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预警千万买房人！小阳春追高抢房的人，年底或因降价维权？

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在本文开始前，先看以下几张图片——

这就是目前国内一二线城市楼市的现状（个别弱二线城市除外）：

1、新房销售中心抢房；

2、房地产交易中心人满为患；

如果你只是看这些照片的话，这一切似乎都在说小阳春来了，楼市在回暖，量价要齐涨？！

但，这些仅仅是楼市的表象，并不是楼市的全部真相。如果你想把2020年的楼市看明白，你需要把全国楼市切碎看，真的是一城一策。

我的基本结论是，整体看2020年小阳春成色不足，有城市会走出独立上涨行情。对绝大多数的一二线城市来说，今年比2019年会好过一点，但依旧是楼市小年。

所以，你上半年追高，下半年或将因降价而维权。

就如同2019年一年！

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目前各地楼市回暖模式大体分为三种模式，背后是三种力量趋势：

1、因刚需回暖；

2、因政策刺激回暖；

3、因土拍+特价房回暖；

先看因刚需回暖，主要是上海和北京。

以上海为例，3月上海新房成交量TOP10项目，从成交价格看，以刚需项目为主。

1、从3月新房签约成交数据中，大部分都是均价较低的刚需上车盘去化的好，其它去化不好，春节前卖不动的楼盘，现在依然卖不动。

所以我们在上面看到的销售中心的火热，一方面是季节性行情，一方面由于上海已连续10周没有新盘开盘导致。

2、上海二手房3月前两周成交套数周均超过3000套，但其中80%主要是春节前已经签了合同，还没办理过户手续的。

所以上海二手房交易大厅回暖确实是真实的，但是也没有网上传言的那么火爆，主要是之前积压的交易合同和特殊的流程导致的。

3、从政策面看，目前上海的调控政策是没有任何松动，

因此，综合以上三点，上海刚需的购房者们都不再等待了。

可以说，上海这一波小阳春回暖，主要靠刚需成交热。与上海回暖原因相同的还有北京。

再看因政策刺激回暖，以苏州、广州为例。

这是苏州3月第三周新盘开盘情况——

这苏州近期多个刚需盘出现开盘即售罄的火爆场面——

这背后是苏州自2月开始的政策刺激，最近的一次是苏州出台了“重磅”人才新政，涉及鼓励买房——

3月20日苏州出台的人才新政，本科学历（年龄不超过45周岁）可以直接落户，无需社保这意味着所有符合年龄要求的本科和大专毕业生，都更容易在苏州买到房 。

再看广州。

这是广州截至到3月第四周新房看房量和成交量数据——

这背后是因为广州连续4个月先后放松限购，南沙、黄埔、花都、番禺（购房补贴）、白云，用最大程度的政策利好，不断释放源源不断的购买力。

可以说，苏州、广州这一波小阳春回暖，主要靠政策刺激成交热。与苏州、广州回暖原因相同的还有南京、杭州。

再看因特价房回暖，以郑州、合肥为代表。

主要表现因某盘推出一批特价房，导致签约量大增或者购房者在售楼部排队。比如合肥某盘推出一批特价房，由于折扣力度较大，一套房子能便宜一二十万，引发购房者在售楼部门口排队买房。

可以说，郑州、合肥这类城市这一波小阳春回暖，主要靠特价房刺激。绝大多数的二线和弱二线都是以此回暖的。

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好，我们来总结一下，虽然都是回暖，接下来的楼市走势是不同的：

1、以刚需购买力回暖，是真的回暖，但因为没有政策刺激，所以 2020年，总体是呈现季节性周期。

年初小阳春，房价会有小幅上涨，但年底传统淡季，大概率是会回调。因此，2020年，北京和上海整体依然是横盘状态，但比2019年好一些。

2、人才新政/放松限购刺激回暖，也是真的回暖，但各个城市涨幅因城市量级和政策容忍度不同而不同，整体也呈现季节性周期。

年初小阳春，5月会有明显的量升价涨的效果。如果政策基本面不转变的话，全年整体呈现（缓）涨状态。

3、特价房刺激回暖，是新房的虚假繁荣，二手房市场依然横盘滞涨，小阳春后劲不足 ，年底是传统的淡季。因特价房刺激回暖的城市，4、5月份会在土拍和新房刺激下，出现量升价涨的小行情，因此6月前后追高的买房人，年底你会面对降价的窘境。

从这三种回暖看，虽同在一个时空，但楼市走向却会千差万别，中国楼市被彻底切碎。

看似没有规律，实则很有规律。

简单说就是 按需涨。

我们也可以说楼市进入按需涨阶段。因此，今年楼市会有三种上涨逻辑：

1、一线北上滞涨

一线的北京、上海依然遵守季节性行情，除了在关键的时刻站出来做风向标，比如土拍，绝大多数情况下，一线是不会放松管制的。

2、三四线假涨

以海宁为例——

海宁这份非海宁户型居民购房政策调整。

有两个特点：

1、本来不限购，现在通过政策昭告可以买多套；

2、发出之后，自己撤回。但一旦官宣，即使被取消了，依旧默默在实施。

这说明三四线一面疯狂的试探上层底线，一面疯狂的寻找存在感。

因此，未来三四线调整方向主要是放松限购和降低首付比例两个方面。2020年三四线首付比例首套变2成，二套变3-4成应该是非常普遍的现象。

目前我们已知的，在首套房方面，已有6家银行分支机构下调了首付比例，涉及到4个三线城市；在二套房方面，8家银行分支机构下调首付比例，涉及3个城市。

3、广、深和二线配合经济需要涨

这里面又分三种情况：

1）以外贸为支柱产业的城市，广州、苏州；

因疫情影响，今年以外贸为支柱产业的城市经济下行压力巨大，因此，此类城市在政策放宽的容忍度会比较高，我们会看到广州三个月内四次放松限购。

2）因潜在预期，长沙、武汉；

先看长沙——

3月18日，长沙自然资源与规划局官方网站在一则土地出让公告中。其附件中的长沙市土委会2020年第一次会议纪要显示，2020年第一季度拟“限房价”挂牌出让22宗地块。其中长沙限价地最高住宅毛坯限价又将再一次刷新，即将从前不久的13400元/平，上涨为13800元/平。

从上涨400元/㎡看，长沙涨很谨慎，但请看下表，

长沙目前以精装交付为主，如果按2500的装修标准计算，这些片区的房价将是预计价格。这就是长沙未来的市场预期，换句话说如何政策面不放开，长沙涨400元/㎡，长得很谨慎；但，如果政策面松动就涨2500元/㎡左右。

再看武汉——

武汉还是比较特殊的，疫情重创之后，如果后续政策和资金、资源有倾斜，必定是看涨的，但目前还没有看到明确的政策刺激，因此，还不确定。

3）除以上两类城市之外的绝大多数的二线、弱二线城市，以完成房地产年度投资额度为目标的城市，靠土拍；

2020年土拍起拍价普通提高，比较典型的有合肥、重庆、济南等，

以合肥为例，合肥是非常典型的好学生，完全参照2月、3月北京、上海土拍的模式，比葫芦画瓢：政企联手，主要是以国、央企拍地为主，营造土拍热，楼市热，再拍新高，形成的一个循环，完成今年房地产投资额度。

合肥先是绿地、中海&平安拍地，接着地方30多家房企跟进拍地；随后楼市特价房频出引发新房市场热度，随后4月合肥加快土拍进度；

再以重庆为例，下表是重庆的近期供应计划，起拍价明显上涨。

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最后我们来总结：

目前这个阶段，许多人很迷茫，陷入了纠结，买了，怕买贵了被套，不买，怕房价暴涨，以后买不起。

我们上面用数据和现象向你展示一个多面和多层的楼市，从中找到不同楼市的走势和机会。

总的来说，今年全国的楼市被切碎，真正的一城一策，一个城市一个走势。

全国楼市进入按需涨阶段。

目前看北京、上海滞涨。换句话说，大家都说要涨了要涨了，从基本面看成交量上去了，低价位房源不断消失，但上涨通道没打开，只听见喊声，却不见大动静，总体还是横盘的一年。但会比2019年好。

除了深圳，广州是今年上涨最明确的城市之一。

1、因为跟涨深圳；

2、外贸下滑对经济下行的压力导致政策面容忍度高，因此我们会看到广州先后放松了南沙、黄埔、花都的限购政策；

绝大多数的二线，主要配合经济需要，完成房地产投资额度，通过土拍+特价房的形式形成新房的虚假繁荣，二手房市场依然横盘。因此， 4、5月份会在土拍+新房刺激下，出现量升价涨的小行情，因此6月前后追高的买房人，年底你会面对降价的窘境。

三四线的调控几乎是完全放开的状态，但即使如此，三四线2020年也是整体熄火的一年。

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