2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效果已现。下半年，房地产调控政策环境仍偏紧，高基数下，全国商品房销售规模预计将同比高位回落，但全年仍有望创新高。高规模的市场需求下，企业仍需聚集各项有力资源做大规模，把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏。
▍需求结构：多数城市套总价均值和中位数继续上涨，90-120 平米占比普遍提升，90 平米以下占比有所回落
基于套总价、结合成交量，我们将 30 个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前 10% 的属于高价位楼盘，10%~40% 属于中高价位楼盘，后 60% 属于中低价位楼盘。
图：2021 年上半年 30 个城市楼盘套总价均值、中位数和各价位门槛情况（万元）
注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同。具体覆盖区域和物业类型请参考 CREIS 中指数据
详细说明，数据截至 2021 年 5 月30 个代表城市中多数城市套总价延续上涨趋势，成都、宁波、南京、武汉等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，北京、上海、杭州、厦门等城市楼盘成交套总价均值与中位数均较 2020 年有所下跌。
一线城市中，上海受中心城区项目占比下滑影响，套总价结构性回调，套总价均值和中位数较 2020 年分别下跌 6.3% 和 6.4%；北京套总价均值和中位数均有所下跌，跌幅分别为 5.2%、7.4%；广州年初市场热度高，房价涨幅明显，楼盘成交套总价均值和中位数均有所上涨，涨幅分别为 7.1% 和 5.8%。二线城市中，厦门受上半年岛外项目占比上升影响，套总价均值和中位数均出现结构性回落，较 2020 年分别下降 9.8% 和 6.6%，降幅在 30 个代表城市中最为显著；而成都、宁波和武汉等地套总价均值与中位数涨幅均超过 15%。
三线代表城市中，东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中绍兴、东莞、佛山市场热度较高，套总价均值均较 2020 年上涨 10% 以上。
图：2021 年上半年30 个代表城市各面积段住宅销售套数占比
市场主流需求仍聚焦 90-120 平方米产品，多数城市该面积段成交套数占比提升。与 2020 年相比，30 个代表城市中有 13 个城市 90 平方米以下成交套数占比有所提升，其中厦门、重庆和上海等城市刚需购房比重上升明显；17 个城市 90-120 平方米住宅成交套数占比有所提升，长三角热点城市杭州、苏州和芜湖等城市刚改需求积极释放；另有 14 个城市 120-144 平方米成交套数占比有所提升。
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