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过年去看房的时候，有什么需要特别注意的

春节马上要来临了，不少小伙伴都没有回家的打算，很多人计划趁着这个不能回家的春节，在上海看一看房子。

我们此前也特别为大家准备了新年看房计划：预告：春节7天看房计划。

除此之外，我们也为大家准备了干货满满的看房指南。

所以今天我们就来聊一聊，新年看房的时候，究竟需要注意些什么？

对于首次看房的人而言，去售楼处大家都会自然而然地关注沙盘图，样板间，售楼处的陈设。

但有些重要却很少有人关注的细节，其实藏着不少有用的信息。

样板间的楼层

大家第一次被销售带去样板间，很容易只关注样板间，而忽视样板间的楼层。

尤其对于做在工地现场，一比一打造的样板间来说，楼层的信息暗含着这个楼栋的采光。

我经常见很多在2楼，或者3楼的样板间，这样的楼层，恰恰是楼栋采光的试金石，走到样板间里，关上灯，感受一下房间里的自然光。

如果在早上或者傍晚，光线相对弱的时间段，都能在客厅和主卧感受到充裕的光线和日照，那么恭喜你，这栋楼的采光是不错的。

可以跟销售询问一下，这栋楼在沙盘图上的位置，问清楚这栋楼与前面楼栋的楼间距是多少，以后自己在买房子的时候会有一个参考。

但有一点大家也要注意。

如果样板间前面的楼栋没有盖好，那么就说明，样板间的采光是具备欺骗性的，不能完全相信，还是要通过栋距和层高，去推测样板间的采光如何。

样板间之间的动线

我刚入行的时候，往往只能注意到样板间华丽的精装和摆设，而注意不到很多灰突突的现实，比如不同样板间之间的动线，实际上，往往就是我们最关心的，边套和中间套的关系。

在销售领你到别的样板间的时候，别闲着，仔细观察一下。

观察两个点：

第一，户与户之间有没有干扰

我曾经看过那种中间套和边套紧挨着的户型，这样的房子，看着没什么，但用起来还是会头疼的。

因为在这样的房子里，容易发生两件事：

1、你和邻居下班回家，按了同一层楼梯，谁成想，一同回到了紧挨着的家门，略带尴尬的掏出钥匙，你还会担心，万一旁边这个人是坏人怎么办，冲到我家里怎么办？

2、早晨着急出门，你打开房门，发现对方也正准备出门，他一扭头，顺便把你家的沙发，客厅看了个清楚，连带你5岁的儿子......

所以这一点，一定要关注，不然谁买谁尴尬。

第二，有的楼栋会有长长的走廊

比如说，下面这个户型，中间部分是有一个通风井的，所以中间套的厨房和卫生间都是对着通风井的。

这一点，也是销售不会主动告诉你的隐藏信息。

置业顾问的态度

我们公司数据专家飞哥，有一句名言：买房跟着市场走。

这句话的意思是，大家抢着买的房子，一定不会太差，毕竟，人民群众的眼睛是雪亮的。

但是很多时候，我们在认购之前，是不会知道项目究竟有多受欢迎的，这时候，可以从销售的态度来判断。

我之前踩过一个普陀的项目，叫XXXXXX，我踩盘的当天，销售在沙盘图前给我讲项目，没想到，才介绍到一半，她推脱有事，离开了。

我悄悄观察了一下，原来是她二次到访的准客户来了，所以她直接放弃了我这个第一次到访的客人，这也说明项目的抢手程度是非常高的。

后来，事实也是如此，那个项目的认筹率确实高达250%+

除此之外，看销售给你发消息，打电话的次数，也可以反映销售的态度，如果你没有表明太强烈的购买意向，但总是被销售电话骚扰，那可能是这个楼盘没有多少潜在客户。

所以，销售的态度也是楼盘受欢迎程度的晴雨表，大家也不要忽视。

户型图与实际样板间的差异

看样板间的时候，别光顾着看房子有多大，装修品牌是什么，还要在心中默默记一下户型图。

这样走到样板间内部，可以对比一下户型图和样板间的差距。

比如说，一个户型，图上画的是一个北次卧，但是现实情况看到的却是一个设备平台，销售这时会主动介绍说：“这个设备平台，其实也有10个平方，后期可以改成卧室使用”。

这时候就要注意了，设备平台改动，实质上是开发商在偷面积。

也就是说，这部分的面积是不计入产证的，开发商会美其名曰是赠送给你的。

但是，这里面有两点问题：

第一、虽然开发商说是赠送，但其实开发商早就把附赠溢价算在房价里了，所以赠送实际上并不会划算多少。

第二、赠送的的面积在后期使用时，是不受法律保护的，所以如果你后期把房间改成卧室，有被判定违建的风险。

所以，事关重大，大家一定要注意样板间和户型图的差异。

别忽略清水样板间

现在的样板间内有各种障眼法，比如室内做各种反光的镜面材质，扩大空间感，比如为了让空间看起来大一点，室内不做门。

所以，我们很难分辨出房间的真实大小。

但有的开发商会特意再做一个只有交付标准的清水样板间，往往做清水样板间的开发商产品做的也不会太差，毕竟不是谁都有自信，给大家展示真正的交付空间。

我之前去过的清水样板间项目，销售成绩也是不错的，比如说嘉定的金地世家，就是当地当之无愧的红盘。

所以遇到清水样板间，是遇到好产品的一个信号，可以多留意一下。

这里面注意两点：房间的真实空间和真实的交付标准

尽量多拍点照片，也可以和后期真正交房时，做个对照，看看交付的房子有没有打折扣。

所以大家遇到清水样板间，一定不要放过，盘它！

除了产品层面，买房时，一定要看看周边环境，这里面，也有一些细节是大家可以关注的！

板块内的共享单车

踩过这么多板块后，我发现一个道理，有共享单车的板块，总是不会太差。

我去过近郊的很多板块，但真正有共享单车的却不多，比如说九亭板块。

首先，它不仅仅是有共享单车，无论是共享单车的种类和数量都相当多，这侧面说明九亭地铁站整体的人流量是足以支撑共享单车盈利的，也就是板块内有很多外出工作的人员，而不是本地赋闲的人员，这是板块活力的一个体现。

其次，九亭地铁站门口的共享单车，开车率是很高的，意思是扫开就可以骑的自行车的概率是很高的，这说明本地的治安是比较好的，板块人员的素质也不差。

大家去看房，可以关注一下地铁口的共享单车的投放数量，这是判定这个板块人口活力，人口素质，本地治安的一个依据。

周边中介门店的数量

踩了这么多板块后，我有一个观察，按照中介门店数量来看，板块分为三类；

第一，步行范围内有链家的；

第二，步行范围内有其他中介门店的；

第三，步行范围内什么门店也没有的。

第一种呢，往往地段最为优质，第二种，地段不赖，但稍微次一点，第三种，是地段最差的门店。

为什么会出现这种情况呢？

链家作为中介门店的领头羊，它择址的逻辑有两个原则，要么有足够的成交，要么标的物足够大，佣金足够多。

所以，如果你去郊区看到一家链家，那么说明，这里的成交足够活跃，证明这个区域是有足够的人流入，未来不愁没人接盘。

而如果一个板块，链家不愿意去，但很多其他的中介门店存在，比如，我曾经去过金桥板块，它周边就是完全没有链家门店，但其他的门店，遍地开花，而且存活了几十年。

这说明，这个板块常年有稳定的成交，但可能成交不是特别活跃，总价也不是特别高。

这说明，买在这里，未来房子可能没有链家门店在的区域那么好卖，但也能卖出去。

最怕的是，一个区域没有中介门店，那么这个区域，要么是新区，板块内全是新房，二手房市场还没有成熟，要么这个区域就是成交低迷，导致中介门店不愿意来，这种地方就要谨慎买入了。

周边的办公楼和便利店

到小区周边的办公楼走一走，看看周边有没有全家便利店。

如果办公楼周边，有全家便利店，说明这个办公楼的人流量是特别密集的。哪怕是晚上，也有不少办公的人员。

另外也说明，这个商圈比较优质，因为便利店的价格比普通商店的价格更贵，所以便利店的购买力也更高。

所以，如果你看到，你家周边办公楼下面有全家便利店，那么这大概率是一个不错的商圈哦！

最后，再为大家总结一下：

产品层面，关注这几个细节：

1. 看样板间的楼层，楼层反映了样板间的采光；

2. 看样板间和样板间之间的动线，看户与户之间的关系，看中间套的真实处境；

3. 销售的态度与楼盘蓄客程度成反比，态度越好，蓄客越差，态度越差，蓄客越好；

4. 看户型图与实际样板间的差距，注意偷面积部分；

5. 别放过清水样板间，记得拍照。

地段层面，关注这几个细节：

1. 地铁口有没有共享单车，反映板块的人口活力，人口素质和治安水平；

2. 周边有没有链家和其他中介门店，反映二手房成交量活跃度；

3. 小区周边办公楼下有没有全家便利店，也是商圈质量的晴雨表；

希望大家可以在新的一年里，买到好房子！

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