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独家对话|张宝全：山高人为峰

编者按：房地产行业链接上下游产业众多、从业者与群众基础生活交集众多，在疫情对这个行业和企业的融资、拿地、开盘等方方面面都造成影响的背景下，正处青春年华的行业如何迎难而上，本期对话------今典集团董事长、红树林品牌创始人张宝全。

撰文 | 王迪  来源 | 凤凰网房产

4月6日，张宝全在微信朋友圈分享了一篇文章——《艺术改造乡村，嵩山太子沟成为当下引人注目的特殊现象》，并添加了五个字的点评——“山高人为峰”。

1931年，梁漱溟先生提出“乡村建设”概念，希冀让破败的中国农村寻一条出路，如今，艺术改变乡村已然超越之前，“田园综合体”的新型模式不仅改变了乡村面貌的浅层阶段，也进一步引领当下新“现代文明”的生活方式。

嵩山太子沟这个当时淳朴的地方，展现了乡村人民的文化诉求，并成为艺术改变乡村的经典实例。

从乡村艺术改造到文旅目的地探究，张宝全似乎都没有缺席。扛过枪、码过字、拍过电影，做着地产，既拥有着艺术家的灵感和情思，又有商人的犀利和果断，张宝全时常在艺术家和商人的角色中切换与博弈，2009年作为率先尝试转型文旅的地产创始人，红树林曾一度成为旅游度假项目的标杆。

都说生活不止眼前的苟且，还有诗和远方。疫情的残酷让堆垒健康安全防线之外，也让“诗与远方”就此停住了脚步。对于诸多重仓文旅产业的房企而言，无疑是晴天霹雳。面临疫情影响，原本坐享政策红利“东风”的文旅产业备受断崖式的打击，众多酒店、文旅、商场关门、停业。

山高意味着困难,人为峰,寓意人的力量，这五个字，有力量，有启迪，亦蕴含鼓励。

面对现金流的生死考验，酒店自救频出新举措。在2月、3月重启“馅饼侠计划”之后，红树林再次将产品进行升级，特别推出45家酒店免费住的“超级馅饼侠”招募计划，试图通过多种创新在疫情中实现自救。

此外，如火如荼的线上卖房及明星流量带货一时间趋于火热，无一例外指向现金流的回正及房企生存问题。

对于网上卖房是大势所趋还是昙花一现，张宝全表示，线上卖房不会替代线下卖房，因为房子是一个高价值商品，最重要的是它与生活方式有关，众多位置及细节的观感都是需要亲身感知及通盘考虑，哪怕用VR也不能解决。房企线上卖房能避免短期内适应疫情期间不能见面的弊端，目的在于迅速回笼资金，无理由退房等诸多举措也主要是为消费者减轻心理压力。

针对目前青岛撤回限购、限售放松举措及深圳严查经营贷违规入市以消灭楼市虚火的情况，房地产似乎放松迹象并不十分明显。

张宝全则表示，政府这回可能不想把房地产这一“夜壶”拿起来用，先使经济稳下来，使就业各方面稳定下来。最终，可能还是会相对控制。如果这次再放水，对我们正常的消费会有冲击，也就是说通货膨胀的指数可能会提高。

“本来2009年当时已经是拐点。在2009年，国家放了四万亿，不仅没有拐，反而这个房价涨了好多。去年我认为是拐点，很多城市房价降了不少，降了15%-20%。买投资就是买预期，买涨不买落，预期如果涨的话，老百姓钱如果没地方放，只能往房子里面放。”

原本疫情的发生导致全国房地产市场普遍下滑，公开资料显示，仅住宅市场就已经在2月一度出现70个大中城市中19城新房无成交、24城二手房无成交的现象，百强房企疫情期间整体业绩规模较去年同期也降低近12%。而在所有的房地产类型中，又以文旅地产与客流、物流、交通等要素联系最为密切，疫情所导致的全民隔离，让这些要素的运转几乎全部按下“暂停键”。

张宝全对凤凰网房产表示，目前红树林推出超级馅饼侠“免费住5晚全国16个目的地45家酒店/民宿/度假村通用，1年有效期举措”主要侧重于自救，是为稳定团队，尽量做到不裁员，保证现金流的另一个重要举措就是把销售全部挪到线上。

此外，叠加疫情的影响，因资金链断裂等情况而产生的房企兼并重组更是不绝于耳。

张宝全对凤凰网房产透露，未来可能会加快红树林的重组，因为到现在红树林只有今典集团一个股东，未来会加快资本化运作，包括成立红树林基金，使得股权开放，获得更好的资本，以获得其他各方面的支持，重点会把品牌和运营往前推做好。

“成立红树林基金来持有重资产，通过红树林基金或者买‘壳’，改组一个‘壳’资源，然后把红树林装进去，通过此种方式解决上市的问题。”

至于详细上市计划，张宝全则表示，还没有具体的时间表，因为上市，不会那么简单。

于红树林而言,行业寡头制下前5家开发商占据20%以上市场份额，市场竞争群雄格局之势不可阻挡，针对文旅细分领域，张宝全认为文化旅游中的文化是生活方式，文旅不是卖单一的东西，文化是卖生活，要卖生活就得有内容，有团队资源，拥有暖心的东西。而红树林2009年的转型就锁定在从卖东西向卖生活方式、卖文化转型。

在文化艺术领域的外拓，让张宝全在文化旅游及艺术方面相比于其他开发商拥有更多背书。文旅产业本质是轻资产服务业，文旅地产的逻辑是两业兼旺时可获取轻重资产的平衡配置，且利于拿地和获取资源，但其灵魂是能抓住人眼球的——内容。

他说，原本春节是要去三亚红树林度假的，有一个“无用乐队”集合了诸多明星、企业家，各种乐器，自娱自乐，如今被“困”柿子林，每天写字、画画、弹唱，却也要操心未来事宜，争取共度时艰。

在画画这一点上，张宝全很是热衷，每天几乎都会画一画，也会常常与文艺圈的大师交流切磋。“山高人为峰”出自国画大师张大千的友人所赠送的对联，它的原文是：“山至高处人为峰，海到尽头天是岸”。

以下为部分采访问题整理：

凤凰网房产：您曾说此次疫情对红树林销售影响特别大:红树林受难比西贝严重，损失达到亿元。疫情之后，会让您对产品结构的调整方面带来新的反思与改变吗？

张宝全：疫情期间我们也特别推出了康养度假产品。我认为将来拐点来临之时，三亚是一个温度高的城市，对杀病毒有利，最主要是气候好，阳光好。无论是这次得病的还是被隔离的都需要一个恢复身体的地方。康养产品不是简单地住，还包括各种康养内容。

凤凰网房产：就像刚才您说的三亚会因为康养成为疫情之后的热衷地，您如何看待未来的康养地产发展前景及趋势？

张宝全：康养关键还是需要有内容的，书画馆、瑜伽馆、合唱团。活动内容和场地，包括人员。社区式的养老不行，会所式养老在资源和人才上也有局限，我们是把最好的休闲、文化、娱乐都拿出一小块，把它做成最好呈现康养的一个生活场地。

凤凰网房产：这次疫情过后，会不会存在一些小的文旅房企倒闭的现象，从而引起行业减少对文旅板块的布局？

张宝全：这次确实是会带来很多的变化。包括对行业可能进行一次调整，合并、破产、兼并，这确实是一件很有压力的事情，但这个行业还是会客观存在的，会迅速随着市场转暖，它依然会蓬勃发展。

凤凰网房产：线上卖房会最终会取代传统卖房方式吗？

张宝全：我觉得线上卖房不会成为一个趋势，也不会替代线下卖房。因为房子是一个高价值商品，它和生活方式有关，它的位置及细节的观感都是需要通盘考虑的，这些都不是网上能解决。因为疫情因大家不能见面，线上卖房目的在于加速回笼资金，也让消费者不要有压力。整体来看还是想尽快回笼资金，加快资金的运转。这都是在后疫情时代可能会带来的变化，房企做出的一些应对。

凤凰网房产：目前，咱们的红树林体量在多少？城市布局的比例是怎样的？如果馅饼侠计划实施了之后，会形成大约多少的现金流？

张宝全：超级馅饼侠这次的会员招募计划是1万名。红树林在全国在建的有三座，开业的四座，规划设计的大概有七八座吧。目前是这个状况。但像三亚湾红树林、青岛红树林体量都比较大。

凤凰网房产：未来，在城市布局方面有何种规划？

张宝全：红树林品牌通过十年努力已经基本做成了，目前很多政府和企业也会来找我们合作输出品牌。后期十年主要是品牌大发展的十年，这十年产品也会发生变化，一种是度假目的地模式，例如，三亚湾红树林、青岛红树林；还有度假酒店模式，像亚龙湾等。像我们黄山红树林就是度假康养小镇模式。通过红树林度假康养小镇在全国连锁，使红树林会员可以在全国连锁度假和康养。

凤凰网房产：如何看待今年的房地产市场及未来前景？

张宝全：眼下来看，政府可能还不会把房地产这个“夜壶”拿起来去救急，先使经济稳下来，然后就业各方面稳定下来。但是，最终可能还是会要有所控制，在平衡中发展。房地产投资的热度退下去以后，房地产不再是暴利行业，但是会更加健康。

凤凰网房产：您觉得房地产受此次疫情的影响会大于2003年的非典吗?

张宝全：2003年非典期间对房地产是有影响的，但影响并不大，恢复得很快。这次可能会有些影响，但是影响是多方面的。疫情是一方面，同时，也和我们房地产市场需求有关，老百姓手上可消费的钱相比之前少了很多、居民存款下降很多。之前企业老板很有钱，现在老板手上的钱也有限，周转也慢了。

凤凰网房产：“文旅”概念在我国提出多年，但真正成功的文旅融合发展项目却很少，今典集团旗下的“红树林”品牌是其中的佼佼者。未来您希望红树林或者是今典集团成为一个怎样的品牌及房企？

张宝全：现在大部分文旅还是做概念，并不是做产业。文化旅游中的文化就是生活方式，不是卖一个单一的东西。文化是卖生活。光把房子盖好，没有内容不叫文旅，还是叫房地产。所以我想，疫情可能会对文旅产业是个促进。

旅游度假、旅居康养，将来会成为我们下一轮的重点，会是我们近十年来努力的方向。有各种吃喝玩乐的内容，让你住在那里能感受到生活。

凤凰网房产：红树林的文旅特色是什么？

张宝全：红树林是度假康养目的地，所谓目的地就是你要把当下最好的时尚、艺术、娱乐、购物、休闲等资源集中进来，并且以1+X的生活方式模式进行供应，而不是依然用传统的方式卖东西、卖单一娱乐或卖“睡觉”。

凤凰网房产：据说目前红树林也正在与地方政府密切地进行沟通，想问一下积极性的进展成果有吗？

张宝全：地方各级政府都非常重视红树林，因为红树林已经是三亚城市的重要文旅基础配套设施、重要的度假旅游设施。这次将海南免税店落户在三亚湾红树林，就是对红树林运营极大的支持。

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