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东莞土拍硝烟再起：房企竞逐深圳“后花园”

5月22日，广东东莞望牛墩地块公布竞得企业。首创置业以总价9.47亿元+自持1850平方米商业40年的封顶条件成交，楼面价为1.01万元/平方米。  

这是东莞近期第4宗“提前锁定”的地块——5月6日，这宗地块开始接受报价，仅经过24秒19轮竞价，98号竞拍者就以最高限价9.47亿元、自持年限40年的条件“锁定”该地块。  

在此之前的3宗“提前锁定”地块，竞得者分别是保利、融创和鹏瑞，其中既有深耕东莞者，也有初来乍到的新兵。上述4宗地块的成交让东莞再次成为土地市场关注的焦点，也透露出一个事实——东莞这座位于粤港澳大湾区、且有产业支撑的城市已经成为兵家必争之地。  

房企必争之地  

放眼整个粤港澳大湾区，深圳和广州几乎是所有房企最想进入的城市，但高企的土地拍卖门槛将其拦在了门外。  

即使是“财大气粗”的外地开发商，有很强的意愿和拿地决心，也很难能在深圳站稳脚跟，个中缘由是深圳公开市场几乎没有地块出让，而城市更新“坑多”，这让本地房企更具优势。  

很多外来房企在深圳洽谈过多个项目，甚至达成过合作意向，但最终都以失败告终。深圳“入而不得”，这些外来房企不得不将眼光放长，东莞由此进入他们的视线。今年开始，东莞土地供应持续放量，房企的热情也被推上了高点。  

在这批“提前锁定”地块的房企中，鹏瑞、首创均是新兵。2017年，首创置业在深圳拿下一宗商住地之后，就鲜少听到这家房企的投资动作；而鹏瑞，在深圳湾壹号上尝到甜头后，也开始寻觅下一个投资标的。  

鹏瑞是以“23.6亿元+自持面积100%”的封顶条件提前锁定东莞地块的，历时也仅8分钟、29次竞价。  

事实上，还有一个值得关注的信号是，很多深圳房企都开始频密落子东莞。一名深圳房企的中层管理人士向《每日经济新闻》记者分析称，他们在东莞拿地的原因在于，“（深圳）拿地很难，旧改推进又很慢。棚改不贡献货值，也要求是国企实施，那更没戏”。  

典型的例证是中海地产，这家房企在深圳几无项目。近年来，中海地产在东莞的投资力度不断加大。发生在2019年4月的这场土地争夺战中，中海的举动也颇为抢眼。  

4月17日，中海地产在经历62轮竞价后，以14.38亿元摘得东莞万江区石美地块2019WG007地块，折合楼面价约1.6万元/平方米，溢价75.79%。  

而另一家被贴上“旧改之王”标签的深圳房企佳兆业，也逐渐不满足于城市更新领域。5月20日，佳兆业集团以10.37亿元+自持面积10%+自持年限不低于5年，成功竞得东莞市中堂镇豆豉洲（滨江新城）2019WG014号宗地。  

土地区域成交现分化  

如果要寻找深圳周边的城市进行投资，东莞和惠州都应该在名单上。但目前看来，东莞的光芒远比惠州耀眼。多名接受《每日经济新闻》记者采访的房企人士表达了同一个观点：东莞的产业结构很好，也有人口流入，它不仅仅是深圳的“睡城”。  

东莞的五大支柱产业分别是电子信息、装备制造、纺织服装、食品饮料、家具制造等，增长势头也颇为迅猛。  

根据东莞市工信局发布《2019年一季度东莞工业经济运行报告》今年第一季度，东莞工业投资、技改投资增速分别达37.6%、79.1%，均在珠三角九市中排名第二；全市完成规上工业增加值968.5亿元，同比增长8.5%；自2018年3月起民营工业增加值已连续12个月保持双位数增长。  

深职院房地产研究所所长邓志旺在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，东莞本身的经济转型比较成功，本身的购房需求高，购买力也比较强。此外，都市圈建设进展也会加快，会有更多深圳人群去东莞购房消费。  

一名在东莞凤岗置业、在深圳科技园工作的程序员也指出，他在东莞购入住房也有投资的考虑。“东莞本身发展很好，即使自己住不了，拿出来放租也不错，产业在这里，人也在这里。”  

产业升级、人口流入，这些因素奠定了东莞被房企热捧的基础。而如果从房价的走势来看，当下也是一个拿地的窗口期。  

据东莞中原战略研究中心监测的数据，2019年4月东莞市场成交下滑，库存小幅升高。截至2019年4月30日，东莞住宅库存套数42998套，库存面积526.76万平方米，环比上升3.81%，同比上升5.41%。  

而从拿地的价格和区域来看，房企对于热点区域更加青睐。“随着今年粤港澳大湾区规划纲要正式出台，许多开发商纷纷看好东莞市场，拿地热情高涨，土拍市场十分火热。但土地区域成交分化，热门区域土拍市场相对火爆，房企疯狂提前锁定结果，相对较弱的区域，房企拿地依旧理性谨慎。”东莞中原表示。

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