

塘沽湾项目地处滨海地区，通过整体规划、开发、建设，未来打造成集绿色、生态、智慧、海绵城市于一身的生态新型城市，项目建设一来，中建对城市理念不断探索和实践的过程中循序渐进。很高效借此机会和大家共同探索和交流，共同为行业的发展提供新思路，探索新方向。

谢谢大家。

周广超：感谢陈总的精彩致辞。

城市的出现，是人类走向成熟和文明的重要标志。随着信息技术的迅猛发展，人类正在步入一个崭新的智慧时代。社会生产、人们的生活在发生革命性的变化。今天我们十分荣幸的邀请到中国城市科学研究会智慧城市联合实验室首席科学家  万碧玉  先生 来为我们解读“关于智慧城市的发展与未来展望”，演讲时间，25分钟，掌声有请。

万碧玉：尊敬的各位领导，各位专家，各位同事大家上午好！非常感谢受邀来这里做讲话，其实我是来学习的，我也见到了很多房地产的领军人物，因为我是学城市，有一个城市科学的领域。给我的一个小题目，我非常的感兴趣，因为是智慧城市，从我的学习和研究的角度做一个简单的汇报。

我主要是讲几个方面，一个是智慧城市本身的问题，第二个是城市未来的发展趋势。我是中国城市科学研究会，我们有8个单位，包括生态、水、绿建等等，我们是属于智慧城市的，而我本人主要是政策研究。

首先，有一张图，这是全球城镇化的发展过程，刚才的主持人也讲城市在发生变化。怎么去解决城市的问题？未来到2025年有70%以上的人会居住在城市，但是我们国家2014年颁布了国家新型城镇化的规划方案到2025年，我们国家要达到60%，从去年年底的数据来看是56.1%的城镇化率，城市如何承载庞大规模？现在有两个大的方向。

第一，我们的城市越来越大，比如北京、上海。新城区是老城区的7倍，城市扩大率越来越快。

第二，城镇化太快。比如我们看了一些数据，20%的城镇化率到70%，欧洲是花了200年，美国是120年，日本是80年，但是我们国家的城镇化，从建国开始，我们的城镇化是17%左右，经过三个五年计划，维持在15%—20%，但是改革开放之后，一下子到了56%，我们用了35年的速度，很多学者和专家讨论，我们是不是太快？

快速城镇化造成的问题是什么？为什么每年下雨就会被雨淹？这是快速城镇化造成的城市水、能源、交通，包括智慧城市的打造的影响，同时城市老化以后，有很多的问题，我们的老化率比国际上很多国家要大。

城市化的扩大，不仅仅是中国的问题。比如洛杉矶、墨西哥，墨西哥80%的人口都居住在城市里面。为什么要搞智慧城市？15年前，有一个数字城市的概念，当时提的数字城市概念是把城市的基本要素进行信息化、数字化，互联网开始兴起的时候又提出智能城市，而智能城市有3个阶段，第一个阶段是2007年开始炒这个概念，2010年是开始操作，有一个非常核心的观点，智慧城市不是终极目标，它的终极目标是生态、可持续，智慧城市的主要核心是在于各个部门都起来了。从2012到2015年，2015年以后，有一个非常大的变化，智慧城市不仅仅是信息化的公司了，大家慢慢的把智慧城市的概念做到了落地的项目，我们经过3个阶段的总结来看，最主要的问题是在座各位问题。一个是没钱，地方政府因为各种各样的经济环境支持不了。智慧城市对城市有什么好处？第二个是谁来建设？第三个是技术层面，包括信息化、资源共享，第四个是谁给出钱？

经过这几年的实践，我们在城市的角度上，会慢慢进行落地。很多时候我们要关注城市基础设施本身、水、能源、交通，微城市的概念非常好，这是什么概念？等下的老总会给大家做解释。

我们在中央层面，总理在2015年的方案里面都提到了智慧城市，2015年主要讲城市的建设和管理，2016年主要是讲最后一方面。智慧城市一定要改善人居环境，使人民的生活更加安心、省心、放心。国外也做了很多，全球600多个城市搞智慧城市，国外的智慧城市和我们的智慧城市完全是两种不同的思路和方法。比如新加坡，他们做一个ITS；比如德国是智能电网，他们是从下往上，而我们国家是从上往下。

我们国家有超过400个城市提出智慧城市的工作。但是很多都还是在炒概念。60%做好了顶层设计，就是花钱把项目进行梳理，只有20%的城市真正开始启动做事，做得非常好的有五、六个。这些城市反过来，不一定是北京、上海大城市，往往聚焦在新城、新区，比如说生态城。北京市的朝阳区都是示范试点城市，但是根本没有办法来做得非常好。总的投资额早期是1.56万亿，现在是1.3万亿。大家都在讲PPT模式，如何引进社会资本，把传统的建设理念导入到智慧城市的传递，我们国家有很多关于这方面的支策。

国外的城市和中国的城市完全不一样，国外的城市，不能说没有规划，但是大部分是自然形成，而巴黎2000多平方公里，他们的户型到10—20分钟以后，可以找到咖啡店、药店、学校、公共图书馆等等，他们画了一个圈，20多个小型的城市存在在巴黎的大城市里面。他们的交通规划实际上是按着这条线。而中国，什么是微城市？我们在20分钟以内能够完成消费、娱乐。有点像城市综合体，但是又把这个概念拔高，他们讲的是城市发展的模式和建设生态圈。而从理论研究的角度，一个核心区经过20分钟的路程图，绝对可以做到，我们不用花很多的时间在路上。

微城市的核心观点，首先水是循环的；其次交通是可以共享的；第三能源是分布式的；最后是物联天下老总提的有水、道路、交通之后，还需要安心。所以要打造以生态、绿色、可持续的城市模式。

我们总结了8点关于智慧城市，时间关系不再一一叙述。主要讲几个理念，我们是搞城市科学的，我从来没有造过一个城市  ，我连房子也没有造过，下面非常希望能够请中建的领导来讲，他主要讲生活空间、工作空间、移动交通、弹性能源、生态环境。我们目前没有达到一个很好的微城市，今天，希望中建能够把中建的微城市概念解释出来，特别想知道他的建设、投资模式。而微城市的内涵，需求式的解决食品问题，还有生态、产业的问题。

智慧城市的未来，主要是两个方向，一个是智慧城镇群，比如在江苏、南京、上海、安徽，我们有20几个城市用智慧城镇群的概念，我们所有的新城对接是最大的问题，而在广东、陕西很多省开始讲智慧城镇群。我们发现大城市做智慧城市的话是非常困难的，很多数据没有办法统筹资源，我们聚焦一个非常小的园区、新区，提出智慧的微城市的概念。国外的智慧城市概念和我们1千户、1万户的概念不一样，只有聚焦在下面的时候，才是比较好的，才能完成这件事。很多地方不落地，我们至上而下的把系统进行对接，企业、政府都在做什么？有时候政府越权把好的资源都拿在手里，而企业又为政府着急，这是机制体制改革的问题。政府可以做的公共服务，比如医疗、城市安全方面等等，而市场化是让市场自己来做的工作。

第二个，“一带一路”走出去，很多公司都参照我们的标准，我们支持企业走出去，现在做的城市。如果基础设施没有完全达到的时候，很多企业沿着“一带一路”往外走，是很好的。

第三个，一区一品”聚焦微城区。

非常感谢大家。

周广超：谢谢万碧玉先生的精彩演讲。

智慧城市的建设中有一项重要内容就是依靠物联网与其它科技手段建设智慧微城市，智慧街区，从而能够实现“微城市管理”“智能家居”、“智慧医疗”等。下面有请 物联软通信息技术有限公司总经理  陈海勇 先生作主题演讲，演讲时间，20分钟，掌声有请！

陈海勇：各位领导，各位媒体，各位嘉宾大家上午好！

刚才万博士就智慧城市的国家政策、趋势给在座的嘉宾做了铺垫。实际上，我现在演讲的题目相对比较落地的题目，这方面我们在中建新塘具体大型的社区里面有一个概念，中建希望用微城市的概念和品牌统一中建新塘试点区域进行囊括，如何打造新一代社区？如何打造建中新塘的智慧社区、新生活、微生活的驱使下落地的想法。

首先，介绍背景。智慧城市从2010年开始国家就推行，我们在城市工作会议上对于城区、街区等等新的要求，包括城市的治理和社区、街区环境开放式的具体要求，在这些大背景下开展智慧城市的工作。

我们和中建的合作周期里面，从去年的7月份开始，我们一直做智慧城市的运营，智慧园区、社区具体的建设和投资的工作，我们希望通过智慧城市、智慧社区、产城融合共同的理念，在中建新塘全新打造的项目，形成一套模式和标准进行推广。

中建具体的微城市或者是大型社区的建设和开发过程中，我们希望智慧城市形成互联互通的大架构。通过智慧城市的手段，在资源配置上实现均等化，以结合体服务微城市的发展。社区层面，我们希望将社区资源共享最大化。

我们有很多地方都是睡城，因为发展的不均衡，我们城镇化过快、过大也会导致均等化的问题，社区教育、社区医疗、社区交通等等一系列的问题爆发，我相信在座各位都是地产界的同事，大家在地产开发上，包括后期交完了之后，也有很多这方面的问题。

目前来看，我们建了很多很漂亮的房子和景观，我们是作为现代社区。现代社区虽然建得很漂亮，但是我们在社区的服务宗旨方面会存在很大的问题，因此我们希望借助智慧城市、智慧微城市和智慧社区的手段以及方法，构建新一代的智慧发展，以人为中心的社区模式，满足人各方面的需求为导向构建新一代的社区，甚至叫新一代的微城市群概念。

中建在微城市理念的统一领导下，一起发力，包括我们也叫一站式服务的满足，也叫复合互联互通、可达性的服务，各个方面的可达性创造新一代的社区，在业态创新、配套创新、服务创新、运营创新4个方面带来新的变化。

我们希望通过新一代社区，或者是智慧微城市的建设，旅游居住变成生活的环境。社区的模式，由传统的物业管理向微城市、可运营的方向进行转变。社区实业化的平台由城市类变成社区类，也就是公共资源的可达性进一步的极大化。我们希望具体在塘沽湾上进行落地。我们的具体位置也在滨海新区金融创新区的旁边也是属于新开发的区域，我们除了物理上构建资源外，社区的安全、交通、服务便利性等等也存在一定的挑战，因为我们是新的开发，因此我们希望通过智慧城市、智慧微城市的概念，打造智慧微城市，以及满足中建新塘和其他的地产的区别。

针对这个状况和需求，中建新塘塘沽湾的运作中，我们的团队有半年以上的探索，梳理了中建新塘智慧微城市的新一代社区建设的重点内容，涉及到社区安全、养老、教育、商业的一系列需求。这里面就不一一介绍。

总体来说，我们未来在中建新塘塘沽湾打造智慧微城市，我们构建了一个基础平台，也构建了一个基础的信息平台，基于此，我们建了N个社区的服务和应用，这不仅仅是叫信息化的应用，伴随着这种应用，在社区的服务提供上，线下线上的服务商引入到塘沽湾的项目上，整个中建的塘沽湾15万居民提出的创新服务，同时我们搭建一个运营体系，这个运营体系在这个项目上也存在比较大的挑战，这也是我们正在进行挑战的。我们在搭建中建塘沽湾项目微城市里面有两大要点。

第一，搭建O2O的基础设施平台。从结构上满足城市的形态，达到“四网、三房、三屏、一线”，这些工作我们会在具体的项目规划建设过程中落地。从O2O社区微城市的基础设施方面做了整体的设想。我们在整个智慧微城市里面，从社区的微城运营服务中心、政务中心，我们也做了详细的规划，这些规划也具体落到中建塘沽湾项目的建设过程中。我们通过一张信息网的平台，在O2O线上服务和线下服务相结合，其中最重要的是政务的服务，因为我们和新城镇做一个总体的开发举措，很多时候我们的居民和新城镇的居民是吻合的，在政务服务方面达成了非常好的共识，增强居民在社区服务的联系，以及解决居民在政务服务的可达性方面。还有健康社区服务、安全服务、商业服务、教育服务、管家服务。

总的来说，在O2O线上的应用，我们有6大类，这里面包含了未来合作服务商的提供，是这在中建里面是非常重要的一方面，这和我们的运营模式相关。具体就不一一介绍。

其次，平台方面。塘沽湾的项目作为新城镇的核心整体开发区域，用我们的模式支撑智慧城市的运营，信息平台是一种互联互通的平台，我们结合城市网络化管理，实现对城市受众分析、跟踪、事件管理，我们将政府的网络管理和我们的社区管理相融合，包括数据平台，智慧微城市在塘沽湾的运营、调动、智慧、事件、管理。平安的城镇，或者是平安街区实现从街区到楼宇、家庭三级安全防范体系，包括社区的医疗、养老、教育，因为从新城镇和塘沽湾项目来讲，还有很重要的方面，就是产业。这方面我们还有一半的土地属于农业用地，用地和产业是相结合的社区农业，社区商业的服务，包括产城融合，希望在社区里面构建创客的平台支撑体系。

最后一方面，介绍未来在中建新塘塘沽湾的搭建，基于综合运营平台的资源对接，满足居民的需求，通过居民评价体系支撑运营的落地。全产业链的开发能力，打造中建的体系内和体系外的影响力。我们的这个项目已经进入到初步平台搭建和初步应用构建阶段，这就不一一说，这是我们的落地计划，我们在第一批落地的项目里面，我们在基础设施、O2O的设施配套上，按照平安、三房的体系构建，同时搭建平台，以社区安全、街区安全为切入点，构建中建新塘的智慧城微城市的体系建设。

在中建新塘塘沽湾项目智慧微城市需要注意的是，第一个是O2O的设施，第二个是平台的搭建，第四个是运行体系的搭建，第四个是服务联盟体系的建设，这是我们下一步具体落地的关注要点。

最后，目前在整个搭建中建智慧城城市塘沽湾项目里面，我们已经构建相关的联盟体系，包括安全、社区商品供应等等都逐步进行。谢谢大家。

周广超： 谢谢 陈海勇 先生的精彩演讲。

下面，有请罗牛山集团信息中心总经理张志强先生作智能社区及大数据的主题演讲，演讲时间，10分钟，掌声有请！

张志强：首先，感谢中建、组委会给我和大家一起做交流。

我和地产之间的，密切度不是很高，我是技术出身，长时间用一个官方名词是在企业里面做CIO，做各种技术的顶层设计。我接触大数据是在国外，回到国内以后接触了很多的企业，我做过智慧医疗、智慧交通，但是没有形成体系，在去年年底的时候，包括塘沽湾的项目解决方案，给我一种感觉，智慧城市和智慧社区是把各个方块在未来过去10年中信息化解决方面的方案，形成了一个有机的结合体。

我们谈到智慧城市和智慧社区，包括了很多的内容，包括医疗、农业、社区等等，这些方面进行高度的整合。我们现在都想大平台、大融合，但是在我的眼中，智慧社区和智慧城市的发展的延伸，就是通过地产的手段，通过传统模式将科技、物联网、大数据、云计算结合起来。

我将过去的案例和模式和在座的领导分享，有务实的，也有务虚的东西，希望我们有一个互相探讨的过程。为什么我提到大数据微服务？我个人认为，信息化手段的发展和延展，在过程中解决的是人们的痛点、难点，通过痛点和难点寻找商业上的兴奋点和模式上的创新点。

刚才的两位演讲嘉宾也讲了智慧城市原本的发展道路和顶层的模式，这些模式都是一些传统的，包括互联网+智慧城市，我个人认为，要形成四位一体的架构，我们经常听到什么是大数据，什么是互联网、什么是云计算？我概括的是：互联网是中端采集的根本；云计算是数据采集存储的源泉；大数据是制造和挖掘新的商业亮点的基础。相互结合起来，才能完成基础的架构。通过感知层、网络层、平台层和应用层，才能构建智慧城市的闭环化的过程。

首先，智慧交通方面。

其次，智慧社区带动智慧医疗的模式。这里存在一个瓶颈，什么瓶颈？是国家政策和现代信息化、互联网+在医疗方面的瓶颈。比如厨房药不允许远程、个人在线上处方开单，由医疗结构对接各大三甲亿元才能完成远程诊断、远程的处方和远程处方药的配送。但是智慧医疗通过可穿戴设备，通过这个体系，最后形成的大数据，建立的叫人们的健康图谱，随着采集中端的逐渐丰富，随着电子平台的丰富，可能就会逐渐形成在医疗方面的微服务。

第三，智慧教育。我们的集团旗下就有职业教育等等的模式探讨，我们已经完成了中小学以及职业高校的全体联动，实现了在线教育，包括老师的资源横向配定。   

最后一个是微服务智慧社区，包括智慧政务、智慧网络、智慧养老。像中建大型微城市的建立，通过科技手段，以物联网为基础，以云计算为储存的技术，通过大数据指引，会发现更多的亮点。我们原来的模式是通过头脑风暴或者是论坛的形式，我们想到新的模式，我认为未来的发展，新的模式，是谁来告诉我们？是数据来告诉我们。这才是根本的，才能用数据反映到生活的痛点、难点，来挖掘他的兴奋点、创新点。

微服务智慧监管，数据开放、权利公开、政务协同，由于时间关系不一一展开。智慧城市大数据平台总体结构，在灾难来临的时候，他们可以秒级的调动所有的资源，我们延伸一下，通过这样的架构，可以进行秒级的服务，我们的微城市、微社区在这方面上，形成根本上的超体验，而技术方面的东西让我们无缝连接。比如前台使用APP，后台在更新迭代的时候，前台的人一点感觉也没有的。这是科技手段提供微服务的超体验的过程，时间关系不更多的讲技术方面或者是架构方面，只是说把我之前经历过的和一些案例与大家分享。

通过这些案例的分享，希望能够给塘沽湾项目，同时和刚才嘉宾讲的东西进行相结合，希望能够有一个实实在在的落地项目，能够在中国看到微城市，能够让我们切身感受到科技所带来的好处。这就是我讲的基础案例，有务实的，也有务虚的，希望对大家有所帮助，谢谢。

周广超：谢谢 张志强 先生的精彩演讲。

智慧城市建设从规划到现在的逐步实施，包括了有政府公共服务，安防，交通、医疗、电网等项目的运营。据了解国内已经有一些企业在探索这一新领域，而且已经有龙头企业在做 “微城市”的实践落地，在运营方面积累了独到的经验与心得。

下面，有请 中建新塘（天津）投资发展有限公司董事长 陈伯君 先生与我们分享“智慧微城市与城市运营创新”，演讲时间，15分钟，掌声有请！

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