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从集中供地方式的变化中 传递出了今年买房最佳窗口期的信号

多城土地供应迎来历史性变革，集中供地过后新房市场格局将迎来哪些变化？买房逻辑又是否会被重塑？

随着3月31日北京集中供地的应声落地，一季度宅地市场正式落幕收官。由于供地逻辑重塑，一季度宅地市场成交6宗宅地，共成交211.63亿元。其中，位于顺义新城的新国展三期优质地块由华润及保利以35%溢价率竞得，成为一季度宅地成交溢价率top 1；位于石景山区北辛安板块的优质地块由中海竞得，以4.67万元楼面价跻身一季度宅地成交楼面价top 1。

供应方面，北京首批集中供应的30宗宅地总起始金额为1035.81亿元，建筑规模达344.98万㎡，其中29宗挂牌，1宗招标，本次宅地供应结构迎来重大调整，细分规则更加精准，以“限制竞拍方式的不限价商品房”、“限制套内面积70/90”、“政府持有产权份额”、“共有产权房”为主。除招标宅地外，其余所有宅地将于5月8日集中现场竞价，年内其余两次集中供地时间为7月左右、及11月左右。

首批宅地供应结构重新洗牌 保障性住房成绝对主流

本次供应的30宗宅地中，竞报“公共租赁住房”面积的地块14宗，占比高达45%；不限价商品房9宗，其中三分之一限制了套内面积；“政府持有产权份额”的商品房共6宗；另有位于房山区的共有产权房、位于城市副中心的竞报“国际人才社区住房”面积的地块各1宗。

从供应结构来看，在“一地一策”要求下租赁住房成为供应“主力军”，体现了北京将严格贯彻落实近期中央频繁提及的“租购并举”的明确态度。除1宗共有产权房外，其余均为商品房，但在竞拍规则上做出了限制，这一举措将有效地控制地价，从而平稳未来新房房价，符合“三稳”总体要求。值得注意的是，本轮宅地供应中并没有限竞房地块，结合目前市场库存量偏低的情况来看，因此预计未来限竞产品或将逐步退场。因此，当下市场中可以考虑上车限竞房，这也可以算是刚需的黄金窗口期了。

主城区供地占比增幅显著 未来新房市场或将向改善产品倾斜

从区域供应方向来看，本轮宅地供应重心偏向东北部，结构重心转向改善类。主城区宅地供应建筑面积约153.33万㎡，占比达50%，其中朝阳区成供地最多的区域；多点及副中心地区11宗，建筑面积约146.34万㎡；生态涵养区4宗，建筑面积约45.32万㎡。

热门地块的集中供应，加剧房企资金链压力，从而有效避免房企囤积土地的现象，有利于未来房地产市场的健康发展。从优质地块供应数量增多的情况来看，本次供应的地块区位相对优越，填补了北京主城区内新房项目的空白，预计未来新房市场或将以改善类产品为主。因此，预计未来新房房价将呈现平稳上涨的趋势。

严格落实“房住不炒” 市场调控引入全新机制

本轮宅地供应超半数地块执行“套内面积70/90”的政策，但值得注意的是，本轮供地将以往的限制“套型面积”调整为了限制“套内面积”，说明未来房企在打造产品时将更注重户型的设计的灵活性、创新性、及实用性，这一调整将进一步丰富未来新房市场的产品多样性，为购房者提供更多的购房选择。对套内面积做出限制也充分体现了北京市场对于“房住不炒”定位的严格落实，这一调控机制对于稳定未来新房市场也有着深远的影响。

首轮供地量质齐驱 未来新房市场格局初现

从北京一季度首轮集中供应的30宗宅地来看未来新房市场，整体量质齐驱。

按照常规开盘周期来说，本轮供地将在四季度集中入市，那么未来几个月的新盘“真空期”将会持续收窄商品住宅的选择，这对于目前市场中的新房产品来说是一个相对良好的去化周期，不仅给开发商带来了更多的营销策略调整机会，也为购房者提供了窗口期。但值得注意的是，接下来两轮的集中土地供应，无论是对竞拍时的资金链要求还是后续的操盘能力，对于开发商来说是不小的挑战。

由地价看房价，预计未来北京新房市场或将步入主城准豪宅时代，改善类产品重回市场主流，同时限竞房快速去化、且库存渐入尾声，或将退出市场舞台。对于未来将会集中大批入市的新房项目来说，竞争压力将会进一步加大，营销及转化将成为年内市场关键词。对于购房者来说，目前算是刚需一个不大不小的窗口期，未来改善类选择增多，房价或将小幅攀升，对于有预算的朋友来说可以等到四季度。

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