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物业基本法④雅生活的内外兼修

编者按：伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第4期：雅生活服务。

雅生活集团董事长兼总裁黄奉潮 

背靠两大股东雅居乐和绿地的庇荫，乘风房企分拆物业IPO的大潮，作为首家红筹分拆H股的物业服务企业的雅生活（03319.HK）正在迎头直上。

年报显示，上市首年，雅生活实现收入33.8 亿元，同比上升91.8%，股东应占利润8.01亿元，同比增长176.5%，均超出市场预期。值得关注的是，雅生活拥有现金及现金等价物48.1亿，同比增长446.5%，上市后，现金流直翻4倍。

“按照目前的营收规模，到2020年的时候应该是有将近100亿的营收，即使差也差不了多少。”今年3月雅生活业绩发布会上，雅生活集团董事长兼总裁黄奉潮称。

上市三年，雅生活如何完成“百亿目标”的快速进阶？

近日，雅生活集团董事长兼总裁黄奉潮接受凤凰网房产的专访，从雅居乐双品牌战略、不断并购加速扩张以及今年初多元战略几个层面讲述雅生活的“加速度”。

双线并行

雅生活是雅居乐集团旗下主营社区物业服务的公司，旗下共拥有雅居乐物业、绿地物业、紫竹物业、粤华物业、景阳物业、华仁物业、京基物业七大物业品牌，位列百强物业企业第7名。

从2017年2月24号启动上市到2018年2月9号在香港H股挂牌，雅生活的上市仅仅只用了350天。

雅生活登陆港股，被寄予“港股市值第一物业公司”的厚望。招股书显示，雅生活当时共计新发售333,334,000股，对应发售后雅生活25%的股份，募集资金共计39.12亿港元。按照每股12.3港元的首发价，雅生活的估值已经到了164亿港元，超过绿城服务、彩生活、中海物业、南都物业等一众物业股。

事实上，在上市过程当中，雅生活一边上市一边全资收购了上海的绿地物业，并完成了交割。

2017年6月，雅生活集团收购绿地物业100%股权，8月绿地控股投资10亿入股雅生活，获得雅生活集团20%股权，以此计算，雅生活当时的估值是50亿元；与此同时，绿地物业也与雅生活签订战略合作协议，将旗下物业公司10亿元卖给了雅生活，并承诺注入超过5000万平方米的物业面积。

背靠两个一线开发商，这在中国物业行业属于首例。

在“雅居乐物业”与“绿地物业”双品牌战略驱动下，无论是营收还是现金流均实现跨越式增长。雅生活2018年收入33.8亿元，同比增长91.8%，拥有现金及现金等价物48.1亿，同比增长446.5%。

值得关注的是，雅生活还提前做好了一个“A＋H”股双地上市的架构设计，为将来在A股上市提前铺路。据雅生活此前公开介绍，在适当的时间窗口雅生活会回到A股，“实际上现在在香港的流通股票只占总股本30%，也就是说雅生活只有30%的股票在流通，其他的股票只有回到A股才能流通。”

三驾马车

过去的一年中，雅生活积极储货。凤凰网房产获悉，截至2018年年底，雅生活总在管面积达到1.53亿平方米，同比上升76.3%。其中雅居乐及绿地在管面积的占比分别为34.9%和3.4%。

此外，2018年底，雅生活总合约面积达到2.46亿平方米(含年后收购)，而来自双股东贡献的合约面积达到9240万平方米，占比37.5%。这也意味着，雅生活透过第三方拓展及收并购的合约面积超过了来自股东的面积，占比为62.5%，不含年后收购则为59.8%。

凤凰网房产查阅数据显示，2018年底碧桂园服务合同管理总面积约达50500万平方米，收费管理总面积约为18150万平方米，其中来自母公司碧桂园集团贡献的收费管理面积为14548万平方米，占比80.1%。佳兆业物业总合约建筑面积达3220万平方米，在管建筑面积约达2687万平方米，其中来自母公司佳兆业集团开发的物业建筑面积达到2260万平方米，占比84.1%。

对比其他港股上市物业公司，万科、佳兆业物业对集团的依赖程度较高。就在管面积而言，84.1%的在管面积来源于佳兆业集团开发的物业，收入76%也来源于佳兆业集团所开发的物业。相比碧桂园服务和佳兆业物业主要依靠母公司贡献，雅生活在第三方拓展方面尤为“卖力”。

早在去年初招股时，管理层曾经表示，希望未来第三方的占比可以达到80%以上。今年3月雅生活业绩发布会上，雅生活首席财务官李大龙回应，未来雅生活的规模增长主要以第三方的增长为主，按照合约面积每年增长超过1个亿平方米的趋势来说，三年之内第三方面积达到80%应该说有明显的预期。

为此，黄奉潮拟好了三条路径去实现这一目标：一是雅居乐、绿地双股东每年输送的管理面积；二是第三方拓展及企业合作；三是收并购及参与国企混改。

从基本盘来看，背靠雅居乐和绿地依然是做大自身不可或缺的先天优势，这不仅来自于两大股东依然在未来可以不断注入新的物业面积，同时还有源源不断的资本支持。

而从自身的模式“护城河”，同时也是区别于当下大多数同类物管公司方面来看，进一步扩大第三方面积的核心尚在后两驾“马车”。

凤凰网房产了解到，2018年以来，雅生活瞄准区域性龙头物业企业，完成了一系列重大并购。其中，2018年4月以及8月，雅生活分别收购南京紫竹物业以及京基集团旗下物业公司； 2019年1月以1.34亿元收购新三板物业企业青岛华仁物业，2月收购黑龙江龙头物业企业哈尔滨景阳物业，总代价1.14亿元，新增合约面积1048万平方米。

在市场拓展、收并购如火如荼的同时，雅生活集团以“项目合资、服务合作、资源导入”等模式为起点，辅以“平台输出”模式，多层次合资合作模式也初露峥嵘。去年，雅生活集团已和龙创置业、兰石物业和山东畅博等一批企业签订合作协议，此举快速扩大雅生活集团的业务版图。

四轮驱动

雅生活野心勃勃且信心满满，至少在资金上，雅生活目前还是具有不少底气的。去年二月雅生活登录资本市场，融资近40亿港元，并明确表示融资金额的65%（即25亿港元）将用于投资并购。

对外并购如火如荼，如何将外来的大饼“消化”和“吸收”，这更加考验雅生活的内功修炼。

凤凰网房产了解到，2019年第一季度，雅生活对现有业务线条进行了全面梳理，聚焦优势，成立了物业服务公司、资产管理公司、公共服务公司和社区商业公司，完成了全产业链布局，形成“四轮驱动”的新格局。

其中，作为雅生活的金字招牌--物业服务公司专注于住宅物业领域，采用“雅居乐物业”+“绿地物业”的双品牌驱动战略。管理范围覆盖全国24个省市自治区，服务类型涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产等多种业态，合约总建筑面积为2.46亿平方米，拥有500多个项目，服务业主逾100万人。

卓森资产管理公司定位于“专注于高端商业及写字楼物业领域”，业务范围覆盖前期策划、运营管理、招商租赁及中介服务。目前，卓森在管项目面积近200万平方米，合约管理面积超600万平方米，项目包括全国第二高楼武汉绿地国际金融城、广州雅居乐中心、银川地标301绿地中心、上海雅居乐国际广场、北京绿地环球文化金融城、杭州绿地运河商业中心、南宁富雅国际金融中心等。

在雅生活2018年的业绩公告发布会上，黄奉潮就曾透露，2019年雅生活还将在公共建筑类物业上发力，具体包括政府办公楼，学校、医院等事业单位，机场、轨道交通等基础设施。2019年3月，业绩发布后不久，雅生活1.95亿成功收购广州粤华物业有限公司51%股权。这也是雅生活兑现当初的承诺，发力公共类物业领域的一个强信号。

事实上，在雅生活的纵向发展战略中，黄奉潮最看好的还是社区经济的巨大潜力。黄奉潮认为如何围绕人、房、车、公共资源做活增值服务、多种经营业务，是各大商家竞逐的消费前沿阵地。而物业公司却拥有天然的优势，可以向业主直接推售产品及服务。2018年雅生活全年业绩报告显示，社区增值服务收入达2.8亿元，同比增长183.7%。

黄奉潮透露，未来不排除在社区里孵化出一些新的专业公司。因为社区商业经济在整个社会里面，随着平台的扩大，也会增加很多创新的服务项目，通过孵化新的专业公司来服务业主，让其生活得更加便利和开心。

“2019年雅生活业绩还会有双位数的大幅增长。按照目前的营收规模，到2020年的时候应该是有将近100亿的营收。”黄奉潮的底气或许来源于雅生活业绩增长及多元化产业战略布局。

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