【房企区块练】含着“金汤匙”的地产央企还要去含“奶瓶”吗？ —

凤凰网房产

2018-07-07 20:06

四年一度的世界杯再次点燃了无数球迷的激情，这个亿万足球迷的盛事在这个夏季再次开启，32支球队每只都有着自己的特点，有的擅长进攻、有的擅长防守。虽然每只球队的特点不同，但是都如同明星一样让人瞩目。

自1998年，经历了20年发展历程的中国房企，亦如世界杯一样，一批令人瞩目的房企从市场上杀出重围，缔造了属于自己的传奇。

世界杯激战正酣，凤凰网房产同步推出"房企世界杯"系列策划之"房企区块'练'"。策划选取8个代表区域，每个区域以四个代表房企、根据五大维度的指标进行比拼。

与共和国一同成长，身份特殊的地产央企们一直以较低的资金成本及政策获取能力行走于行业前列。不过市场发展变化难辨，这些曾经的领头羊与众多民企一并站在起跑线前。

房企区块练之地产央企战斗值比拼（凤凰网房产制图）

各项指数说明

进攻指数：销售增长率周转率；

防守指数：负债率现金流；

效率指数：净资产收益率融资成本；

技巧指数：市盈率市值；

成长指数：销售目标土地储备；

打法解析

临场变阵

2016年的集体重组，一度给人这个群体即将“逆袭”的假象。事实上从2010年央企“退房令”以来，每年央企房地产企业都会以业务重组为理由进行多轮内部整合。

回顾近年来央企地产板块重组，主要体现为大集团、小地产层面的整合。自2016年以来，被国资委允许从事房地产主业的央企中，中交、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动内外整合重组，整个行业的竞争格局面临重塑。

其中早先起步的华润置地、中海地产等第一梯队企业的重组已基本完成，紧随其后的中交建、五矿地产等央企旗下地产板块的整合或是蓄势待发或是预期增强。

2017年至2018年，央企的年度整合“戏码”没有间断，以解决内部同业竞争和整合分散力量实现地产合力为主题的整合动作再次在保利、中交等身上上演。

去年11月30日，保利地产发布公告宣布，公司拟采用现金方式收购公司实际控制人中国保利集团公司持有的保利（香港）控股有限公司50%股权。一直以来保利集团内部同时拥有两家地产开发平台，保利地产和保利置业，而此举也被解读为保利地产对保利置业的一次整合。

中交系的地产业务整合速度与声势丝毫不弱于保利。中交集团为推进内部房地产板块整合，早在2015年出资成立了中交地产集团，负责中交集团房地产业务的运营和管理。

2017年1月，中交地产集团将中交地产委托给中房地产代为经营管理，整合方式由重组变为托管，代价是中房地产每年收取托管费用400万元，对中交地产不合并报表。

整合在2017年10月迎来关键期，中房地产名称正式由“中房地产股份有限公司”变更为“中交地产股份有限公司”，证券简称也由“中房地产”改为“中交地产”。至此，“中交”的品牌更为突出，中交系地产整合迈出关键一步。

在规模上，中交喊出了“行业前三”的豪言壮语，事实上通过几年时间的合纵连横，加之旗下绿城中国的业绩中交体系下的地产业绩已经能够位列房企第一梯队。

转会不断

整合的“后遗症”，是人事的动荡。

今年5月22日，中交地产一纸人事变动公告宣布，前总裁杨剑平由于个人原因申请辞去公司总裁职务。从过往信息看，跟随中交地产的混改计划，有着温州“中梁系”背景的杨剑平就加入了中房地产，成为中房地产新任“掌门人”。

杨剑平之外，事实上自2016年启动中房地产与中交地产的整合以来，中交地产与其控股母公司中交集团就进入了密集的人事调整期，包括宋海良、孙国强、李永前、周济、曹舟南在内的数位高管屡屡出现于调整名单之中。

中交地产相对幸运，人事变动并未对公司经营产生过多影响。但在企业掌舵者的更迭中，中海地产却遭遇失速的问题。

凤凰网房产无发现，论是销售金额，还是销售面积，中海地产的增幅均不算亮丽。此外，中海地产净利润增速连续五年放缓，净资产收益率（ROE）连续5年处于下滑趋势。中海地产的销售增速，远不及业内龙头平均水平，似乎离第一梯队越来越远。

赛季状态

也许是注意中海自身的变化，新的中海掌舵者颜建国接棒后开始逐步稳定这一问题。此外颜建国也对媒体透露中海要“努力做三好学生”，2018年继续加快规模发展，争取年内实现2900亿港元的销售目标，并表示“对2020年4000亿战略目标充满信心”。

规模开始成为“佛系”地产央企的口头禅。

在2017年年度股东大会上，保利地产董事长宋广菊就曾许下豪言，公司除常规拓展之外，还将通过收购、兼并、整合等方式，让公司总规模回前三。

今年6月30日，多家机构发布2018年上半年房企销售排名。最新统计数据显示，2018年上半年房地产销量前十名中，保利地产位居碧桂园、恒大、万科之后，屈居第四，其1997.5亿元的销售额相比第三名的万科差距千亿元。

去年10月28日，中交地产正式进行了更名并进行了新的战略的发布，按照中国交通建设股份有限公司副总裁宋海良的要求，以此为起点，地产集团作为中交集团之下从事房地产的二级专业子集团，不应该止步于前，需要有更大的目标，与中交集团的地位匹配，做到前三、前两名。

在政策的优势上，含着“金钥匙”出身的地产央企们彼时并不用担心市场问题。但是当市场和资本更为理性去选择更具效率的增值方式，地产央企的先天优势开始丧失。虽然在总体上并没有表现出太多的扩张趋势，但随着这部分央军逐步完成整合重组任务，其发力的迹象在2018年有所体现。

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