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健康住宅与1.88亿90后有何关系

一场具有超强传染性的新冠肺炎疫情席卷，让民众空前关注自己的居住环境。绿地集团、当代置业、中国金茂等多家房企跟进，“健康住宅”再次成为房地产市场的热门话题。

房企在此时选择大力推广健康住宅是在“蹭热度”还是下了“真功夫”；健康住宅在我国的推广效果如何；后疫情时代，房企应该如何做才能让健康住宅真正落到实处。

针对当前社会关注的健康住宅焦点问题，凤凰网房产专访了有着14年绿色地产研究和咨询工作经验的丹麦科技大学博士、LEED AP（美国绿色建筑专业人士）、WELL AP（国际健康建筑专业人士）黄俊鹏。

新冠肺炎强传染性 让居家安全问题凸显

2020年突如其来的新冠疫情给中国社会经济与生活带来巨大冲击。在这场战“疫”中，与每个人休戚相关的住宅建筑成为防控的重点之一。

“以前不怎么关心的居家细节，现在都变得性命攸关。”黄俊鹏表示，新冠肺炎超强的传染性，让民众意识到“家”已经不仅仅是一个遮风避雨的港湾，还是我们抵御病毒侵扰的坚固堡垒。

许多以前没有注意到的住宅风险跃然眼前。比如，排水系统和排风（烟）系统是否能正常工作，不仅是反味和串味的问题，设计缺陷或维护不好还可能会带来传播病毒的风险；门把手和电梯按键等高频接触表面会成为传播病毒的载体。

长时间的居家体验，让安装独立新风系统和空气净化器的需求有所提升。而处于疫情风暴中心但无一例感染的华大家园，给如何成功避免了一场区域灾难的范例，也让居民看到了物业的重要性。

黄俊鹏称，国际社会的多项实验证实健康建筑的确可以降低人们感染传染病的风险。哈佛大学公共卫生学院约瑟夫·艾伦博士指出，当通风率和空气过滤率达到行业最低标准以上，并在教室使用便携式空气净化器作为建筑通风系统补充手段时，可以将麻疹的相对传播风险降低50%。其他研究表明，加大室外空气流通率和提高空气过滤率可以降低若干疾病的传播风险，包括流感、鼻病毒、肺结核和SARS。除此以外，健康建筑所倡导的对高频接触表面的清洁和定期消毒，也能有效限制病毒的传播。

疫情影响 健康住宅带给房企新机遇

据黄俊鹏介绍，他的团队自2009年起，一直在开展健康建筑和绿色建筑相关课题的研究和项目实践，也一直在密切关注房地产企业的产品战略和研发动向。调研发现，绿地集团、当代置业、金地集团、首开集团、远洋集团、中南置地、中冶置业、朗诗地产、中国金茂等企业，以及现在已经寂寂无声的沿海地产，在多年前就已经开始健康住宅产品的研发和实践。

“近期，随着新冠肺炎的爆发，受各种调控政策束缚已久的房地产企业也在积极的寻求出路，部分嗅觉敏锐的企业从民众的健康需求和病毒恐慌里看到了一丝曙光。”在他看来，房地产市场已经毫无争议的进入到下半场，从靠规模实现增长进入到靠精细化提高利润，房地产企业的产品力竞争日趋激烈。

“意识到健康建筑能够为居住者带来的种种健康福利，房地产企业当然不应该错过这样一个产品升级和品牌营销的机会。”据黄俊鹏了解，目前已经有绿地集团、当代置业在疫情期间发布了新的健康住宅产品，或绿色健康复合社区云产品。力高集团则发布了行业第一份《健康建筑防疫设计标准》。“健康”已经成为房地产企业“产品力”竞争的焦点。

黄俊鹏透露，目前他的团队正在研究各家房地产企业健康建筑战略的差异和特色，将在合适的时机与大家分享。

与商品房开发量相比  健康住宅只是沧海一粟

自2005年起，开始进行中国绿色建筑发展现状与趋势的系列调研，黄俊鹏对健康住宅的研究已经进行了14年。而中国对健康住宅的研究却不止于此。

自1999年，中国国家住宅与居住环境工程技术中心（以下简称：住宅中心）联合建筑学、生理学、卫生学、社会学和心理学等专家就居住与健康问题开展研究。健康住宅在我国已经研究和推广了20多年。

截至2017年底，住宅中心在全国42个城市建设了62个健康住宅建设试点项目。2017年，住宅中心在总结和提炼这些试点项目的基础上，编制了《健康住宅评价标准》T/CECS462-2017。

自2018年起，由中国质量认证中心开始开展健康住宅认证工作，开展“HIH”健康标识（住宅）评价。截止2019年底有7个项目获得健康住宅标识，包括绿地台州德加公馆、当代合肥天鹅湖MOMA、绿地宁波杭州湾新区康乐宜居区块7#地块、绿地慈溪长河绿雅原乡等项目。

“从20年的跨度来看，如果算上2018年以前的试点项目，总共才69个项目按照健康住宅的标准进行建设。”黄俊鹏表示，这样的建设量与20年来商品住宅的开发量相比连杯水车薪都算不上，只能算是沧海一粟。

健康住宅标准多元化 国际标准受青睐

伴随健康住宅的推广，市场上关于健康住宅的标准也变得丰富多样。有绿地集团、中国金茂等发布的企业标准，住宅中心主导的健康住宅标准，中国建筑科学研究院、中国城市科学研究会、中国建筑设计研究院有限公司会同有关单位制定的中国建筑学会标准《健康建筑评价标准》，以及由国际健康建筑研究院（IWBI）运营管理的国际WELL健康建筑标准等。

其中，《健康建筑评价标准》及WELL健康建筑标准的评价范围并不仅限于住宅建筑，还包括办公建筑和少部分商业建筑。

黄俊鹏表示，与国内的健康建筑认证标识相比，国际性更强、标准更透明，服务也更全面的WELL健康建筑标准则获得了较大的市场认可。

据IWBI官方数据，WELL标准从2015年进入我国，不到5年的时间里已经有454个注册项目，71个项目已完成认证。据黄俊鹏测算，如果2015年的项目算1个，则过去五年WELL认证在中国房地产市场的应用的年复合增长率高达240%。

用黄俊鹏的话说，WELL健康建筑标识的快速增长充分表明了国内房地产市场对健康住宅存在着巨大的需求。但我们本土的标准，还需要加强市场推广、技术支持和服务的力度。

关于健康住宅  黄俊鹏的五点建议

面对复杂多样的健康住宅标准和健康住宅存在的巨大需求，后疫情时代房企应该如何做才能真正将健康住宅落到实处，抓住购房者的“心”？黄俊鹏给出了五点建议。

首先，房企要加强对健康建筑、健康社区标准的研究和实践，通过申报健康住宅标识或健康建筑认证培养团队，积累健康建筑技术。与此同时，结合自身的产品特色，积极研究企业自身的健康建筑标准，形成特色产品和差异化竞争优势。他表示，这样做有助于房企研究出有地域特色和技术独到性的健康住宅产品，提高产品在市场溢价和高于同地段其他楼盘的去化率。

在户型设计上，黄俊鹏建议注重空间的多功能性和复合性。他表示，疫情带来长时间的居家生活，平时只在下班后才能在一起的家人，24小时都同处一室，对卫生间的使用频率、居家办公所需的独立空间、南北通透、净脏分离等潜在的需求都前所未有的凸显。对于绝大多数小户型而言，多个卫生间、独立的玄关、独立的书房、南北通透等需求实现起来都有难度。所以要注重空间的复合性和多功能性，使得必要的时候，能够实现空间功能的转换，实现多个家庭成员不同的使用需求。

在技术方面，黄俊鹏建议多关注健康科技对建筑形态的影响。牛津大学赛义德商学院发起的“房地产未来计划”近期发布了最新的地产科技研究报告PropTech 2020: the future of real estate指出：PropTech地产科技的兴起正在以前所未有的深度变革着传统的房地产业。网站和智能手机应用程序、应用程序接口、数据分析与可视化、物联网、人工智能与机器学习、区块链和分布式账本技术（DLT）、传感器、虚拟现实和增强现实、地理空间和5G技术、云计算、运输技术：无人驾驶飞机和自动驾驶汽车、以及其他外源性技术将极大的推动房地产业务的变革和创新。牛津大学赛义德商学院鲍姆教授解释说：“从区块链到智慧城市，房地产世界正在经历一个非同寻常的变革时期。”基于此，黄俊鹏认为，房企可以加强对新兴地产科技，尤其是健康科技的关注和研究，以便更加迅捷地应用到现有产品的研发和创新上，如此才能领先市场。

对于客群研究，黄俊鹏提示房企要充分研究90后群体的健康居住需求。他表示，90后群体已经成为购房群体的主力，是各家房地产企业极力争取的客户。而这个出生于网络时代（号称互联网的原住民），成长于物质高度丰富的时代的群体，对健康的生活方式更为关注。当前我国的90年后群体有1.88亿人，58%分布在三线以下城市。他认为，充分研究这个群体的健康居住需求，推出有针对性的住宅产品，是未来十年房地产企业争取更大市场份额的有效策略。

在健康住宅体系研究上，黄俊鹏建议加强对经济适用的健康住宅技术体系的研究。他表示健康住宅不是富人的专享福利，在美国纽约州南布朗克斯，有一个名为Via Verde的健康社区，该社区就是一个面向中低收入人群建造的健康社区。该社区的建筑集成了从低VOC材料到改善室内空气质量的所有设施，鼓励步行的设计，带社区花园的绿色屋顶，提供社区健身中心和充足的社区公共空间以促进社区居民的交流，以及一些文化娱乐设施，比如圆形剧场。他建议房企可以与政府更多合作，争取积极有利的政策，为健康风险更高的低收入群体推出更多的健康住宅产品。

就像黄俊鹏所说，疫情早晚会过去，针对健康住宅的研究推广，或包含办公建筑、商业建筑更加广义的健康建筑，房企应该有长远的战略规划，因为“健康性能”将成为后疫情时代消费者购房的重要看点和决策因素。

对于“健康住宅”“健康建筑”的话题，凤凰网房产将会持续关注，期待多方建言献策。（文/张侠芳）

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