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奇点心直播 | 政策集结号吹响，业内大佬支招商业增长爆发点

新冠肺炎疫情来势汹汹，影视、餐饮、旅游等多个行业受到重创。商业地产及上下游企业同样未能幸免，由于疫情影响，购物中心、实体零售等因客流、原材料供应、产品销售渠道等原因停止了大部分业务。

好在疫情发生以来，中央及地方已经出台了一些有利于消费复苏、物流发展以及数字化建设的相关政策；企业也纷纷展开“自救”，加速走出暂时的“低谷期”，进而催生出更多商业新兴业态、新兴模式的问世。

在错综复杂、快速变化的环境中，政府部门的相关政策加持、对政策趋势的解读显得尤为重要。例如，政府对于拿地政策、土地供应有没有一些放宽举措？在促进双线融合发展方面将有何举动？怎样看待“直播带货”等新型营销方式的兴起？

“商业变量”——2020全球商业合作伙伴大会前夕，奇点心直播第二十二期将如约上线，以“政策铺路：后疫情时代的商业地产解局之道”为主题，邀请中国商业联合会副会长、中国商业经济学会副会长、流通G30专家&研究员傅龙成，中国房地产数据研究院执行院长、中国商业房地产TOP100研究组联席组长陈晟，爱琴海集团副总裁陈煜三位嘉宾，与凤凰网奇点商业COO兼总编辑王杰一起共话政策引导之下，商业地产的解局之路。

政策扶持

商业地产加速走出低谷

常言道“业因政策兴”，政策对于商业发展的影响不言而喻。

傅龙成表示，本次新冠肺炎疫情冲击对经济社会影响是前所未有的，各地相关部门已经出台一系列政策加速商业复苏，如在社保缴费方面，明确给小微企业、实体企业减免三个月以上社保缴费以及门店租金。资金方面，安排专项贷款，实施优惠利率等，同时给予优惠利率延缓，延长还款期限等一些帮扶。

目前企业对已出台的政策感觉到不解渴，主要原因两个，一是针对性不够强；二是政策衔接和部门的联动不够，已出台政策还有望加快落实。

陈煜从企业层面表达了自己的心声，他指出，疫情对中小型租户的影响主要体现在现金流压力大，目前对企业有现实影响的主要还是一些普遍性优惠，如补贴政策，社保、公积金优惠等。对具体商业企业来说，房租减免政策的落实，在乡镇等地方还没有明确的实施方案，期待相关政策的普照。此外，陈煜呼吁，政策扶持之外，大型企业也要承担起社会责任，为共克时艰做出自己的贡献。

陈晟则认为，对于眼下商业企业的复苏，政策及企业层面都要着重思索，疫情后如何重新吸引客流至线下实体。另一方面，对于新基建的投资，特别是网络设施、冷链物流的投资要更加关注，技术赋能、商圈赋能将在疫情“危机”下将被更好激发。

从“线上购房热”中得到启发，陈晟表示，如果能够把购买行为的决策通过数据化导引变成信任性决策，缩短消费者的决策流程，那么双线融合、5G商业、新基建的应用等都可以在消费行为上进行突破。

空间想象

寻找下一个消费增长点

疫情之下，我国居民的消费方式、消费习惯都产生了不同程度的变化，因此，关于后疫情时代的消费格局、商业趋势的讨论也颇受业内界关注。

傅龙成表示，根据疫情期展现出来的势头判断，社会经济常态化发展后，社会消费将进一步转向绿色、环保、安全、健康有机等要素。冲动消费将更加转向理性消费，同时消费升级、消费分级现象会继续并存。政府层面也在出台包括增加就业、降低企业税负、促进商业流通方式的改进等举措，扩大消费潜能，期待下半年消费会实现一定幅度增长。

陈煜根据企业情况谈到自己的体会，他表示，目前尚未感受到消费的报复性增加或显著下滑，销售额及租户比例还在合理预期范围内。疫情之下，消费者会趋于选择必需品、贴近自身生活的消费，炫耀型需求在减少。此外，口红效应引导下的消费、家庭化消费会更受关注。

商业地产企业最关心的还是公共安全问题，以及疫情恢复后对于消费者心情的调整。

陈晟表示，疫情来临之前，“夜经济”一度成为推动消费的“主力军”，夜经济被称作“多巴胺的房产”，其发展的关键是要让消费者兴奋，进而刺激夜经济的整体活跃，商业地产的服务的能级还要加强。陈煜补充到，从产业及政策角度看，夜经济的打造要给予不同商业参与主体均等的机会，包括小商贩空间，这样夜间经营才会搞活。

线上集结

调整策略加速转型

疫情期间，线上化成为企业自救的主要模式，企业通过线上集结凝聚力量，合力打造抗“疫”第二战场。

陈煜强调了爱琴海集团在智能化数字营销方面的持续布局。“疫情期间，消费者隔离在家缺少消费渠道，我们与老凤祥、屈臣氏、巴拉巴拉等品牌合作，利用社群营销、微信小程序和其他社交渠道，取得了非常优秀的成绩。举个例子，屈臣氏北京某门店单日销售额高达21万多元，从默默无闻的门店变成了当日销冠。”

不管是主动还是被动，处在格局调整新阶段的商业地产行业，在疫情之后，将迎来新的变革和升级。

“微信社群营销持续升级迭代、优选品牌做线上商城快闪店…我们将充分利用线上工具和社交媒体进行实体场所的商业创新，为消费者和行业带来新鲜体验和微小进步，这也是我们不断追求的。”在陈煜看来，线上工具为商业地产的转型创新提供了某种方向。

另外，疫情防控期间，多产业“云复工”、消费者“云购物”热情高涨，从需求侧和供给侧两端对实体经济形成了良性支撑，不过陈晟也表达了大量销售转型直播带来的担忧。

在他看来，尝试直播的导购并不是简单“架个手机”即可，比如李佳琦基于外貌、风格、专业度和粉丝积累，消费者对其有种专家般的信任感。“所以直播带货过程中，在产品层面上要让渡给消费者更多的知情权，从而使他们做出准确决策。”

而对于房产商铺等销售，陈晟提出了自己的看法：“选择真正对商业或地产有理解的专家，从电商角度推动产品销售，或许在房地线上销售领域是种突破，反而明星、美女的房产直播带货效果一般。”

陈煜则坦言，直播卖货并不能取代传统的面对面销售，因为商场带给消费者综合的沉浸式体验，是线上无法取代的，线上线下将变为更融合的新零售商业业态。不过从社会价值角度考虑，直播营销方式对农产品扶贫的带动效果显著。

另一点值得注意的是，在后疫情时代，商业空间的发展将迎来何种变革？

企业是真正数字时代整个产业发展的一个基础，因为它不光有能力，还有价值观。这一点陈晟深有体会。“不管是阿里巴巴电商还是爱琴海实体，我们的商业机构在特殊的历史时期，在空间设施上有所突破，甚至创新出一些新产品。”

陈晟分析认为，第一，体验式经济的崛起毋庸置疑，包括爱琴海、大悦城等企业做出的儿童乐园、音乐喷泉等；第二，产品和后端将结合得更加紧密，举个例子，冷链物流和中央厨房将直接在商场中形成供应链的缩短。

共克时艰

短期压力与长期潜力同在

作为空间与内容之间的载体，当疫情冲击到了商业客流、商业销售额的时候，商业地产最能够明白“皮之不存，毛将焉附”的道理。

大多数商业地产在内的公司都采取的是快周转、高杠杆的运营模式，新冠肺炎疫情迫使快周转的房企按下“暂停”键，对房企资金链造成较大压力。

从企业端的角度来看，的确如此。作为业务部门的配合部门，陈煜认为：“今年总体拿地更加谨慎，测算需要更加精准，关于对盈利要求的标准也会相对提高，不会再做盲目地扩大规模。此外，二线核心城市和一线城市远郊地区的机会更多，我们也会给与积极的关注。”

事实上，从政策端也决定了今年商业地产谨慎投资的特性。陈晟从土地和金融两个层面做出了解释。

“从土地端来看，纯商业物业对于很多开发商来说属于不良资产，长期运营压力对开发商有较高的要求；从金融端来看，房地产的金融环境是平稳的，除了土地出让的鼓励和棚户区安置以外，建立房地产金融长效管理机制成为一种常态性，不会有金融大肆漫灌流向房地产或商业地产的可能。”

不过，新冠肺炎疫情带来的下行压力将在中长期内逐渐消失，中国商业地产依然前景可期。这与傅龙成的想法不谋而合。“中国用20年的时间走过了发达国家半个多世纪的商业地产之路，目前中国商业地产由多年的高速发展转向高质量发展。”

据他分析，消费需求锐减使商业地产面临空前压力，作为线上线下结合点和商品经销与服务提供二者结合的最佳场所，对于中外企业而言，中国商业地产依然有发展潜力。

“再提一点建议，我们应当考虑商业与城市的发展定位相结合，并符合不可缺少的商业要素情况下，适当赋予公益色彩和公益要素，这样更能得到政府的重视和资金和规划方面的扶持。”

最后，傅龙成总结道，中国商业地产从过去的政策扶持转向创新和提升，将来中国商业地产还要超越和引领世界商业地产的水平，这是中国商业地产的使命和责任。

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