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外地人大举落户想炒房 谨资金回流一线吹大泡沫？

1、前言

在写本文之前，我先表明逻辑和结论，不然又被一些人盖帽字，什么空转多。

1、我一直预测的大部分城市房价要到2020年才可能真正看到下跌，这一点没变！因为逻辑依然不变。

第一、新一轮棚改计划到2020年结束，政策利好没了，需求也透支完了；

第二、2020进入美国加息缩表的高潮，全球流动性才会明显感到收紧，尤其是有外债的房企融资成本会明显提高；

第三、中国的金融去杠杆需要时间才能显效，房企这几年赚饱了，资金也可以维持一两年；

第四、目前基准利率4.9%，房贷利率虽然有上浮10%，也只是5.39%，仍然处于历史最低位，且基准未加息，对存量无影响，2018年即使加息，也顶多1次，2019年加1-2次，按每次0.25%算，基准也只有5.65%，且加息对楼市的抑制作用需要时间累积，房贷有收紧，但其他个贷和房抵贷非常宽松。

2、2018、2019年期间，对于已经暴涨过的一二线城市和三四线城市，我一直认为市场会高位横盘，已经大涨的城市，但棚改项目仍然较多的，恐怕还会有小幅上涨，没有大涨的三四线和五六线，继续接力上涨。这一点，也没有明显的改变。

稍作修改的是，未来放松调控的城市，因为创造了一些新的需求，市场的热度还可以再维持一段时间，短期难跌。自住的，改善的，你能等三年等的起现在不买也行，但大部分人都等不了，你就可以趁着调整时买限价的新房，或者淘急售的二手房笋盘。投资需谨慎，随便出个限售三年，就把你套住了！

3、今天要写的是，深圳市场，可能会出现最后一波小反弹！然后2020继续调整！调整逻辑就是上面的第一点。

有人跟我说，你不要公开看多深圳，空军把你当做精神支柱，指望着房价下跌呢，你还看多，这样容易掉粉，话也不要说的太死，万一预测错了，自己打自己的脸。

呵呵，但这跟我性格不符，我是个心直口快的人，想到什么说什么，也算是个诚实的人，从来不喜欢说假话，打不打脸无所谓，看我文章的人，应该都是想要买房的人，我只是把看到的市场新变化传递出来，会不会涨，买不买，你自己判断，因为我也可能看错，但我如果不告诉你新情况，闭着眼睛让你别买，等两年再看，可能会耽误你时机，到时候罪过更大了。

2、深圳

最近我有个不好的直觉，担心资金回流一线，主要是投向深圳。近期不断有读者问我如何迁户口到深圳买房的事，包括广州、上海、武汉、成都、长沙等城市，我随便截几个图如下。

深圳代办户口的人士表示，2016、2017年业务量大爆发，这一波房价上涨，刺激到很多外地人来落户，超过一半落户的人想买房。有些人是因为天气，环境和深圳的城市竞争力，想来深圳长期发展。有些人仅仅是想落户过来投资买房。

2017年，深圳的公寓和产业用房卖的很好，据某大房企的销售透露，买他们公寓的有30%是外地人，还有银行的人士也跟樱桃大房子透露，做公寓按揭的客户大部分是外地人，因为公寓不限购，外地人在户口办好之前，只能买公寓，但有钱谁不想买住宅呢，价值明显比公寓高。

到底会有多少外地资金来深圳买房？谁也不可能有全面的数据，我也只是根据这些风向来判断有这个苗头和趋势。

我担心深圳楼市小反弹的原因主要有这几个：

首先，从需求端来看。

1、如果从第一次调控算起，到今年3月，满2年，如果第二次调控算，到今年10月满2年。本地的首次置业需求，积累2年后，手头攒100万首付的人可能又有一批了，观望一段时间后会入市。

2、本地的换房需求，在去年趁高套现后，很多也在观望，但他们手里没房心里会不踏实，等不了太久，因为担心踏空的风险比下跌风险更大。

3、在深圳本地工作的人，原来在二三线城市买了房子，会趁机套现，凑足首付到深圳上车。

4、外地的投资资金，经过二三四线大涨后，手里房子多的会套现一部分，钱需要寻求投资渠道，一线城市的房子长期看好，越来越成为一种投资保值的金融产品。

其次，从供给端来看。

1、深圳的供给量短期跟不上。

2017年的供给量太少 了。根据深圳中原统计，2017年全市一手住宅批售33707套，环比下降30.4%。深圳共售出25820套一手住宅，同比减少36.2%，为近8年来最低。2015年、2016年住宅预售套数分别为6.3万套和4.4万套。二手房方面，全市二手房成交73830套，同比减少31.4%，但二手房成交量仍是新房的2.9倍。90平米以下的小户型占了7成。

看这走势图，2015-2017年感觉又是2008-2010年的翻版，只不过比那一轮更为极端，涨幅更大，供给量下降更快。2010年调控后，2011年小幅调整，2012

2017年7月，深圳说本年度本年度计划新增安排建设商品住房8万套、建筑面积720万平方米。其中，新供应用地建设0.5万套、建筑面积约45万平方米；城市更新用地安排建设4万套、建筑面积约360万平方米；征地返还用地建设3.5万套、建筑面积315万平方米。

2017年过去，不知道安排的任务完成没有。2017年深圳的土地出让收入是774亿，但全部是商业用地，工业用地，新出让的住宅用地只有1块！却是租赁用地。

看看下面这图，四个一线中，虽然北上广的也不多，但好歹还卖了几块地，深圳却是0。

靠城市更新供给的建设速度实在太慢了！这个真是没法预测供给量，要等深圳统计局公布2017年的新开工面积才知道。但总的感觉是，供给量没那么快跟上，所以2018年、2019年的新房供给量估计还是少，到2020年应该会多些。

第三，从市场调整的深度看

2016年3月份第一次调控刚出来时，深圳市场也是恐慌的，二手房市场，出现了一些急于抛售的低价房子，但很快就消化了，市场只低迷了两三个月就回过神了，然后房价继续向上，到2016年10月份，第二次调控，市场又开始恐慌，导致价格和成交量都在下降，到了2017年3月份市场情绪稳定，但开始分化，豪宅在涨，比如深圳湾，香蜜湖，还有一些后起之秀，比如宝安、龙华也都在涨，但同时，一些老旧的地区在跌，比如坂田，罗湖，布吉那些地区房子就很难成交，溢价空间大些，但也不多，大概在10%以下。整体而言，深圳市场的调整深度远不如北京，只要有明显低于市场价的房子，比如比高峰期降价10%-15%的房子，也很容易成交，可见购房者目前对于降价的心里预期就是十多个点左右。

新房市场，2017年的豪宅因为限价，比二手房便宜，卖的不错，让有钱人捡到了便宜，普通新房价格没有涨，但有的定价并不比二手房低，所以卖的一般，去化率不高，据深圳中原地产研究中心监测，2016年10月楼市新政之前，深圳一手住宅楼盘开盘当日销售率基本在60%以上，但2017年这一指标平均仅为25%。但是开发商也不急于降价，偶尔拿些特价房出来卖。好地段的新楼盘，因为资源较为稀缺，房企干脆不卖了，由售转租，变相捂盘。还有政府的人才安居集团，也到处在收购房子。

2018年元旦之前，因为有取消阴阳合同的传言，成交量有小幅反弹，但元旦之后，并没有实施，所以市场又冷清了。2017年住宅成交以小户型为主，2房3房占比超过80%，总价在500万以内的居多。

第四、深圳比北上广调控松，入户门槛低。

1、深圳的调控是一线城市中最松的，首套首付只要3成，北京上海首套都要4成，3.5成，换房族的首付也比深圳高。

2、北上广这些城市早就没有阴阳合同了，所以也不存在高评高贷的问题，因此杠杆不高。但深圳不同，阴阳合同一直存在，深圳的杠杆率全国数一数二，接近160%，北京上海只有百分之六七十，一是深圳人投资意识强，二是深圳的房子几乎全部可以贷到成交价的7成，甚至可以高评估，贷款八九成，撬动的杠杆更高。

3、深圳的落户门槛低！缴纳社保 6个月，本科毕业，就可以落户了。可以轻松破除限购。北京上海落户的难度，全国人民都知道，限购5年，基本上除了本身在北京上海工作的人，外地资金想临时进入很难。深圳现在排队落户的人数据说有好几十万。

第五、四个一线城市中，深圳的人口流入最多！经济增长最强劲！

北京是在赶人，上海也在控人口，广州深圳还在吸引人，深圳就更是敞开大门引进高端人才，2015、2016年增加的人口有113万，2017年的数据还没出来，估计也会增加几十万。

经济增长，2017年前三季度，深圳最高，8.8%。深圳也是市场经济最为发达的城市，恒大都从广州搬到深圳来了。

3、总结

就深圳而言，2018年，还有一些不确定性的因素，比如深圳的阴阳合同会不会取消，按照中央部委的文件，是要求地方取消阴阳合同的，但深圳会不会执行，什么时候执行，没人知道，规土委和银行、税务局的系统需要先对接上才能实行。

著名的水库欧神已经公开预测深圳市场2018年开春会反弹上涨30%，这个幅度估计欧神也是闭着眼睛猜的。但他们带队到深圳投资已经在进行中了，据说深圳湾的几个盘2017年被他们抬高了价格，欧神青睐于老破大， 不过老破大谁来接盘？不知道，想改善的需要买大的，但肯定不会买破的，除非有好的学位，最后还是继续忽悠外地人来接盘？

像北京这样已经跌了20%的，我觉得可以入场买了。今天还有人问我，燕郊有投资客资金链断裂急卖，三万多跌到一万多能不能买，这种你有资格当然可以买了，要想买到最低点，恐怕神仙都踩不准，只是相对的低点就算成功了。

深圳，如果2018年供给量还是上不来，今年指望市场跌多少，确实也不现实。跟高峰比有十多个点跌幅的房子就达到我的预期了。我看跌房价最主要的两个依据，一个是信贷，一个是潜在供给量。现在这两个因素深圳都不给力，今年如果不加息，而利率维持在首套上浮10%的话，市场就会慢慢接受这个利率上涨的幅度。

现在不断有外地粉丝跟我反馈，要迁户口来深圳买房，有些准备套现二三四线城市的房子来深圳买房。所以我非常担心一点，经过这一轮普涨后，有些资金会重新流向一线，因为钱没地方去，一线城市的房子可以作为长期的一种资产配置。现在还不明确是，这种资金量会对市场有多大影响。当然，北京上海很难进入，所以他们会首选深圳，这些投资资金是贪婪的，在2020到来之前，他们希望赚到最后一桶金。所以你会看到，为什么每一轮加息，加息的前期市场反应不大，一定要连续加五六次才会有效果，因为参与炒作的投资者都不认为自己是最后一个接盘者，希望赚一票走人。

看看日本那一轮疯狂的走势图，从1985年行情起步，1986、1987年疯狂上涨，调控后，1988年下跌了点，1990年再次反弹冲顶，1991年东京最先崩盘。而东京圈和其他城市的反应速度慢一点。

当然，我不是说中国会重走日本的路，到2020就要开始崩盘了。但是，未来两年，中国还要继续刺激三四五线的房地产，继续去库存，现在又要去商业地产的库存，这些都是需要货币刺激的，但刺激的越久，涨的越多，最后的风险就越大，所以我们也不得不防。

现在那些高杠杆炒房的人，因为银行的消费贷款一直在提供资金，他们的资金面短期还不会有问题。虽然金融业内部的人感觉到了去杠杆的力度很大，但现在还没有传导到终端，就个贷而言，除了房贷放款周期延长，贷款利率上浮外，其他消费贷和房抵贷真的还是很宽松，也弥补了购房者资金的不足。要等全面缩紧恐怕还要很久。现在对于投资者而言，如果资金紧张，随时可以变现解压，所以他们也不急于降价卖房。

至于投资建议，我几天前已经在知识星球上说了，公开也不方便给建议，大家可根据我的信息多思考下，自行判断和决断。

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