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住宅市场开始见顶 房企或试水农村租赁住房建设

九成中小房企两年后或退出

2017年房地产市场调控增加，限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”成为楼市主基调，抑制了大部分购房需求，多个城市的房价也有所降低。那么2018年的房地产市场将会是怎样一个发展形势呢？

“从目前来看，房地产市场，特别是住宅市场慢慢开始见顶了”，欧阳捷分析，在国家去杠杆、银根收紧的资金环境下，一二线城市的房地产市场不会像过去那样好了，三线城市受到的影响会更大。今年市场销售可能会比去年低，房地产市场的蛋糕一年比一年小，但2018年的住房市场整个会相对比较平稳，不会出现大起大落，房价不会暴涨也不会暴跌。

值得注意的是，2017年，虽然房地产市场的蛋糕有所减小，但行业分化加剧，市场集中度有所提升，龙头房企的业绩并没有受到影响，反而创出了新高。2017年碧桂园、恒大、万科的业绩都超过了5000亿元，绿城中国、龙湖地产、新城控股等16家企业的业绩超过了千亿。“越大越强、强者恒强”成为当前房企的基本格局。

“所有的资源都在向大企业集中，银行、基金、供应商等全面偏好大型房企”，欧阳捷透露，银行现在只给百强房企贷款，其他房企只收不贷。基金也慢慢转向百强房企的业务，其他房企基本上也很少做了。另外，供应商也更加着眼于百强房企的业务，尤其是出现小房企卷款跑路的情况后，中小房企的业务就更不敢做了。

“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，在这样的市场情况下，目前多个百亿房企都在冲击千亿目标，比如融信、融侨、正荣、富力、合景泰富等等，规模之争成为房企未来发展的一大要义。

欧阳捷分析，“所有的资源都在向大企业集中，龙头房企的车轮还在滚滚向前，大企业会跑得更快，中小企业越来越没有优势，甚至会面临着生存难题，之前讲的是不进则退，现在则是不进则没，未来房企之间的收并购应该会更加的频繁。2015年我们曾提出，90%的中小房企会退出地产江湖，从现在来看，到2020年这个判断基本上会实现。”

欧阳捷表示，预计到2020年，20强房企的市场份额会达到60%-70%，百强房企会占据80%左右，这时候中小房企就没机会了。这些中小房企到哪去？一二线城市的拿地成本太高，中小房企会向三四线城市下沉，但等大房企进入三四线城市，中小房企就只能退到五六线城市。

在去杠杆的政策环境下，明年房企的融资会变得越来越难。欧阳捷透露，前端融资等通道受阻，未来房企融资成本肯定是越来越高，因为市场上的货币总量减少了，流向房地产资金也会减少。小房企的融资渠道变窄，融资成本可能在15%-18%，大房企融资成本目前大概5%-7%。

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