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北京首批集中供地公布：以后热门地段，就没有商品房了？

和土拍名单一同放出的，还有北京市最新的“一地一策”政策，根据每个地块的不同特点制定不同策略，全方位、个性化地严控“地王”出现，以“房地联动”的形式，从房地产链条的起始端——地价，来稳定房价。

这次土拍的信息量很大，洋房姐姐挑几个个人比较在意的说一说。

·海淀树村终于定了！

此次的土拍名单中，海淀树村最亮眼的2块，今年1月这2块地本来要同朝阳金盏一起，以“新三竞”的方式放出，结果临近拍卖又被紧急取消。

其中海淀树村的两块地已经被下架4次了，这两块地和洋房姐姐拍过的西山龙胤，属于大热板块西北旺不同方向的辐射区。

这个板块高新企业扎推，未来政策配套规划清晰，是目前北京最有活力和前景的地区之一，也就成了开发商的兵家必争之地。

作为开发商眼中的香饽饽，树村自然就成了政府眼中的“问题少年”，4番考量都没能下定决心放出，这次“集中供地”的首批就推出如此重磅地块，可见政策布局已经十分完善。

·改版“新三竞”

类似树村的“地王隐患”地块，首批供地中共有6宗，将全部采取竞报政府持有产权比例的方式拍卖。

洋房姐姐之前就写过这种“新三竞”的竞价方式，这里再带大家复习一遍。

“新三竞”土地上建造的商品房，是一种新型的“共产商品房”，产权由政府和购房者共同持有。买房时购房者只需要支付个人比例的房款，房屋五年内不得出售，五年后可以上市交易。

这种房产对应的土拍方式是，当竞价达到政府设定的上限，开发商就不许再出更高的价格，转而进入第二阶段——竞政府持有比例。

每个地块会有一个起始比例，比如树村的两块地起始政府产权比例是5%，朝阳金盏地块起始政府产权比例是0.3%，竞价阶梯是0.3%。

如果达到上限，就要进入第三阶段，比拼各自的建设方案，提出最优方案的开发商胜出。

在原先的“新三竞”方案中，5年后房产售出，政府只按照原值收回政府所占比例的房款。当时房产群里就说，这就相当于政府给了一部分无息贷款，让购房者白白享受政府产权部分的增值。

新方案对这一条进行了修改，房产售出时政府按市场价收回政府所占产权比例的房款。

这一条让洋房姐姐想到几年前经适房持有5年的转让政策，规定补缴的综合地价款和房产增值收益相比，几乎可以忽略不计，本意是优惠刚需的政策，让投机者发现了巨大的套利空间。

有了此前的教训，改版后的“新三竞”，更加让投机者无利可图。

“新三竞”的竞拍方式还放出了一个信号，以后最热门、最优质的地段，很可能将不会再有纯粹的商品房，想在热门板块买房子，就要和政府共有产权，并至少持有五年。

对于刚需来说并不要紧，套利空间却被基本卡死。

·政府让利了

拿地成本是房产开发成本的大头，一直以来民间都有地价拉高房价的说法。

根据京房字的报道，新方案中政府设定地价上限更加谨慎，大幅降低了溢价率，稳定低价的同时，也给了开发商更大改善产品质量的余地。

除了降低土拍溢价率，新政还给每个地块设定了房价指导意见，未来开发商的销售价格均不能高于指导价。

有人说这不就是限竞房么？以往的限竞房，房价是根据周边新房和二手房价格测算的，实际定价都低于周边房价，开发商的利润被高地价和低房价压缩，只能牺牲房屋品质。

新政中的指导价格，是按照周边近三年新房价格水平设定的，比此前限竞房的房价标准高，地价降低、售价提高，将房产建设方案纳入拿地竞拍环节，可以预见，未来北京的住宅质量会进一步提高。

·政府手中的牌

此次公布的是首批土拍名单，大众的注意力也就被土地相关政策吸引，其实政府的“调控工具包”中，还有针对房地产开发各个环节的灵活政策。

在建设端，有合理配置户型结构（套内70/90）政策；在销售端，有优先摇号政策。

合理户型结构在本次土拍地块中已经运用，未来住房建成后，如果认购人数超过一定水平，北京也会和杭州、上海等地一样，优先向无房家庭、人才等特定群体销售。

北京这套组合拳下来，每个地块都被安排的明明白白，力度满分。

虽然可以想见逐利者依旧会从其中抠出漏洞，但现阶段北京这套全链条调控房地产的政策，无疑是全国力度最大、布局最全面的了。

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