卖房也会出问题？很多人深感不可思议！很多售房人抱着“我的房子我做主”、“买方爱买不买”、“房东是强势的一方”等观念，认为作为出售方的房东没有风险或认为风险比较小。确实，二手房交易过程中，因为买方在交易过程中更容易受到损失，所以大多数人都不太关注卖方的风险。2018年3月，厦门有4位房东荒诞的卖房经历，自己的房子过户给买房人，不仅未收到房款，还背负几百万外债，让全国的所有房东倒吸一口冷气：卖房子也有“陷阱”也有“坑”！！！

那么作为房屋出售人，卖房子的时候应该注意哪些风险呢？如何才能保障出售人的权益不被侵犯呢？今天，为大家具体介绍一下卖方在二手房交易过程中的注意事项有哪些，希望能帮助各位房东规避风险。

总的来说，房东的风险主要集中在房产过户至买方名下后，如何确保及时收到后续购房款。

为便于读者阅读，本文分为“签订合同前”、“签订合同时”、“签订合同后”三部分。

第一部分签订合同前：眼观六路

一、选中介公司时要注意什么？

随着二手房市场的日渐发展，房产中介交易正在一步步走向规范。但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。因此，房东考虑买房时，要把中大型房产中介公司作为第一选择，中大型房产中介公司一方面操作相对比较规范，另一方面房源也比较充裕。卖方将房屋委托给一些比较中大型房产中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。当然，事无绝对，不管是中小型房产中介，还是中大型中介，本人建议售房人多留个心眼，比如可以通过多种渠道了解拟委托售房的房产中介是否有过不良记录？若有不良记录，则建议谨慎委托。

二、委托代理时要考虑哪些方面？

1、委托方案

目前委托房产中介销售二手房一般有两种方式：独家委托方式和一般委托方式。若选取独家委托方式，房东就不应当再将同一套房源委托给另一家房产中介公司；而一般委托方式可将同一套房源同时委托几家房产中介公司销售。

目前比较大型的房产中介公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介公司则比较倾向于签署一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性，房东被其他房产中介电话骚扰的几率小；一般代理则房东不受独家房产中介的束缚，但在交易过程中接听莫名电话烦不胜烦，且可能会存在一定的其他风险。

2、委托期限

如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达销售易就可以自动解除合同。代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜（建议最长不超过3个月）。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对房产中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。当然，为了让接受独家委托的房产中介推介你的房子具有更大的动力，可以在你独家委托给房产中介时，要求房产中介向你支付一笔保证金，如果委托期内未能售出房产，你有权没收保证金。当然，如果委托期内售出房产，保证金应该返还给房产中介。

三、如何选择买家

1、买方是否具有购房资格:在当前限购、限售、限贷、限价大环境下，合同相对方是否具备购房资格，卖方应做合理关注。多起因买方无购房资格致合同无法继续的案例中，法院最终认定卖方未尽合理注意义务，判决卖方应对合同解除承担一定的责任（一般为30%）。

2、买方购房资金来源是否合法：以免因买方购房资金非法导致合同被解除，购房资金被相关机关追偿。

3、买方是否有正当职业。

4、买方是否被各级法院列为失信人员名单（俗称“老赖”）。

四、房东对房屋情况要怎样把控?

1、房价

在销售房屋时，往往房东对自己的房子期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入房子难以销售的窘境。因此，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。

2、交钥匙

许多房东同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。二手房交易中，交钥匙还需谨慎，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介公司对交钥匙也保持了谨慎态度。

五、出售正在出租的房屋要注意

卖方如果想卖正在出租中的房子，那么不要忘了向租房者告知房屋出售的事宜。因为租房者有权优先购买自己所租的房子，如果房东要出售该房产就必须要和租房者商议好，租房者如不打算行使权力优先购房的话，则需要租房者出具声明书来证明自己放弃该项权利。这样，才能进行房屋的出售和交易，否则如果租房者在交易过程中提出要买房的话，根据“买卖不破租赁”的法律原则，房东就很麻烦。

第二部分签订合同时：留意“十二大细节”

》》》细节01、房屋状况：合同中房屋的信息，建议与房屋产权证载明内容一致，若产权证尚未办理，则以《商品房买卖合同》内容一致。

》》》细节02、房款支付方式：购房定金可以冲抵哪一期购房款应约定清楚；同时，房款不管分几期支付，作为卖方，要尽最大可能要求买方在送件过户当日前支付尽可能多的房款，以防后续尾款迟迟不到位，争取落袋为安。

》》》细节03、购房尾款：若买方向银行申请贷款支付后续尾款，虽银行何时放款系银行内部控制，买卖双方无从决定，但为避免因贷款政策等非因买卖双方因素等特殊原因导致银行迟迟不放款，卖方迟迟收不到款的情形，建议特别约定若最迟于某一时间，银行贷款仍未到位，买方应一次性向卖方支付所有购房尾款。或约定若最迟于某一时间，银行贷款仍未到位，卖方有权通知买方解除合同。

》》》细节04、交房：在司法实践中，房屋在谁的实际控制下，有些时候决定了案件的胜负（如在执行异议案件或执行异议之诉案件中），因此，大胆建议在收到全额购房款之前，房屋由卖方掌控，对卖方是较为有利的。

》》》细节05、房屋内家具、家电：房屋总价是否包含房屋装修以及房屋内的家具家电，如包含家具家电，应明确菜单。

》》》细节06、物业服务费、公共维修基金、有线电视费、电话费、水、电、气费用承担主体应约定明确。

》》》细节07、过户后，新产权证有谁保管：过户后至办理完备按揭贷款手续前，有一段空挡期间。这段期间，常常是卖方遭遇最大风险的期间。具体风险不赘述。强烈建议，合同中明确约定，新产权证由房产中介保管直至交由贷款银行办理抵押等级手续。

》》》细节08、取件后，买方备齐按揭贷款所需材料期限以及取件后买方向贷款银行申请办理抵押贷款的期限，应做明确约定，以免卖方的售房尾款遥遥无期。

》》》细节09、在房产中介处签订的合同与过户交易的《存量房买卖合同》不一致，如何处理，应有明确约定，以免产生争议。

》》》细节10、违约情形及违约责任应明确，避免模糊地带。同时，守约方维权的费用，如律师费、公告费、调查费等费用由谁承担，应有明确约定，以降低维权成本，最大限度提供违约成本，确保合同的履行。

》》》细节11、手写补充约定一定要明确、具体，避免模棱两可或有多种解释。诸多房屋买卖合同纠纷案件中，因手写补充条款约定不明确涉诉的案例占一定比例。

》》》细节12、买方身份信息是否完整：买方身份号码、联系电话、住所地是否填写完整。这些信息均涉及到若合同履行过程中，卖方要向买方发送相关法律文书，如催收房款通知书，解除合同通知书，等等。

综上，一般情况下，由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在上述十大细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。

第三部分签订合同后：按部就班

一、严格按照合同约定履行。

1、卖方应严格遵守合同约定，以免违约。若遇不可抗力因素致合同履行遇阻，应及时书面通知买方，以获得法律豁免权。

2、留意买方是否严格按照合同约定履行，最主要的是买方是否按约定支付房款。如买方出现逾期等情形，应及时催告通知，并保留通知书面证据。

二、卖方解约要谨慎。

若作为卖方的你，想在合同履行过程中拥有随时解除权，要有明确约定。如合同中明确约定，卖方可以以向买方双倍返还购房定金为代价解除合同。（很多城市的房地产买卖合同中为了保障买方的利益，都会约定解约定金，一旦卖方决定解约则需要双倍偿还买方的购房定金。但是，如果买方先启动强制履行程序，那么可能面临的后果就是会被判决强制履行，就不是双倍赔偿违约金就可以的了。）因此，如果卖方想要违约，那么最好还是主动和买家协商赔偿问题，尽量按照双方都满意的办法进行处理，如果事件升级就得不偿失了。若无明确约定，卖方欲行使合同解除权，建议咨询专业律师，以免解约不成，反而要承担违约责任，平添烦恼。

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