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高一轩：让地铁开往智慧的终点

编者按：每个城市都是一座山，每个企业都是一本书，每个人都是讲述者。他们曾默默无闻，他们曾偏安一隅，他们最终拔地而起，他们面临挑战。解读历史与模式，见证低谷与高峰 ，恒大、万科、碧桂园……与时代并行的房企，它们将在字里行间里一一呈现。

在众多房企之中，京投发展一直是独特的。2009年，京投发展首次涉足轨道物业开发，自此找到了属于自己的发展之路，成为了国内唯一一家以轨道交通车辆基地一体化开发为主营业务的房企。2007年加入京投发展的高一轩，见证并主导了这条独特的道路。作为京投发展的总裁，高一轩正在带着京投发展不断的进化。“TOD智慧生态圈”，是京投发展2018年提出的新开发理念。通过与高一轩的对话，我们可以感受到，这个听上去有些复杂的概念，未来会如何影响京投发展，会给每个人的生活带来哪些改变。

蓝海之中不断进化

所谓TOD，英文全称为Transit-Oriented Development，即“以公共交通为导向”的开发模式。其特点在于集办公、商业、文化、教育、居住为一体，恢复城市活力，带动区域经济发展，打造集约生活。

由于中国的轨道交通正处在飞速发展的阶段，拥有广阔的市场机遇，因此，TOD模式一直被看做一片蓝海。数据显示，2018年，我国城市轨道交通运营规模以10%以上的速度在高速稳步增长，其中已开通运营线185条，同比增长12.1%，已开通里程5761公里，同比增长14.9%。客流量的增速高于运营规模增幅，全年累计完成客运量210.7亿人次，同比增长14.1%，全年累计完成进站量133.2亿人次，同比增长13.9%。

高一轩介绍，轨道交通投运的车站，与TOD的发展有直接的关系。据统计，我国轨道交通目前平均21公里设置一个车辆基地（车辆段和停车场），2018年已投入使用的车辆基地数量达263座，增幅为11.9%。潜在车辆基地的数量超过600个。照此计算，轨交车辆基地（未包含改造车辆基地的开发规模）的开发规模将增长到2万亿市场空间。同时，轨交站点TOD如以10%比例开发，保守估计，其开发规模将达到5.6万亿。因此，2018年，轨道交通车辆基地和站点总可开发总容量将超过7万亿。

这样的数据摆出来，估计没人会质疑TOD领域的蓝海地位。但蓝海之中，也不是一片风平浪静，为了能在蓝海之中不断前行，高一轩和京投发展选择的是不断进行自我进化和迭代。

对于这种进化是以什么为基础，高一轩给出的答案是“痛点”。为了克服某种困难而进化，通过进化完成功能的迭代。高一轩介绍，京投发展2018年就在内部立了28个课题，针对痛点逐个进化。而这种进化的实现，不仅有助于让C端用户感受更好，同时有助于B端提升价值，更有助于京投发展获取资源和走出北京的战略。

据了解，经过一年来的研究及实践，京投发展对“TOD智慧生态圈”开发理念进行了包括轨交车辆基地评价体系、轨交车辆基地结构转换研究体系、轨交车辆基地结构生态系统构建体系、轨交车辆基地减振降噪专项研究、客户研究场景系统在内的多项研发，进行了产品研究层面的升级和进化，实现了轨交车辆基地领域的多项研发。

以TOD穿越房地产周期

TOD领域是蓝海，但不是每一家企业都可以在其中畅游。

每年，都有很多企业宣布要进军TOD，而每年，也有很多企业在退出这个领域的竞争。

从表面上看，TOD模式开发的难度主要在周期和资金压力上，而在高一轩看来，管理体系也是其中的重要原因之一。对于很多大型房企，TOD只是众多产品模式中的一种，会沿用其他产品同样的体系，将标准化直接移植到TOD的开发中。而实际上，TOD现阶段是根本无法标准化的产品，需要有一批人组成一个团队，进行研发，如果只是把这个看做是集团某城市公司经营的一部分，是很难成功的。

正如高一轩所说，TOD并不是一条好走的路。但它也给京投发展带来了一条能够穿越周期的路。

高一轩表示，TOD项目给企业带来的挑战是周期比较长，一次性投入比较大，但是它同时有几个优势。一是它规模很大，这给企业带来的长期规模化经营的空间，长期规模化是可以对冲周期的，不管是经济本身带来的周期还是政策本身带来的周期。如果规模足够大，大到可以穿越周期的话，最后是个平均数，“我们更关注是平均数可以达到盈利的水平“。

除此之外，京投发展还在以扩展企业版图、增加开发量来对抗周期，“植根北京，茂盛全国”，过去一年，高一轩几乎考察过所有胡焕庸线以东的有轨道交通的城市，寻找合适的项目合作。同时京投发展先后参与了西安地铁5号线阿房宫车辆段综合开发、地铁6号线纺织城停车场综合开发、地铁8号线长鸣路车辆段综合开发的方案提报，得到了西安地铁业主方的肯定。

更便利、更舒适、更智慧、更融合

TOD项目的另一个复杂之处，在于需要同时满足C端、B端和G端的需求，面对这三者需求，企业该如何选择、如何平衡？高一轩给出的答案是“优先C端”。在他看来，虽然要照顾三方需求，但C端是最终的本质。

而“TOD智慧生态圈”开发理念的出现，也正是基于此。以京投发展今年初获得的北京地铁16号线北安河车辆段为例，该项目运用“TOD智慧生态圈”的开发理念进行了开发设计，以轨道站点为核心对项目进行一体化开发，融入生态、人文、科技理念；与海淀区的发展目标相一致，塑造人文、生态与科技融合的城市风貌，这里将会凭借轨道末端车辆段的独特性质，结合地铁站点形成TOD无缝立体现代新中心。该项目将通过与生态结合，打造“看不见的车辆段”，更好地实现产业融合，将轨交车辆基地一体化开发推进到新时代。

北安河车辆段可以算是京投发展进入轨道物业开发十年后的又一里程碑意义的作品。过去十年，京投发展为轨道物业的开发提供了一个新的思路，为自己打下了TOD的标签。而站在十年这个节点上，高一轩和京投发展希望“TOD智慧生态圈”会为城市带来什么？

对此，高一轩给出的答案是“更便利、更舒适、更智慧、更融合”。他表示，未来一代产品，都将是围绕人的体验来做的，虽然面世还需要一段时间，但一定会起到它的标杆引领作用，而城市也会因这样的项目出现，而越来越好。这也是从事TOD领域开发的人最大的初心和追求。

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