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细品！这四个禁止，会让城市、买房人、开发商变成“三输”

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米宅（MizhaiPlus）

作者 | 宋富贵

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文章不想兜圈子，直接说起因。

近日，重庆市教育委员会、重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市市场监督管理局联合发布 《关于贯彻落实入学资格不得与商品房销售挂钩规定的通知》。

关键内容就是四点：

（一） 房地产开发企业或其委托的房地产中介机构不得在广告宣传中使用中小学名称（含简称）、中小学形象标志或与学校有关的内容，使购房者对入学资格或义务教育配套产生误解。

（二）房地产开发企业或其委托的房地产中介机构在销售商品房时，不得以广告宣传及其他形式明示或者暗示购买商品房可以签约入读、划片入读等形式获取中小学入学资格。

（三）房地产开发企业或其委托的房地产中介机构不得在房地产广告宣传中使用“名校”“学位房”“学区房”“学府房”“指标房”等违反义务教育公平原则，使购房者对配套学校或入学资格产生误解的广告宣传语。

（四）各区县教育主管部门、各义务教育学校严禁与房地产开发企业或其委托的房地产中介机构签订接受商品房买受人入读中小学的合同或合约协议。房地产开发企业或其委托的房地产中介机构在商品房销售过程中，严禁以书面或口头承诺方式与商品房买受人签订或约定中小学入读协议。

很好理解，一旦这项政策执行：

在商品房买卖的宣传阶段，将全程禁止名校站台。

在商品房买卖的签约阶段，禁止签订入学协议。

甚至在售房部中，不能出现“学区房”的字样。

一句话，四条规定，目的是彻底把“商品房”和“上学资格”彻底分割，一刀两断。

然而，对于这个新政。

我的观点很鲜明——

一旦政策全面落地，重庆的基础教育水平将倒退十年。

一旦这个政策全国落地，中国的基础教育水平将倒退十年。

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对于重庆学区房政策，本人曾经做过一点市调。

去年5月， 我在 重庆调研 两江新区蔡家片区（一个还未完全成熟的城市近郊板块， ）某 项目拍到的售房部公示牌照片。

这是一个政府文件，全称《重庆市北碚区教育委员会关于调整蔡家片区义务教育阶段划片招生范围内的通知》以及主要附件。

正文不重要，重要的是附件的两个表格。

两个表格，小学招生划片范围和初中。

每个小学初中，甚至每块教育用地（尚未建成学校），需要接收哪些小区的适龄儿童，写的非常清楚。

当时去这个项目时候，销售员一直给我说，他们的学区很好。初中、小学都是引入的市里面重庆优质学校。

当我问到是哪个小学和初中的时候，售楼员毫不犹豫把我引导到了这个公示牌前，指着小区的名字说：

先生，这是政府颁布文件，按照文件规定，咱们小区的孩子将来就会进入**小学和**中学。

当然，**小学和**中学，是不是重庆名校，作为外地人的我不知道（事后，我同行的本地朋友告诉我确实是名校）。

但是，至少我觉得这种方式很好。

第一、在售卖阶段，项目、学校、划片范围，有了明确的对应关系，客户买的放心。

第二、有名校，开发商就可以大胆宣传，就可以提高溢价，也不用将来担心无法兑现。

第三、一些尚未拍卖的土地，就直接划定了学区，开发商拍地的时候，心里就更加有底了，好学区出价高点，差学区出价低点，童叟无欺，减少撞大运的成分。

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但是，如果按照重庆市新的学区政策，卖房阶段不能提学区，签约之后不能签学区， 只能等着交房以后确认学区，会造成家长的极大盲目性。

虽然，很多售房部挂的项目区位图，小学初中似乎遍地都是。

然而，当谈到学区问题，特别是“你们小区，究竟能分到哪个小学或初中”时，都是语焉不详。

“等到学校建好了，或者小区交房后，由教育部门来划定”， 这是常见的说法。

如果售楼员有点推销意思的话，“咱们小区离**学校那么近，不出意外，应该能分进去”。

没有人给你一个肯定的说法，更别说写入合同。

这是一个典型的 “制度缺陷型” 。

学区对于房子的重要性不言而喻，有一个好学区无疑对于房子的增值和保值非常有用。

但是， 这种选择就是一种撞大运，天知道你的小区有没有好的学区。

买房子一定程度上就变成了买彩票。

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然而，这还不是最坏的结果，这个政策最大的问题在于， 它将极大的削弱开发商建好学校、引好学校、办好学校的积极性。

当任何的学区条件，在项目的宣传营销 中， 不能体现。那么，好学区的优势不能变成项目的溢价，开发商 还有什 么动力去花钱建设 好的学校。

我有个同学在成都的一家名校任副校长，他这个副校长只有一个任务，就是开办分校。

在二十年前，他主要打交道的人是政府，政府要他们在哪里开，他们在哪里开。

但是这十年来，他打交道的人主要是开发商。

用他的话说，在这十年来，成都市主要新区的名校，90%以上是开发商花钱花心思找过来的，不但成都树德、七中、外语等本地名校会过来，另外一些全国性的开发商也会引入人大附中，华师附中等全国名校过来。

一方面，这些名校的进入带来了新教学理念，使得成都教学水平大大提升。

另一方面，名校也让引入开发商的项目提升了不少溢价。

但是，如果完全名校和商品房开发，完全脱钩，这些学校还会这么卖力的引名校，建名校吗？

这件事如果完全交给政府，他们的动力和效率，会有现在的开发商高吗？

闹不好，这是一个双输的局面。

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《吕氏春秋》中记载了这样两个故事。

鲁国有一条法律，鲁国人在国外沦为奴隶，如果有人能把他们赎出来，可以到国库报销赎金。

有一次，孔子的弟子子贡在国外赎了一个鲁国人，回国后拒绝收下赔偿金，孔子知道后说：

你做错了，向国家领取补偿金，不会损伤到你的品行。你为了显示品行而不去领奖，人们以你为榜样，都不去领奖，为鲁国赎回的奴隶会越来越少。

另一名弟子子路救起一名溺水者，对方为表感谢送给他一头牛，子路欣然收下。

孔子很高兴，说：鲁国人从此一定会勇于救落水者了。因为，人们知道了，做好事能得到好的奖励，尤其是物质奖励，愿意做好事的人会越来越多。

这个道理放在当下，办教育，引名校是个好事，开发商愿意去做，不是因为他们能到赞扬，而是因为他们能卖出更高的房价，获得更大利益。

一旦没有了这种利益，估计愿意花代价，花精力引名校的开发商就会越来越少。

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所以，在这个事情上，我觉得不能完全一刀切的执行。

还是要允许开发商在新房的售卖阶段，可以打名校的牌。

这样他们才能有动力引名校，办教育，本地的教育水平才能越办越好（很多家长估计也愿意花这个学区溢价）

但是，为了同时兼顾教育的公平性。

当这个房子，学区已经使用过一次，或者变成二手房，就需要像北京一样，执行全面多校划片摇号政策。

这样，才能实现“房住不炒”的同时，又提升了本地的教育水平。

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