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二手房挂牌量激增,是谁在中国的楼市里疯狂

127 地产大爆炸TB
2020-07-13 19:02

7月的一个工作日上午,深圳市不动产登记中心已经门庭若市。办理二手房买卖、房屋抵押登记的Y字号业务的已叫到160多号。

深圳房产门店也异常火爆,看二手房需要提前一天预约,中介们全员外出带客看房,店内只剩下负责租房的中介经理。

不仅是深圳,全国二手房市场近几个月来挂牌量猛增,海量压顶。

01

4月,重庆二手房市场挂牌量急剧上升至14万套,二手房市场存量超20万套;5月底,成都二手房在链家平台挂牌量破14万;截至上半年,重庆、南京、杭州、苏州、郑州等热点城市二手房挂牌量最高的涨了5倍,

二线城市挂牌量上涨,一线城市也是如此。

6月份的报告显示,北京新增挂牌房源量上涨最为明显,环比涨幅为39.2%,上海以20.5%的环比涨幅紧随其后,深圳近三个月二手房新增房源约5万套,同比增加逾2.5倍。

挂牌量大、库存高企意味着市场进入抛售期。有意思的是,反应供需关系的挂牌价和成交价。

成都、青岛这类新一线城市,挂牌价明显高于买房者的心理预期。

二手房挂牌一年半载,或降价10%-20%销售,再正常不过。以青岛为例,6月最后一周,青岛市二手房挂牌均价为21889元/平方米,成交单价为19479元/平方米,环比下降10.53%。

反观深圳、北京这样投资属性较强的城市,在新房供应不足和学区房的刺激下,挂牌价和成交价则双双上涨。

深圳二手房均价达到7.49万元,相比去年底大涨近15%。

换句话说,以深圳为首的重点城市,二手房是奇货可居,在其他二三线下沉市场,此轮抛售潮明显是买方市场。

成交量亦是一半海水,一半火焰。

深圳作为房价“新贵”,环深城市群重点城市总成交同比增加20%。与另外三个一线城市的房价差距进一步拉大,6月份二手房均价比北京高20%,比上海贵36%,是广州的2.09倍。

环沪、环京城市圈则恢复较慢,环沪城市圈二手房成交量同比微降1.6%,环京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

一般来说,二手房是房地产行业一个晴雨表,管控限制没有新房多,买二手房的大部分属于刚需。

因此,比起新房,二手房市场更能够反应市场真实的供需状况和价格状况。

而这波二手房抛售潮是否会像热带雨林中的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,就会引起地产圈的一场龙卷风呢?炸天团认为有以下三点值得关注:

02 新房与二手房倒挂

开年以来,各类抢房大战接连上演,除了刚需之外,更是因为一些地区存在严重的新房与二手房倒挂的现象,买到就是赚到,投资回报率跑赢大盘没问题。

如融信澜天、卓越蔚蓝领秀、万科未来城等“万人摇”的红盘,交付后,投资客立马将房源挂牌,年回报率高达100%,这种套利的投机行为向二手房市场提供增量,助长了抛售的火苗。

于是,出现了深圳“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”,上海千人“秒杀”6000万顶豪,杭州上半年5次万人摇等火爆景象。

可想而知,无数N摇不中、身心疲惫的购房者,在被新房各种限购、摇号等打击后,他们不得不把目标转移,杀入二手房市场。

随着人才政策变相宽松,2-3年限售期的结束,可以预见未来一段时间,这种“打新”的投资客还会挂牌更多的二手房。

03 改善接棒刚需

除了上文提到的投机客,另外一波抛售二手房的当属换房人群。

二手房解禁后,他们有的想卖掉手上老旧、偏远的房子去置换高端房源,有的则想要换成学区房。

在南京,学区房市场的成交量一直稳中有升,以初中学区房为代表,鼓楼的树人、汇文和二十九中,原本350万是市场的主力需求,现在门槛价已经抬高至380万,出货速度也非常快,热门房源能以小时计算。

在杭州,带有名校学区房光环的小区,5月成交均价大多回到2018年的最高点,融创河滨之城在竞舟小学学区光环下,价格从2018年最高点时的54039元/m²涨至58127元/m²,涨幅7.56%。

动辄每平方米二三十万元的天价过道房、车库房、空挂户更是司空见惯,虽然这种套利行为已经存在多年,但并不意味着,学区房的价值并非不能回归理性。

改革已在路上。

今年,上海全面实施公民办学校同步招生、民办学校报名超额则100%摇号;北京西城日前也采用“多校划片”,学区房的溢价可能会下探10%,而这样的波动就是价值百万的差别。

给学区房“降温”的新政改革引发了持有者恐慌,房主因为担忧降价开始抛售,家长们也赶忙在靴子落地前完成过户,从而短期内刺激了学区房的上涨。

未来,不排除其他城市效仿的可能,到时抛售的二手房越来越多,学区房也将迎来价值回归。

04 二手房库存量还将攀升

上半年,全国二手房虽然挂牌量价齐升,但成交量却表现平平。链家重点18城成交量创近三年中新低,成交量同比下降8.4%。

与此同时,新房成交量也在下降,上半年66城新房成交套数累计同比下滑16%,各城市类别中,一线城市成交量下滑幅度最大,成交套数同比下滑25.9%。

可以看出,上半年的刚需购房者已经消耗得差不多了,其他购房者则在等待房价下跌。

从短期来看,二手房库存激增对房价的影响较弱,除了上海、深圳这样的核心城市,一般的三四线城市,二手房价格支撑不了多久,业主如果不降价出售,短期内很难转手卖出。

长期来看,政策也在持续发力。

今年上半年累计房地产调控政策次数为304次,2019年上半年为251次。

今年因疫情影响,房地产调控政策密集多发,同比上涨达到了21%,也刷新了半年调控次数的历史纪录。

虽然针对东莞、杭州等地的政策仅是针对摇号、限价政策做调整,没有影响市场的购房杠杆,但也意味着,调控开始收紧。

可以预见的是,未来非核心城市的二手房挂牌量还有很大的上升空间,市场行情将趋于平稳。

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标签: 房价 房地产 链家 【责编】 黄晓琳(PO311)
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