频道导航

峰会论坛：自持时代 解构运营

陈江根：我们都知道所有的自持地产资金的沉淀比较大，欧阳总在住房租赁里提到保利做了类REITs的模式，那么我们的盈利水平，我们的融资怎么做？类REITs开始做起来了，离真正的REITs还有多远，我们这条路该怎么走？

夏磊：我们今年特意写了租赁的深度报告，还引起了很大的反响。因为我们测算2018年、2019年租赁市场会给商品房市场减速负4%和负7%。中长期，到2031年，整个租赁市场会分流20.8亿平的住房销售需求，占新增需求的10.7%。这是让开发商非常担心的，但与此同时确实会呈现出2、3万亿的市场，所以租赁市场可谓是兵家必争之地。

我今天观察一个非常有意思的现象，像保利和新城都发行了类REITs的产品，几乎每一个发行方都说自己是第一个。所以我们今年每次看发REITs产品都说我们是第一支REITs，没错，他是这个领域的第一支REITs，但实际上他们都不是REITs，他们都是类REITs的产品。为什么？因为REITs涉及到税收框架的调整。目前REITs在中国2018年很难取得重大的进展，有两个原因。

第一，中国目前没有到鼓励发行REITs的时候，不仅仅是在于租金的收益率，还在于REITs主要的功能还涉及到退出机制的问题。刚开始搞租赁，我们要解决的是融资问题，现在不存在融资问题，建行、工行，每一个金融机构都在争相的投钱，他们时候想退出，可能到了2年之后才想起退出。到2019年、2020年，那个时候才是REITs的黄金时期，我相信才会出现第一支真正的R。

第二，税收结构上的影响。目前大家比较关注房地产税改革，其实房地产税改革大家关注的只是你对存量是否增税。我们也写过深度的报道，整个房地产行业有十多种税收，我们现在推行的房地产税改革一定是在开发、建设、交易、保有环节，各个方面税负的平衡，对REITs的减免一定是放在中间的，不会单独推出房产税或者单独推出对REITs的减免。在房地产大税制加快推进的情况下REITs的税制改革才能推进。基于这两个因素，REITs我们可以去期待，但是真正的实现真的要到2020年。

王盛：我今天上午参加了REITs的一个活动，在那个活动上我讲过戴德梁行针对全中国发行的48支类REITs做了一半的估价工作。在中国REITs的总发行量是1360多亿，我们觉得最终REITs的前途要大得多，10倍、20倍，甚至更多。同意几位嘉宾的看法，我认为真正REITs还没有成熟，另外一个很重要的原因是市场原因，包括税收、法律。中国现在还存在着资产的问题，优良的资产很少，所以有很少的业主愿意把优良资产收益很高的资产放进去。所以，他归根到底只是想用这个资产做一个抵押，现在做的类REITs基本上都是运营资本的融资行为。一般都是3、4年的期限，过一段时间就要重新做一遍，显得很累。而过一段时间，一些业主会真正的愿意将这些资产所有权让出来，那个时候真正的REITs市场才有发展的机会。最近这些类REITs也有一些新的突破，住宅的类REITs还是很有意思的。所以这种类REITs的发展会对很多人士有启发。

陈江根：运营必须要跨界整合很多资源，这两年房地产有一个关键词，即跨界合作。相信未来房企行业的互融互通和其他行业的互融互通应该是一种大的趋势。最后请四位嘉宾给我们展望一下未来一年、两年，最长不超过五年，房地产市场、房地产界将呈现什么样的格局？

夏磊：今年的十九大报告我非常认真的学习了，我要借用几个词，中国的房地产行业经过20年的发展，真正的富起来了，但是可能还没有强起来。未来5年中国的房地产行业可能要从量的扩张到质的提升和质的飞跃。就像我们的居住体验一样，未来我们居住的体验不是从一居换到两居换到三居，而是我们要做更有品质的房子。比如说当代的绿色建筑，比如说金茂的一些非常高端的住宅，我们要从小区、要从建筑结构各个方面提升我们的居住品质。所以，未来的5年我们在质上会有一个非常大的提升。

王盛：我认为中国的房地产市场是一个黄金白银的市场不说，还是一个淘宝的市场。市场上有一系列存量的资产，能够被慧眼认出来，能够把它的价值真正的体现出来。从我们做存量、做运营的这些专家来讲，市场的机会是非常非常多的。总体来讲，我觉得住宅市场会有一系列不确定因素，不确定性因素就意味着风险，但是风险就带来了机会。所以，今后几年未来的房地产市场会有很多很多的机会，希望大家都能抓住。

周进：把当今时代最大的痛点变成最大的亮点，以康养旅游产业助推中国地产，方兴未艾，大有可为。

欧阳捷：我觉得主要是两方面。第一方面，因为我们的房地产市场非常大，所以可能不能一概而论。对于住宅市场，我跟夏老师的观点稍稍有所不同。刚才我跟张鹏总聊，限价令导致一刀切，导致节能建筑、装配式建筑全都起不来了。十九大报告意味着未来的调控会延续5年时间，大家不用多想，在这种情况下限价令不可能放松，因此未来的品质是不是能够得到大幅度的提升，我觉得我们可以跟夏老师再看看。

第二，从商业地产来讲未来会有很大的机会。我们现在吃的也好，穿的也好，用的也好，增速要么下降，要么已经变成负增长了，这种情况下我们的人均收入水平在提高，我们对吃的、用的没有太大的欲望了，那么我们的钱用来干什么？未来将是精神消费。前段时间我去了在北京著名的朝鲜餐厅海棠花，到那儿以后，看到他们在唱抗美援朝战歌，我觉得这就是未来，未来以文化引领的精神消费，将带给商业地产大市场。这是未来我们更大的市场，而不是再走过去传统的电商、传统的商户、大卖场、步行街和传统的购物中心的模式，而是更具文化特色的商业广场时代将会来临。

陈江根：各位来宾，时间原因，我们今天的论坛自持时代解构运营的对话就到这里，商业养老、康养旅游，包括公寓。我们卖出去的物业，社区的运营其实也是至关重要的，做好社区运营可以促进邻里和谐，促进社区的活力，可以加强整个开发商长尾市场盈利的空间和时间。同时还会有办公空间的运营，办公空间高品质的运营可以给在座的所有每一位嘉宾每天把1/3，甚至1/2以上的时间留在办公室的人，带来高效舒适的办公体验，也可以给我们创造更多的社会价值。所以，从运营的角度来说，有两种物业类型。第一，我们要做的是盘活存量。第二，要把新的增量做好运营，做好持有。

最后，再一次感谢台上的四位嘉宾带来的分享，希望他们的观点能够为我们将来做出更多更好的满足人民美好生活需求的产品有一些启示。最后感谢凤凰房产今天的文化盛宴让我们耳目一新，最后谢谢所有的来宾。

点击查看完整内容