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【风财讯·榜单②】2019年上半年A股上市品牌房企存货排行榜

万科董事长郁亮曾表示，“当行业进入一个新的时期，对于传统业务规模数字的扩张要保持一定的警惕。在黄金时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一；但在白银时代，情况会发生很大的变化。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。” 

现如今调控深入、融资逼仄的大背景下，房企销售端、供给端同时遇阻，此时房企的存货显得尤为重要。

作为衡量房企发展能力的重要指标之一，房企的存货分房地产开发产品和非开发产品类。前者指竣工、在建、待建的项目；后者包括库存商品及其他。存货规模与企业的销售业绩和利润水平紧密相关，面对市场下行环境，只有合理把控存货规模，才能确保房企安全度过“寒冬”，又不至于拖累房企前进步伐。

凤凰网房产以2019年上半年A股上市品牌房企的存货规模为切入点，独家发布《2019年上半年A股上市品牌房企存货排行榜》，通过A股上市房企、A股品牌房企两大群体，管窥上市品牌房企的存货情况，并深入探析部分房企存货背后变化的原因。

存货万科数量最大，世茂股份增速最快

榜单显示，房企存货规模持续提升。截至2019年上半年，50家A股上市品牌房企存货总规模达44985.83亿元，同比增长21.20%。

房企存货规模提升的同时，行业集中度也在提高。今年上半年50家A股上市品牌房企存货规模44985.83亿元，TOP20房企的存货规模为43866.04亿元，占比高达97.51%，“强者恒强”的效益不断凸显。

从各房企存货规模来看，共15家房企存货超过1000亿元，包括万科A（7904.61亿元）、绿地控股（5748.71亿元）、保利地产（5314.01亿元）、华夏幸福（2768.12亿元）等。

其中，万科A以7904.61亿元存货规模成为A股上市品牌房企的“存货王”，同比增长23.78%。

万科A高存货与其新增大量土储备相关，不过其增长率并不高，这是由于万科在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持“收敛聚焦、 巩固提升基本盘”，因此其拿地较为审慎。

财报显示，2019 年上半年万科A新增 54 个项目，合计建面 1372.8万方，其中权益建面941.8万方，对应权益拿地金额649.8亿元，上半年投资强度（拿地金额/销售金额）仅 28%，较 2018 年全年继续下降14个百分点，维持了比较审慎的拿地策略。万科A仍然坚持一贯的城市布局策略，新增土储中，按建筑面积和投资金额算分别有 82%和88%位于一二线城市。

此外，数据显示世茂股份在今年上半年以存货109.46%的增长率成为存货增长最快房企。

根据中金公司研报统计，世茂股份在今年上半年拿地端显著提速，土储充裕。期内公司先后于南京、杭州、昆明、和张家口累计新增土地储备同比增长25%至83万平方米(根据拿地公告整理得到)，拿地额同比增长41%至47亿元，对应拿地均价同比增长13%至5686元/平方米，相当于同期销售均价的27%。

值得一提的是，与543亿元的存货相比，世茂股份目前市值仅有约160亿元。目前世茂股份在存货去化周期上并未显示优势，与去年同期相比一度有下滑之势，预期其快速增长的存货对市值增长的并不会显著。

除了世茂股份，新城控股的存货增长率也超过了100%，新城控股2019年上半年拿地金额为543亿元，新增土地建筑面积1571.8万平方米，分别同比增长212.54%、46.88%。

不过新城控股的存货增长势头在下半年可能会出现放缓，在7月之后新城控股陆续转让项目超20个，回流资金超过百亿元。此外在8月单月，新城控股也暂停了土地收并购的动作，并没有在公开市场上纳储，这也是今年以来首次没有纳储的月份。

有观点认为，房企投入大量资金买地后，如果后期销售跟不上，存货就会受到积压，尤其现在资金成本比较高的情况下，积压成本更高。对于企业而言，需要特别注重周转效率，让存货尽快转化为现金，降低相应成本，保证现金流安全性。

部分中小房企存货萎缩

与千亿房企存货规模普遍正增长相比，部分中小房企存货出现了萎缩。

榜单显示，不足百亿存货规模的房企共有8家，分别为嘉凯城（90.32亿元）、珠江实业（49.99亿元）、万通地产（41.91亿元）、卧龙地产（34.12亿元）、大龙地产（29.40亿元）、深深房A（16.02亿元）、阳光股份（6.66亿元）、绿景控股（0.28亿元）。

其中，存货规模最少的为绿景控股，仅为0.28亿元。半年报发布之际绿景控股表示，公司房地产存货中的住宅已经基本销售完毕，仅剩余车位及少量商铺，公司目前无土地储备，亦无正在开发及待开房地产项目。报告期内，房地产业务的工作重点是清理库存，但销售情况欠佳。

事实上，绿景控股房地产业绩的颓势与其多年来转型折戟相关。最近9年来，绿景控股共发起了4次业务转型，从地产分别转向酒店管理、矿产资源、木薯加工和医疗健康，但均未果。兜兜转转后，主营业务重回地产本业，2018年年报显示公司营业收入中房地产业务占比近92%。但由于没有新增土地储备，2019年上半年营业利润亏损443.22万元。

值得关注的是，中小房企行列，今年上半年嘉凯城存货降幅最大，达到45%。凤凰网房产发现，嘉凯城早在2017年就已开始积极加大对房地产类资产的处置和去化。

加大对房地产类资产的处置和去化的同时并没有增加“粮仓”。2016年至2018年，公司的土地储备从13个储备土地项目减少至4个，建筑面积也从原来的134.38万平方米降至5.54万平方米。

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