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一锤定音,新规下,今年起3类人身价迎补涨 - 凤凰网房产北京
如果要问,过去20年,做什么能让你一夜暴富?可能会有很多种答案,但有一种方式不得不纳入进来,这就是“拆迁”。虽然我们没有看到有多少人因拆迁而获得快速致富的数据统计,但从大家对拆迁的关注程度就知一二,以城中村拆迁为例,我们先来看看两个案例 -来自凤凰新闻客户端
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一锤定音,新规下,今年起3类人身价迎补涨

专聊房君 2021-01-16 13:07

如果要问,过去20年,做什么能让你一夜暴富?可能会有很多种答案,但有一种方式不得不纳入进来,这就是“拆迁”。虽然我们没有看到有多少人因拆迁而获得快速致富的数据统计,但从大家对拆迁的关注程度就知一二,以城中村拆迁为例,我们先来看看两个案例。

1.据媒体的报道,在2019年深圳的一个叫白石洲的城中村拆迁,一夜之间就诞生了1800多位亿万富豪。虽后来有媒体说,拆迁面积超1000平米的家庭只占总户数的1/5,并不是人人都是亿万富豪,但同时也显示,一般的村民都有500-600平米的拆迁面积,按照周边7万左右的二手房价算,那也是3000-4000多万的“身家”。

2.央视新闻1+1曾播出了一个名为《一夜“暴富”的村庄》,早在2009年北京大望京村拆迁时,全村1700户,补偿款达到50亿。按照当时的房价,相当于每家都能获得3套均价房的赔付。所以,节目提到有人拿到拆迁款后,花110万买宝马跑出租,还有人开着高级车去打扫马路等等。

对于这种拆迁致富的情况,有网友就表示,“方向不对,努力白费,这让我们明白了一个道理,要大富快富,还得靠拆迁”。一个个例子也刺激着年轻人的“奋斗观”,对于白手起家的他们来说,更是感到不公平,因为辛苦好多年,还远远不及人家分一套房子。以至于直到现在,仍有一些人有通过购买“老破”房“赌”拆迁,从而实现一夜暴富的想法。不过,新规下,依靠拆迁致富的想法在未来却行不通了。

“棚改”退出舞台是历史必然。

为什么会说棚改走到当下就结束了呢?可以从两个方面来理解。

按照官方的说法是,棚改到2020年底基本结束。按照计划,该改的、能改的都改了,即便有个别的遗留,那也是进入收尾阶段。这方面的原因很好理解,我们进行的棚改任务都是此前安排好的,现在已经完成了:据住建部官网的信息显示,十三五期间定下的棚改任务为2000万套,实际上,到2019年底超额完成为2157万套。显然,过去的2020年主要就是一些收尾工作。

另一方面,从棚改的前世今生看,棚改也不得不退出。棚改开始到现在10来年里,确实为解决城市的危旧房、城中村发挥了巨大作用,人们的居住水平得到了明显提高。但是,从2016年开始,棚改作为国家对楼市去库存的重要配套措施,特别是棚改货币化安置,拿着大笔拆迁款的居民们,对商品房库存消化速度其实是挺快的。全国很多三四线城市出现了“量价齐升”情况,短短两年时间,包括一些县城的房价都从4、5千一平米来到万元大关。从这个角度而言,棚改若继续保持的话,势必会影响到楼市调控成果。

拆迁“停止”?住建部一锤定音,新规下,从2017年11月起,住建部与国开行联合发布通知,收紧库存不足、房价上涨压力大城市的棚改专项贷款,后者在2018年中将棚改的审批权限收到总部,同时住建部再定调,对房价上涨压力较大的地方应及时有针对性的调整棚改安置政策。

按照工作安排,棚改在2020年底就基本结束了,住建部黄艳副部长也公开表示,今后要避免“大拆大建,一拆了之”的做法。棚改退出以后,对变老的房子该怎么处理呢?这就是旧改接替棚改。随后,在国家印发的旧改指导文件中强调:旧改是为推动惠民生扩内需和城市开发建设方式转型。由此,旧改开启了对棚改的无缝对接。

官方的规划显示,在未来5年将对2000年前建造的小区进行改造,全国大约有22万个这样的老小区。实际上,在过去的2020年就已经前置了一部分改造工作,当年改造了近4万个,剩下的在接下来的5年时间完成。而且根据文件要求,边改边形成制度和工作方式,这显然是为以后不断变老变旧房子提供“旧改经验”。从旧改内容看,均是按照现代居住理念进行安排设计,有基础项(必改),也有自选项(根据需求选择改造)。

随着拆迁的逐步停止,旧改进行,2021年起,3类人身价或迎来补涨。

旧改虽然不会像拆迁那样一夜暴富,但经过改造的老小区,由于居住环境、小区品质以及小区内的配套设施等都有了一个全面的改善,居住舒适度明显提升,按照“质价”匹配法则,房产价值都会迎来市场的重新评估,相比改造前,只高不低,特别是有这3类住房的业主来说,其身价或迎来更多的补涨。

第一,楼间距大的小区业主。简单地说,小区公共空间寸土寸金,在旧改过程中,所有小区都能做到基础改造,但对于提升和完善项,并不是所有小区都具备,比如增加停车位、加装电梯、安装儿童设施、设置健身器材,甚至增设养老服务设施等等,都需要一定的公共区域,而楼间距大的小区无疑具有先天优势,能做到同步改造。经改造后,小区功能化的东西基本能做到与新建小区保持一致。

第二,装了电梯的顶楼业主。在无电梯的多层住宅里,房产价值基本是一个倒序排列,楼层越高,房价越低。不过,装了电梯后,高楼层的优势就凸显无疑,特别是顶楼,加上视野开阔和安静特点,从最低价值一举成为一栋楼的“价值之王”。所以,如果你所在的老小区加装了电梯,其顶楼业主的房产价值势必会迎来一波补涨,其幅度也相比其他楼层大。

第三,小区破旧但房子本身质量、户型不错。据钱江晚报报道,杭州江干区某小区二手房成交价为6万元/平米,旁边小区房价为8万/平米,该小区业主心有不甘,明明品质差不多,就因为外立面破旧差了2万元/平米,于是,小区准备自筹2000多万升级外立面,征询意见发现,竟有76%的业主自愿掏5万元以上资金。从这件事可得到启示,虽然旧改的老小区都满20年了,但其中也有一些房子本身不错的小区,无论是建筑质量,还是容积率,抑或是户型等等,可圈可点,差就差在房子的外立面和小区的环境,根据以往的旧改经验看,这些外在的缺陷都是可以得到全面改进的,房产价值也会提升一个档次。

除了业主身价补涨,旧改也会催生行业机会,起码还有另外两类人因此受益。

一类人是参与旧改的企业和从业人员。据相关机构测算,在未来5年,旧改拉动的投资和消费在5万亿以上,比如建材、装饰、园林、通信、安防等等一二十个行业都受益,还包括养老、托育、家政等等服务也会迎来更多的发展机会。

另一类则是刚需购房群体。说实话,如果有足够的资金实力,谁不愿去买新房子、大房子呢?所以,不少刚需在买房时就面临两难境地:新房子买不起,而老房子又太破旧。旧改带来的好消息是,老房子也更宜居了,不仅仅是它们占据核心地段、优质的教育医疗和商业配套,也在于小区环境焕然一新,居住舒适度大幅提升。因而,当旧改政策出来以后,一些房产专家就表示,那些有装电梯可能的老小区高楼层、密度较低的老小区,或许成为一些购房者优先上车的目标。

旧改,虽然不像拆迁那样容易实现暴富,但对居住环境的改善却是看得见摸得着的,而且具有确定性,此项惠民举措,不仅给以上人群带来“红利”,享受到居住价值和资产价值的提升,也为我们扩大内需、促进经济发展贡献提供了助力,实乃双赢的好事。

来源:专聊房君

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标签: 房价 房产 楼市
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