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物业基本法②富力物业：抢占最后“100米”

编者按：伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第二期：富力物业。

当房企扎堆布局社区、抢占“最后一公里”，面对传统利润摊薄与压缩，富力地产将物业的发力点侧重在布局社区O2O，于物业增值服务部分寻新突破路径。

2017年，富力地产引入智能化生活方式，物业自主研发“自在平台”（含“自在管家”和“自在社区”），正式开始拥抱 “互联网+平台”大趋势。

据富力地产集团董事长助理、互联网事业部总经理陈志濠介绍，自在社区是一个连接住户、物业与服务商的多方共赢平台。通过平台，服务商轻松实现与住户连接，物管也能轻松地为住户带来更多元化的服务选择。不仅如此，自在社区还会成为富力的线上公共空间，促进社区内交流互助。

社区O2O平台的杠杆路径

作为一种场景经济，社区O2O已经成为物业公司布局千亿增值服务的重要手段。业内有一种说法，物业是社区生态圈中不可或缺的组成部分，若离开物业服务，社区O2O就是在“耍流氓”。

当社区O2O竞争进入白热化阶段，一众房企都开始建立社区平台，整合资源服务客服。在这其中，如何处理好客户、商家和社区三者关系，有机融合成一个整体，并有效运作是摆在每一位“竞逐者”的难题。

目前具有代表性的社区O2O平台有彩生活的“彩之云”、中海物业的“优你家”、万科的“住这儿”、碧桂园的“旺管家”等APP。未将物业分拆上市的恒大则与腾讯开发了“恒腾密蜜”APP，并由京东进行商品配送。

一众O2O平台中较为成熟的是“彩之云”，其注册用户已超过1000万人，据悉，彩之云APP除了服务于本集团管理的社区，也服务于合作物业管理公司的社区，用户覆盖面很广。目前，其业务范围包括缴费、投诉、家政、维修等功能，值得关注的是还有“彩富人生”这个理财产品，2018年累计成交?额为17.7亿元。

与富力物业的“自在社区“更为相似的是，碧桂园的“旺管家”和万科的“住这儿”。类似的这些平台都能提供物业费缴纳、维修、家政、生鲜购买、社交等功能。住这儿APP显示，一些食物可达6000+销量。

富力自在社区的竞争力在于，其引进服务商、品牌的多样性和知名度。例如，索菲亚、诗尼曼、TCL、格力、美的、农夫山泉、怡宝、五常大米等品牌旗舰店都能在自在社区APP找到。

此外，玩好社区O2O，不得不说线下物业服务的扎实到位和物业管理的信息化很重要，否则一键“保修”、“保洁”也会沦为空谈。

据了解，富力物业所打造的自在社区是开放式社区服务平台，引入衣、食、住、行等各项服务覆盖用户全生活场景。业主可线上一键享受物业服务，例如缴纳物业费、水电煤缴纳、报修、家政等。作为开放式平台，自在社区开放引进许多品牌商家，形成一个线上商城，食品生鲜、家具家电都可购买。

富力物业所做的是，将会引入更多的增值服务，并覆盖居民的全生活场景。自在社区平台日后将陆续对接富力旗下写字楼、住宅、商场等地的车场、门禁、监控等数字化智能系统，实现物业系统全面智能化，为未来富力社区用户智能家居的打造提供基础。

此外，在物业方面，富力推的是行精细化管理，独立发布通过ISO9001：2008质量管理体系认证的《物业管理基础标准 2.0》，推动物业管理规范化。这也更利于富力物业撬动增值服务、发展社区O2O平台。

增值服务之后的上市选择

物业盈利闭环实现跑通之后，分拆物业上市、走向资本博弈成为了很多房企选择的路径。

早在2016年中期业绩发布会上，富力集团就表示正在研究物业管理业务分拆上市。2017年，富力集团整合全国物业公司，成立富力物业服务集团。这距离富力1997年于广州成立天力物业公司，刚好过去20年。但关于分拆上市计划，富力集团仿佛将其搁置了。

目前，富力物业选择的是不对外透露业务运营、营收盈利的任何信息，对外宣传的多为社区的基础服务情况，比如“安全3+1”行动、“社区百日新”活动、“客户体验官”活动。

公开资料显示，富力物业服务集团业务覆盖广州、北京、上海、重庆、杭州、沈阳、呼和浩特、马来西亚新山市、柬埔寨金边市等全球34个主要大中城市及地区，总接管面积超过5800万平方米，管理项目189个，员工总数超2万人。

事实上，这几年，房企纷纷都在积极地将物业板块分拆上市。自2014年彩生活从花样年控股中分拆上市后，先后已有8家房企旗下物业公司赴港上市，即是彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永生生活服务。另外，挂牌新三板的则有保利物业、远洋亿家、美的物业等。

为何房企纷纷选择分拆物业上市？ 一方面，房企分拆物业上市，物业公司可以获得市场支撑，将更有利于发展创新的盈利模式，实现收入多元化。另一方面，物业公司在规模扩张的同时，也要思索如何保障服务质量。

富力物业既在努力提升服务品质，也在积极布局增值业务，这两年会不会有分拆上市动作，值得关注。

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