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【房企区块练】房企世界杯来袭！4家港资房企开战 谁的作战能力最强？

进攻指数：销售增长率 周转率 

防守指数：负债率 现金流 

效率指数：净资产收益率 融资成本 

技巧指数：市盈率 市值 

成长指数：销售目标 土地储备

房企区块练之港资房企战斗值比拼（凤凰网房产制图）

香港房企对内地而言曾是一个令人敬畏的存在。其统治地位一如20年前足球世界的欧洲赛区，英国、法国、德国、意大利众星闪耀，葡萄牙、荷兰、西班牙群雄并起。

根据当时的财务数据，港资地产企业在1998年前后登上发展顶峰。彼时香港股市市值最大的10家企业分别是和黄、新鸿基、恒生银行、汇丰银行、长实、恒基、中电、太古、中信泰富以及新世界。市值TOP10名单里，房地产企业公司占七成。

港资房地产企业更是内地房企的传道授业之师。成本控制的绝门独技成就了中海地产稳坐内地房企“利润王”；商业运营的高超手段也让内地万达、中粮、新城等“晚辈”有机会与当时的世界水平直接对话。

但商场之中，进退仅在一念之间。在过去10年的相对保守战略指导下，曾经在中国房地产市场独领风骚的港资开发商逐渐出现了一些暗淡。这些走向神坛的港资地产前辈们在规模战与高周转的高节奏赛制中显露乏态，但是一众绝技傍身，这一区域的参赛者依然不容小觑。

打法解析：

高举高打

一直以来，港资房企在运营商业地产方面经验丰富。如恒隆、太古、九龙仓等都是商业地产商中的佼佼者，众多内地商业地产开发商以之为拥趸。虽然在规模战的比拼中落下一程，但是香港房企的商业运营能力却依然值得内地房企学习。

在具体的投资性物业选择上，港资企业更多倾向于商业项目及高端项目开发，与内地房企的短平快的开发模式不同，港资企业一般会住宅、商业通吃，由于资本实力雄厚，对于内地企业难以企及的商业项目更有优势，商业经营更有利于确保现金流，增强企业抗风险能力。

同时由于开发城市核心区高端项目抗跌能力更强，其盈利更有保障，所以聚焦核心城市，聚焦高端客户的发展策略，对于规避剧烈波动的市场风险有益，但同时会丧失一定的市场机会。

防守反击

港资企业操作风格偏于保守。在经营思路上追求总体业务结构的资金平衡，控制负债，控制开发节奏，量入为出，以规避市场剧烈波动；内地房企通常强调要借助最大化的财务杠杆，追求在最短的时间内实现开盘销售，来提升经营利润，支持快速扩张。

变局之下，也有一部分港资房企也开始努力适应。进入2017年下半年后，部分港资房企对内地拿地展现出更浓厚的兴趣。记者整理发现，九龙仓除了分拆香港主要物业独立上市之外，同时近期在内地拿下多宗地块；恒隆地产也有大额融资计划以推动内地业务的发展；此外，新世界发展日前透露，将投入160亿-200亿港元在内地拿地。

从以往内地房企的效仿对象到如今积极转变传统思路，身份角色的改变并没有从根本上抹除港资房企重运营、重管理和在资金成本上的优势，在适应内地市场新的变化后，这些企业依然具有一决高下的潜力。

赛季状态：

与上世纪90年代港资房企在内地的风生水起相比，2017年港资房企在内地表现平平，前20强房企中难觅港资房企身影。克而瑞研究中心相关统计报告显示，2017年上半年销售金额TOP 30房企的门槛高达309亿元，较去年同期上升了78%，而集中度也达41.8%，较2016全年上升了10多个百分点。从上述排行榜发现，内地房企占据着主要位置，而九龙仓等多家香港房企的排名相比一季度则有所回落。

以往经验来看，九龙仓为代表的港资房地产企业最大优势在于资金以及全球视野和管理水平。由于靠近中国香港市场，港资地产商的资金成本远远低于同等规模的内地房企。绿城中国董事长宋卫平在比较港资、央企和民营地产商时，就曾表示，港资地产商的借贷成本只有2%，而绿城的融资成本是10%。

不过资本市场的逻辑正在转变，港资地产商的这一优势2017年并没有被完全发挥。仅从股价来看，2017年以来以中国恒大、碧桂园、融创中国为代表的内房股增长迅猛，分别实现3~10倍的增长。

“资本目前以土地储备、资金流转率以及销售规模为主要参考，高周转模式与港资的重资产运营模式相比，前者更易实现规模倍增”，一位香港证券人士告诉记者。

面对内地房地产的高周转模式，港资企业一直无法适应。以瑞安房地产为例，其在上海的新天地旧改项目已经参与超过10年，这样的周转速度使得瑞安房地产资金使用效率远低于同行，并因此和同行拉开差距。

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