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独家对话|郭梓宁：眼底未名水 胸中黄河月

编者按：房地产行业链接上下游产业、从业者与群众基础生活交集众多，疫情之下企业融资、拿地、开盘等方方面面受到影响，正处青春年华的行业如何迎难而上？本期对话------中国奥园集团党委书记、总裁，奥园健康生活集团董事会主席郭梓宁。

本期关键词：后胜于今

撰文|王迪  来源|凤凰网房产

“惠书奉悉，如见友人。万事万物都是向前发展的，一代更比一代强。我们诚挚地欢迎即将毕业的经院学子加入奥园、与奥园同发展，由衷地相信在志勇院长、建华书记的带领下，北大经院将百尺竿头，更上一层！”

———中国奥园集团党委书记、总裁，奥园健康生活集团董事会主席郭梓宁

5月3日，B站艺术家大叔何冰以“心里有火、眼里有光”向下一代人正能量喊话，刷屏了五四青年节的前夜，奔涌在时代的浪潮，二次元平台首次挑战世俗眼光，“前浪”以祝福审视眼光凝视着汹涌奔流而来的“后浪”。

同样在青年节到来之前，中国奥园集团党委书记、总裁郭梓宁通过对北大经院院长的回信向学子送上了期许——“世道必进，后胜于今”。

跳脱“一代不如一代”的观念代沟，羡慕、寄望、祝福的宣言，似乎有种人与人之间的壁垒被打破的意味，即便疫情隔离未能相见，但是科技赋能的电子信函，超越了时空变成了“见字如晤”的真情，这是郭梓宁对母校学子的凝望与珍视。

抛开中国奥园集团创始人等一系列企业高管的头衔，郭梓宁的另一层身份是北京大学访问学者、北京大学经济学院特聘教授 、研究生导师。

站在人文视角审视商业，从商业的包罗万象之中对接及瞭望文化、教育，产学研一体化迸发出的化学效应，让郭梓宁与母校北大的联系及纽带越来越密切。

北大校长郝平为郭梓宁颁发北京大学教育贡献奖

一封来自燕园的信

2019年11-12月《北京大学学报》（哲学社会科学版）上，刊登了一篇题为《县域商业综合体对新型城镇化建设的促进作用》的论文。

指导老师是北京大学经济学院前院长、北京大学经济学院教授、北京大学博雅特聘教授孙祁祥，她对此篇论文的评价是：选题重要，资料详实，分析透彻。

“立身以立学为先，立学以读书为本。”这是郭梓宁的笃信，从字面的理解似乎与五四运动中所强调的“爱国、进步、民主、科学”有相似之处，而北大人文之气大概始于五四运动中先驱之士蔡元培，他所提倡的精神内核构成了北大“精神自由，兼容并包”的生命线。

郭梓宁说，自己曾多次来到北大燕园，文化气息及历史积淀，总是让他肃然起敬、流连忘返，作为中国高等学府的殿堂，有一种思想殿堂及精神圣地的感觉。

所以，同样是关注走基层致力于社会扶贫，恒大侧重产业扶贫、易地搬迁扶贫、吸纳就业扶贫，保利星火计划侧重斩断贫困代际传递，而郭梓宁则更看重以县域商业综合体助力“产”与“城”融合——和而不同。

大城市空间载体不断饱和与生产要素成本不断上涨，城市功能需要转移。承接功能传接，新型城镇化县域成为农业农村农民问题集中区域和统筹城乡发展的关键载体。

独辟蹊径且兼容并包的理念让郭梓宁更加关注县域商业综合体开发对扶贫的重要作用。

“我希望通过读书和持续学习，从实践和理论中总结出宝贵经验，比如从县域商业综合体的实践经验中总结出成熟商业模式、奥园模式，从而提升县域商业综合体整体开发运营水平，推动新型城镇化建设。”

在实践与真知这对看似矛盾又非矛盾的辩证关系中，郭梓宁一直处于探索之中，即便是几近耳顺的年纪。

2018年，58岁的郭梓宁开始了北大访学之旅，而此前2015年至2016年期间他师承北京大学闫雨博导参与博士后项目课题研究，从开展专题讲座、论坛学术交流、课题研究，到校企党建共建、战略合作等各方面，推进校企合作不断创新与深化，并于2015年完成了《奥园集团县域商业综合体开发运营策略》博士论文。

期间，在课题研讨及深化过程中丰富实践，中国奥园于2017年成立全国首个县域综合体集团，强化扶贫产业支撑，推行“奥园精准扶贫模式”，实施县域综合体战略，以“公司+农户+商场+电商”、产业扶贫模式带动农民致富。

郭梓宁深入小学扶贫

据了解，目前，奥园已经深入广州对口帮扶的梅州，南沙对口帮扶的梅州蕉岭县，番禺对口帮扶的梅州五华县和贵州威宁，以及广东大埔、江西大余、广西浦北等30多个贫困县、人口大县开发大型县域商业综合体。

于物欲横流的商业社会之中夯实企业根基，本需要更多的精力及铁腕雄心，而热心教育及扶贫事业，让原本商人气质之中多了些人文底色，区别在于如何将实践达到翻倍的效果。

郭梓宁给出的反馈是，与北京大学共同成立“北京大学经济学院县域经济发展研究院”，在结合中国奥园实施县域综合体发展战略的实践基础上，进一步研究对贫困县、人口大县的扶贫事业，将扶贫融入企业经营发展以及提升到具有实践意义的理论高度。

北大经济学院原院长孙祁祥教授为郭梓宁颁发北大访问学者证书

以实践深化理论，同时以理论反馈实践。2017年，郭梓宁被聘为北京大学经济学院研究生校外导师，与北京大学的学术交流也进一步加深。期间，中国奥园与北京大学经济学院开展了《中国经济解读与展望》《房地产行业总结分析与经济转型》专题以及党建共建结对讲座活动，让商界思维之下郭梓宁打开了学术的视野。

诚然，站在巨人的肩膀上，能看的更远。2019年12月8日，“新中国经济学70年——中国百所大学经济学院院长论坛”在北京举行。郭梓宁作为圆桌论坛分享嘉宾与一众商界精英同台“论剑”，分享自身的感悟与思考，台下是从天南海北汇聚而来的北京大学经济学院的学生、老师、校友，而同天，他被聘为北京大学经济学院特聘教授。

郭梓宁接受北京大学经济学院特聘教授证书现场

只不过，出人意料的是，一个月后，一场抗击新冠肺炎的疫情大战在国内打响，期间，奥园向疫区实地捐赠口罩逾110万只（全球捐赠近120万只口罩），并热心教育事业，向北大、中山大学等多家知名高校展开合作及捐赠。

郭梓宁称，受新冠疫情影响，虽不能回到北大，但是一直保持在线上沟通交流，探讨校企交流合作的深化方案。

4月23日，郭梓宁收到了一封来自北京大学经济学院院长董志勇及党委书记崔建华的感谢信，信中董院长向郭梓宁介绍了因疫情学子未能返校线上授课及举办大型论坛等系列安排，并感谢奥园捐赠及给予亲切的问候。

信中最后两行这样写道：

“学院一如既往关系和支持您企业的发展……如果需要学院做什么，您随时和我们联系。纸短情长，难尽心曲，惟愿您及家人；平安顺遂，万事如意！疫霾终会去，重逢总有期。待燕园相聚之日，共叙珍贵情谊。”

品牌“火车头”

在中国奥园中流行着这样一句话：“没有品牌，永远只能坐车厢，跟着别人后面赚钱；而有了品牌后，自己就成了火车头，能带领别人发展”。

美誉度影响力有张力，更有持久度，郭梓宁是那个主张品牌致胜的人。

对于教育事业及扶贫工作的投入，让奥园有了一定的社会认可度。除却喜“文”的一面，“武”的“功底”要从其地地道道的广州人，这个开放且善经商的华南群体说起。

都说一部粤系房企沉浮录，半部中国房地产风云史。广东是最早一批房企诞生地。不仅是最初的“招保万金”四大金刚，至今依然都位列行业TOP20，亦有“华南五虎”，但时过境迁，令人唏嘘，而粤港澳四小龙非奥园、佳兆业、龙光、合景泰富莫属。

当千亿的赛道逐渐抬高门槛，在行业分水岭，隐藏着一条生死线。对行业发展似乎需要一个更为全景式的俯瞰，于千亿新军奥园来说，如何守好企业“护城河”？

郭梓宁对凤凰网房产表示：“进攻是最好的防守，‘打铁还需自身硬’。今年，奥园将继续坚持‘一业为主、纵向发展’战略布局，围绕‘健康、责任、共赢’三大准则进行战略的定位。”

郭梓宁、郭梓文两兄弟及奥园对品牌的重视程度在行业内众所周知，而成立于1996年的奥园集团原名为金业集团。

彼时，广州沐浴在改革开放的浪潮中，消费品市场迅猛膨胀及逐利的公众化心态给了中国企业家巨大而肆无忌惮的想象空间，中国新一轮经济改革的浪潮掀起。许家印创立恒大实业集团公司，万通六君子海南淘金、完成分家，后期喷涌而出的地产大佬在平凡的岗位中按部就班地工作着。

时年，广州番禺最大的国有企业广东梅山糖业总公司旗下房地产公司经营难以为继，时任梅山糖业总公司党委委员、党政办主任的郭梓宁，和弟弟郭梓文联手，通过竞标赢得了梅山房产公司的承包权，成立了早期的奥园。

这是人们难以忘怀的“创世纪”式的场景。身处时代的浪潮，奇迹仿佛瞬间可以诞生，罗马是可以一日建成的，想到就能做到。

承接房改及中国开始第二次申奥，为响应和支持国家发展体育产业的号召，1998年，奥园提出“运动就在家门口”的理念，筹备开发以体育为主题的“金业体育花园”，自此，中国奥园集团与倡导“更快、更高、更强”的奥林匹克运动紧密地结合了起来。

与草根白手起家的地产大佬不同的是，郭梓宁有着很多后期在商界中赫赫有名的都有政治仕途的痕迹，例如，中房集团总经理孟晓苏，原是中南海的一名官员。张玉良曾就职于上海农委会，浩浩荡荡的下海经商，改变着郭梓宁的幸运，也引导着奥园未来的转折方向。

同样是“打仗亲兄弟，上阵父子兵”，商界兄弟共同创业的人不在少数。”饲料大王”希望集团的刘永行、刘永好，苏宁家族的张近东与张桂平。甚至是后来的欧式三兄弟欧宗金、欧宗荣、欧宗洪分别创建福建欧氏投资集团、正荣集团、融信集团。

与兄弟共同经营，各有分工，“其利断金”的背后，更在家族影响力中再增背书。

2019年，中国奥园集团旗下奥园健康生活成功上市，上市共发售1.75亿股，并引入恒基兆业地产副主席李家杰全资拥有投资公司Successful Lotus作为基石投资者认购1092.8万股。

作为奥园健康生活集团董事会主席，郭梓宁与弟弟郭梓文一同出现在港交所敲锣，开启了健康板块登陆资本市场的“第一步”。

奥园健康生活上市敲钟现场

随之而来的是，疫情肆虐而成的公共事件让健康问题甚嚣尘上，于奥园而言，22年之前确立的品牌核心——“健康”成为了千万中国人、乃至全球人关注的侧重点，切合国家发展战略《“健康中国2030”规划纲要》。

无心插柳柳成荫，分拆健康板块上市，关注医美、康养、中医等大健康业务，让奥园的“健康”再拓围，而深耕粤港澳大湾区，与优质伙伴精诚合作，布局全业态产业链，更会形成产业闭环。

而打出一张“生活健康牌”，奥园健康生活集团旗下奥园健康、奥园商管、奥园物管的“三驾马车”又会如何实现业务互补？

郭梓宁称，近期收购知名物业企业乐生活，进一步拓展业务规模、在管组合及区域覆盖范围，同时奥园健康依托商业运营和物业管理双线并进的业务发展，必定成为“大健康产业”最大的业务生态圈。

2019年奥园地产板块正式挺进千亿阵营，在行业天花板隐现的情况下，拓围赛道意味着有更多无限的可能。

起落沉浮间，是商业世界“一着不慎，全盘皆输”的警示和残酷。

郭梓宁告诉凤凰网房产目前他主要的工作重心有三件事：抓好复工复产、助力打赢脱贫攻坚战、推动城市更新落地。

春风得意马蹄疾，从他的一系列时间表中便可以窥出一二。

3月6日到8日，先后考察和慰问广州荔湾、番禺、黄埔、增城，珠海等地奥园广场等城市综合体项目；3月12日-14日，梅州市五华奥园广场购物中心，调研疫情防控和复业经营情况，慰问商家和员工；4月22日扬州奥园湖滨名都项目考察、随后拜会扬州市及广陵区相关领导……

郭梓文现场实地考察项目

在轮番变换出差场地变身“空中飞人”之中，是奥园加足马力持续进击的决心，而即便是天气炎热，郭梓宁还是会以白衬衣、黑西服亮相在项目现场。一副标志性眼镜及几句“粤式”国语，在商业的果敢之余，增加了几分文人的谦逊。

在与北大经济学院院长的回信中，他用过“眼底未名水，胸中黄河月”10个字，这出自北大校歌《燕园情》，基本的意思大致是：身在燕园，眼前看到的是未名湖的湖水;胸怀天下，心中关注的是黄河的明月（民族大义）。

2018年5月4日，是北京大学120周年校庆日。彼时，郭梓宁即将开启访学之旅。

2020年5月4日，他已经结束访学之旅，并已成为北京大学经济学院特聘教授 、研究生导师。

另附《燕园情》歌词：

“红楼飞雪，一时英杰，先哲曾书写，爱国进步民主科学。忆昔长别，阳关千叠，狂歌曾竞夜，收拾山河待百年约。我们来自江南塞北，情系着城镇乡野；我们走向海角天涯，指点着三山五岳。我们今天东风桃李，用青春完成作业；我们明天巨木成林，让中华震惊世界。燕园情，千千结，问少年心事，眼底未名水，胸中黄河月。”

以下为凤凰网房产与郭梓宁的对话节选：

凤凰网房产：2019年奥园地产主业首次跨入千亿。如果用三个词来形容过去奥园的24年，您会用哪些词？2020年，奥园的整体发展战略相对于之前会有怎样的调整？

郭梓宁：如果用三个词来形容过去奥园的24年，我认为可以使用健康、责任、共赢来形容。

2020年，中国奥园致力于成为世界一流的健康生活综合服务商，以“追求可持续、高质量发展”为集团发展目标，坚持“一业为主、纵向发展”战略布局，在保持销售规模适度增长的同时，持续提高产品设计、运营及安全管理等全方位的标准化体系要求，向精细化企业管理迈进，为股东及投资者带来回报。

凤凰网房产：近日，奥园与弘阳、山湖海等企业签署战略合作协议，在头部房企占据市场较高份额的情况下，未来，奥园是否会加快“抱团取暖”的步伐？

郭梓宁：近日，中国奥园与弘阳集团签订了佛山狮山项目合作协议，双方将共同开发此项目，预计年内正式开盘。未来双方将充分发挥各自优势，资源共享，在长三角、珠三角项目开发、新区域拓展等多个层面开展密切合作。

同月，我们还与山湖海集团签署战略合作协议，夯实大湾区土储。后续，我们会加快与弘阳、山湖海等同行的合作力度，持续关注招拍挂的市场，同时加快城市更新转化的速度，拓宽行业合作渠道，年内会有大概8到10个项目进入二级开发。

凤凰网房产：之前奥园加快了在大湾区的布局比重，其中，城市更新土储在粤港澳大湾区占89%。未来，奥园在全国城市会形成怎样的战略布局？

郭梓宁：近年来，在深耕粤港澳大湾区的基础上，奥园完成“布局—聚焦—深耕”三步曲，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域，由区域性房企成长为全国性规模房企。

中国奥园大力拓展城市等级高的旧改项目，重点拓展大湾区、环北京、南宁、西安、重庆、昆明、成都等区域和城市，开发模式灵活多样。接下来，中国奥园将根据既有的30个区域公司作为据点，持续深耕所处的城市群，提升一二线城市的占比和影响力。预计后续将会有更多的城市销售额进入当地销售前十名。

凤凰网房产：“奥园”名字来源于“奥林匹克花园”,您是中国奥园总裁，同时也是奥园健康生活集团董事会主席，最近奥园在健康板块方面也有一些“大刀阔斧”的调整。这是否意味着在疫情发展之后，“大健康版图”会成为加持的重点?

郭梓宁：中国奥园一直倡导“运动就在家门口”，提出“构筑健康生活”的品牌理念，于1998年率先布局大健康产业，打造南沙奥园养生城，2017年中国奥园分拆业务后于12月成立奥园健康，以商业运营、物业管理为基础，重点打造医美、康养、中医等业务为主的大健康产业，并于2019年3月成功上市。

2020年疫情爆发后，人们逐渐意识到物业服务及健康的重要性，社区是防控疫情的主阵地，物业管理则是防控疫情的主力军，奥园健康为业主提供“悦服务”“健康生活服务”两种个性化增值服务模式。奥园健康近期收购知名物业企业乐生活，将进一步拓展业务规模、在管组合及区域覆盖范围，同时奥园健康依托商业运营和物业管理双线并进的业务发展，必定成为“大健康产业”最大的业务生态圈。

凤凰网房产:城市更新目前进展如何？

郭梓宁：推动城市更新项目落地，是我目前的重点工作。中国奥园已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。

截至2020年4月底，中国奥园已获取30多个城市更新项目，另有40多个项目正在有序推进中。参与改造的广州市增城区南坣村，是增城区第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村，45天改造签约破8成，创增城最快记录；距离北京大兴机场仅20公里的廊坊奥园誉府，已成功摘牌；广州东塱村、深圳恩达、东莞岭头社区等项目进展顺利。此外，中国奥园是珠海主要城市更新企业之一，拥有10多个城市更新项目。

谈行业

凤凰网房产:之前有许多城市存在楼市调控政策放松并撤回的情况，您觉得房地产政策环境在疫情之后会宽松吗？

郭梓宁：我们相信，房地产政策环境在疫情后会有所调整，但从大方向看， 稳字当头的“房住不炒”主基调仍然不变。在因城施策的思路下，后续不同城市会采取各类策略，以应对市场下滑。

凤凰网房产:您觉得疫情对行业的挑战在哪些方面？

郭梓宁：目前，房地产行业的正常经营活动陆续恢复。不过，由于本轮疫情对全球经济的影响超出预期，许多行业均受到了严重冲击，作为国民经济重要组成部分的房地产行业也不可避免地受到影响。购房信心的建立、购房意愿的累积均需要时间。后续，房地产行业仍将经历调整期。

凤凰网房产:疫情之下，很多中小房企面临资金链断裂的情况，可以说挑战与机遇并存，您觉得房企的机遇在哪里？在此种行业背景之下，对于房企而言，练好内功最重要的是什么？

郭梓宁：危机中总有机遇，进攻是最好的防守，“打铁还需自身硬”。

从中长期影响看，我们认为行业长期向好的态势不会改变。作为房地产企业，我们有信心、有能力实现今年的发展目标。作为房企，中国奥园也将借此机会增强企业的“免疫能力”，提升应对不利外部环境的能力，提升产品、服务的综合竞争力。

凤凰网房产:这几天有很多房企出现了“去地产化”趋势，如龙光地产、禹洲地产都改名为“集团”，其实，此前房企历经一轮“去地产化”又“主张回归主业”的趋势，您怎么看目前房企的这波“改名”潮？您觉得目前的企业战略应该是多元发展还是聚焦主业？

郭梓宁：从2019年业绩表现看，房企销售规模整体扩容，但速度明显放缓。我们认为对房企而言，在目前多变的市场形势下，全力做好地产开发主业才是重点。

从需求的角度来看，随着我国的城镇化进程仍在继续，未来中国房地产行业规模仍将维持。纵向发展相关产业，是我们认为大健康、科技、文旅、跨境电商等相关板块的发展前景良好，值得深耕探索。

未来，中国奥园将继续深化“一业为主，纵向发展”战略布局，以房地产业务为核心，致力成为世界一流的健康生活综合服务商。

凤凰网房产:您觉得时下新兴的“明星”直播卖房的营销案例对房企销售效果如何？未来，奥园是否会采用这种方式“带货”？您觉得网上卖房是大势所趋还是昙花一现？

郭梓宁：目前，包括中国奥园在内的房企积极应对挑战，创新探索直播卖房，通过VR技术，实现网上全景看房、选房、购房一站式服务的线上售楼模式。早在1月27日，我们就开发上线了24小时线上购房小程序“奥园购房宝”，推出一系列惠民政策，覆盖全国范围内的所有在售项目，通过线上售楼处实现转化。我们“西安奥园和悦府”项目就开创了西安市第一个线上开盘并创下单日销售破数亿的记录。

线上售楼是顺势而为之举，中国奥园也将继续创新和探索，努力为客户提供性价比更高体验感更优的各种措施。

凤凰网房产:作为抗疫期间，首批奔赴前线援助医疗物资的企业。您觉得企业应该如何在公共危机中承担应有责任？

郭梓宁：作为企业，我们首先确保员工安全，响应党中央号召，在完成各项防控工作的同时，按照政府要求，安全、稳妥推进复工复产，保障员工合法权益，并提前科学统筹好各项生产经营任务，全力实现预期生产经营目标，努力渡过疫情难关。安全运营，不裁员，多投资，我们认为是当前最本职的应有责任。

谈个人

凤凰网房产:我们了解到，目前，您是北京大学经济学院的特聘教授，可否讲讲您与北大结缘的故事？

郭梓宁：2015年8月，我从师于时任北京大学政府管理学院执行院长，现任北京大学经济学院西南分院执行副院长、战略合作办公室主任闫雨博导参与博士后项目课题研究，自此踏上了与北大的结缘之路。

期间，我们还共同成立了“北京大学经济学院县域经济发展研究院”，进一步研究对贫困县、人口大县的扶贫事业。2018年12月，中国奥园集团经营发展和与北大交流合作情况，深化合作；我作为北大访问学者撰写的论文《县域商业综合体对新型城镇化建设的促进作用》，获导师孙祁祥教授推荐，发表在北大校刊；12月，被聘为北京大学经济学院特聘教授。

凤凰网房产:最近，正在忙碌的三件事是什么？

郭梓宁：近期，抓好复工复产、助力打赢脱贫攻坚战、推动城市更新落地是我的工作重心。

郭梓宁考察项目

凤凰网房产: 工作之外，最大的爱好是什么？

郭梓宁：读书是我业余时间的最大爱好，我尊重知识、对获取新知识保持热情，这也是我继续深造的动力之一。

我经常对公司员工说，成功有三大锦囊：感恩的心、学海无涯，仁者无敌。我们要“不断学习，提升专业精神”，尤其青年人更应沉下心多读书，特殊时期不宜常外出，更应强练内功，勤读书，让自己开阔视野，训练思维，吸取智慧，为以后的人生道路打下扎实的基础。

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