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【房企区块练】“京派”房企能力比拼 谁能重拾当年荣耀！

四年一度的世界杯再次点燃了无数球迷的激情，这个亿万足球迷的盛事在这个夏季再次开启，32支球队每只都有着自己的特点，有的擅长进攻、有的擅长防守。虽然每只球队的特点不同，但是都如同明星一样让人瞩目。

自1998年，经历了20年发展历程的中国房企，亦如世界杯一样，一批令人瞩目的房企从市场上杀出重围，缔造了属于自己的传奇。

世界杯激战正酣，凤凰网房产同步推出“房企世界杯”系列策划之“房企区块‘练’”。策划选取8个代表区域，每个区域以四个代表房企、根据五大维度的指标进行比拼。

上期我们关注了曾经辉煌一时的香港房企。此次，我们将关注点放在了“京派”房地产企业身上。作为房企全国化布局的重要一步，“进京”一词往往是区别中小房企与全国性房企重要区别。享受着近水楼台先得月的优势，京派房企却成为较为失意的群体，那些曾在行业中占据显赫地位或话语权的京派房企，如今在黑马频出的同行眼中略显安静。

房企区块练之“京派”房企战斗值比拼（凤凰网房产制图）

各项指数说明

进攻指数：销售增长率 周转率； 

防守指数：负债率 现金流；

效率指数：净资产收益率 融资成本；

技巧指数：市盈率 市值； 

成长指数：销售目标 土地储备。

打法解析

收缩防守

在土地供应偏紧的情况下，外来房企却纷沓而来，将北京锁定为未来帮助企业发展、扩大项目规模的重点目标。万科、绿地、保利等早已在北京赚得盆满钵满，这些先行者进京之后，一定程度上实现了从区域性公司变成全国性标杆房企的目标。北京稀缺的土地资源、持续上涨的房价所带来的收益，以及榜样的力量，都对其他房企构成了致命诱惑。

虽然此后北京政策频出，从一定程度上限制了各路房企“进京”热情，但是“面粉”紧缺，配建条件越来越多，在这种“一损俱损”的环境下，加之不断进京的外来房企的瓜分，这些都在无形之中压缩了京派房企的利润空间。

以金融街控股为例，2014年前后金融街控股已经显露在北京项目不足的难题，北京金融街上中信城项目的拆迁遇阻，以及华嘉胡同的暂停出让更让金融街控股在北京土储不足的问题突显出来。

而2010年左右的远洋地产，在北京也是屈指可数的角色。根据第三方发布的统计，2009年，远洋地产在京销售额达到70亿元，位于北京市场亚军位置。排在远洋地产身后的包括华润、富力、合生、龙湖、万科等知名品牌房企。但是到2012年，远洋业务中心

“京派”房企中处境相对较好的首创置业也在经历下滑，这只一度重仓北京的地产企业今年前5月的销售业绩同比去年也下降了16.5%。对于明确“今年800亿、明年达1000亿元、后年1400亿”的首创置业来讲下半年的销售压力也可想而知。　

中原地产首席分析师张大伟分析称：“北京房企销售放缓的原因很简单，就是北京市场不好。”在调控加压的背景下，北京及环京楼市遭受冲击较大，成交量持续在低位徘徊。　

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾经指出，对于很多北京本地的房企来说，战略扩张节奏慢。原因在于很多北京房企是国企性质，在战略执行层面偏于保守，尤其是对于全国市场的扩张节奏比较慢，这会影响此类房企的规模。

频繁倒脚

“在行业趋于垄断、北京市场缩水的大趋势下，京派房企守成有余、进取不足、逐渐失去客户、金融、供应商的青睐。大者更大、小者退出，20强占据70%市场份额的局面在未来五年就会出现。”有行业人士指出。

而面对北京“主场”发展受限的客观环境，“京派”房企开始尝试“客场”寻求发展机会。

金融街的京外步伐走得较早且坚决。在2015年就已88.15亿元的总价“绝杀”闸北区上海火车站北广场以北地块，溢价率50.12%。金融街彼时希望在上海也能复制北京“金融街”的辉煌。

远洋也在强调自身全国化的企业特征，2017年以来，远洋拿地动作频频，通过招拍挂、股权收购、棚户区改造等多种方式，在京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝五大核心城市群获取了多个开发项目。

此外，从3月1日起至今的两个多月以来，华远地产亦先后在重庆、天津、涿州和长沙等地布局，共斥资83.29亿元拿地。而2017年，华远地产新获取项目6个，土地储备投资41.85亿元。显然，这意味着，仅用了70天就完成了2017年全年的投资动作，华远地产也正在更多重视京外的地产市场。

赛季状态

2017年北京房企业绩排行榜变化较大，除房企销售排名变动较大以外，房企们的销售金额和销售面积，相比去年也出现了不同幅度的下降。据克而瑞数据统计，2017年北京房企排行榜前十位，共实现销售金额1515.38亿，与去年相比减少近30%；实现销售面积367.49万㎡，与去年相比减少近45%。

2017年北京市发布了近50次调控措施，房地产市场遭遇了史无前例的政策调整，市场无可避免地进入了“寒冬”。尤其是上半年出台的“3·17新政”和“3·26新政”之后，对开发商和购房者的预期产生很大影响，北京各房企也面临着不同以往的挑战。在挑战面前， 2017年北京的房企们反应迅速、发挥出色，以品质、口碑和服务赢得了市场，在逆周期中取得这样的业绩，可谓表现不俗。

在调控预期达到理想效果的同时，市场下行的趋势也更加明显，在此种情况下，房企的业绩压力也在不断提升。

2018年北京房地产的市场情况，随着市场对政策的消化，买卖双方回归理性的同时，真正的需求也不再保持观望状态，而是择机入市。此外，共有产权房的批量成交以及二手房市场的活跃成交，也促使新房市场稍稍回暖。因为今年增加了共有产权房和限房价商品房两种类型，能更多的覆盖刚需、刚改客群。但供量过大，调控对需求的抑制依然存在，就会造成供过于求的市场矛盾，各个项目的竞争局面依然严峻。

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