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窥报|世茂集团：超2000亿估值 下一艘资本大飞机如何调舵？

（作者|王婷婷 来源|风财讯）

比较起达到千亿的地产销售目标，今年更让许世坛激动的，或许是孵化多个平台。

在8月25日，世茂集团（813.HK）2020年中期业绩发布会上，集团董事局副主席、总裁许世坛直言：“世茂已经不是房地产企业这么简单了。”

今年2月世茂首度提及“大飞机战略”，即地产开发为核心主体；酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐为“双翼”；高科技、医疗、教育、养老、金融等投资为“尾翼”。

及至年中，世茂的地产销售贡献收入614.7亿元，同比增长15.4%；物业管理收入近19亿元；商业运营收入增加到7.3亿，酒店经营收入4.5亿。

世茂则已经在“大飞机战略”中，计划在未来的合适时间，分拆其他高增长高价值的业务领域上市。

距离最近的无疑是物业服务，世茂服务已在6月29日在港递交了招股书。

若世茂服务成功上市，世茂集团则拥有三家上市公司。

按照目前世茂集团(600823.HK)市值1200亿、世茂股份(600823.SH)市值230亿计算，世茂服务若以量级相似（在管1亿平）的物业股估算，市值或在300亿-600亿。

这意味着“世茂系”，将成为一个市值超2000亿的庞大控股集团。这一市值无论在港股还是AB股，都能稳居TOP50，在房地产行业也处在估值前十之列。

一个潜在投资价值巨大的集合体浮现，客观而言，对世茂集团应该逐渐以“不限于地产”的估值眼光，综合判断其增长价值。

许世坛也表态，希望世茂（中长期）成为中国前五最具投资回报的“以地产为主营业务”的公司。

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要求提高： 

股东应占核心利润增速超20% 多板块加快发展

截止2020年6月30日，世茂集团实现营业额645.5亿元，同比增长14.1%。

对于目前世茂集团各板块的经营状况，许世坛很有信心。

尤其地产主业，上半年合约销售额1104.8亿元，同比增速位列TOP10房企第二，权益销售额也处于行业第九（机构榜单）。

对于物业、商业、酒店，虽然受疫情影响，但多元化收入依然实现了比较快的增长。

“世茂服务可能每年是70%-80%的增长，商业增长也在30%以上，酒店相对比较慢，但也希望可以做到20%以上。”许世坛表示。

各板块营收快速增长，世茂却没有放弃溢价。

截止6月底，世茂集团的毛利195.1亿元，同比上升14.6%；毛利率30%。

同期，世茂的核心利润82.5亿元，同比增长9%，股东应占核心利润同比上升16%增加至61.6亿元（包含处置物业部分股权收益6亿元）。

“想最具投资回报，对投资者第一点就是利润要比较高。”许世坛直言，过去三年世茂做大规模，未来这五年可能是要利润做强、做高。

因而世茂制定了“力争实现股东应占核心利润20%以上增速”的目标。

“随之跟利润有关系的股价也会高，加之持续的分红，让投资者看到有增长。”

风财讯注意到，过去5年，世茂的每股现金派息额复合增长率约20%，连续14年累计现金派息达313亿港元。

在许世坛看来，利润、股价，以及第三项——质量，将成为领先行业的必备条件。

言谈中不难发现，世茂目前的整体战略，相较2017-2019年已经有了较大转变，重点由“规模之路”变为“利润之战”。

据了解，在世茂集团内部，竞争机制也转变为以“权益后利润”为导向，以实现连续五年的高质量增长。

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不费力跑：

融资成本5.5% 股价涨幅领跑内房股

增长速变、战略质变，完成这一套动作，世茂似乎不太费力。

值得一提的是，截止6月底世茂的综合融资成本仅5.5%，且持续下降。在民企阵营中，这是很强的竞争壁垒，主要在于防御市场系统性风险，后续发展保障资金充裕。

中报也显示，期内世茂的净负债率57.8%，下降1.9个百分点，连续第9年维持在60%以下。对比2019百强房企平均92.5%的净负债率，属于行业绝对低位。

同期，世茂的借款总额1429.8亿元，长期借款占比72.3%，短期借款占比27.7%，结构安全。

对照公司目前699.2亿元的账面现金（较19年底上升17.3%），现金短债比1.8，相较EH50房企的平均现金短债比1.64倍，也有明显优势（亿翰智库数据）。

另世茂在上半年实现了回款890.4亿元，增长9.5%，未动用的银行及金融机构融资额度520亿元，资金储备额度充足。

经营优质、财务健康、防御性强，吸引投行、券商、信评对世茂持续看好。

4月Capital Group集团与若干机构对世茂进行认购配股，后持续买入到5%以上；6月世茂被纳入恒生中国企业指数。

这也支撑世茂不断释放前期低估值红利，迎来历史最佳盘面。前6月，世茂最高收盘价冲高至35.20港元/股，总市值超过1200亿港元，涨幅领跑内房股。

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心态微调：

地产或超额达标 多平台纷立小目标

如今的世茂，谈起目标，也有了不一样的心态。

中报显示，截至6月30日，世茂权益前土地储备约8393万平方米，货值超过14500亿元，较19年底增长11.53%。

按照目前的货值，下半年的4000亿可售资源，只要动态去化47%，就可以达到年初的3000亿目标。

实际上，在今年1-7月世茂已经完成了接近1394亿元的销售，据管理层透露，8月销售额也接近300亿，至此今年世茂的销售增速已经同比提升了约20%。

“我们主要供货在四季度，实际销售金额应该要比这个（目标数值）高比较多。”许世坛的信心，溢于言表。

但其同时强调，考虑到经济的不确定性，暂时不会去提高目标。

而下半年世茂的供货（约2200亿），也优先在一线、二线和强三四线城市，谨慎选择在战略红利区释放利润。

自信之间，心态上多了几分从容和谨慎。

完

作者王婷婷长期关注财经与地产

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