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上海升级楼市调控：离异3年内限购，新房摇号优先满足无房家庭

新京报讯（记者饶舒玮）1月21日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局等八个单位联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“意见”）。意见包含十条举措，其中提到将调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意见自2021年1月22日起施行。  

增加商品住房用地供应，增值税征免年限提高至5年  

意见明确完善土地市场管理，规定优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。  

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，意见明确了土地供应要增加，结构要调整，能够真正缓解供求矛盾。意见还明确了区域市场供地的调整，尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于后续此类区域住房项目的增多，利好相关人员住房的解决。此外，意见也提到了对土地价格的稳定，强调了房地联动机制的坚持，这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。  

值得一提的是，意见调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。  

严跃进指出，这个规定真正从税费角度进行了管控。通过此类政策，也使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。  

打击假离婚，严防信用贷、消费贷  

意见明确了严格执行住房限购政策，规定夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。  

严跃进分析认为，从意见中看出，即便是夫妻离婚了，那么最近3年购房还是有影响的，这是打击假离婚的现象。而且，与其他一些城市规定离异2年内追溯过去家庭所有房产相比，上海政策更加严格。  

在信贷方面，意见强调严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。  

“意见中最大的亮点就是提到了‘房贷集中度’的概念。”严跃进表示，实际上，由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年，所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守，需要在“三道红线”的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘，后续贷款方面势必会面临收紧的可能。  

在商品住房销售管理方面，意见规定，严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。  

严跃进认为，意见提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。  

此外，意见还明确严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

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