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明年起,“公摊面积”将全面取消?已购房者有补偿吗?答案清楚了 - 凤凰网房产北京
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明年起,“公摊面积”将全面取消?已购房者有补偿吗?答案清楚了

20002 楼市新观
2021-07-08 08:19

“公摊面积”坑人,早已是人尽皆知的事实。

知名主持人老梁曾经在一期节目中痛斥,因为目前中国尚无法律对公摊面积加以约束,所以一栋房子的公摊面积到底是多少,完全是开发商说了算,这就给了开发商暗箱操作的机会。直白点说,公摊面积就好比是专门替开发商巧立地赚取额外利益的名目。此外,购房者除了要被动接受开发商公布出来的公摊面积外,还不得不缴纳对应面积的税款、物业费、取暖费等。对于这样一项“劳民伤财”的制度,早就应该取消了。

这话说得一点没错。现在不同类型的房屋公摊系数完全不同,从8%-30%都有涉及,尤其是超高层住宅,公摊系数甚至可以高达40%。这意味着购买一套100平米的房子,套内可使用面积将仅有60平米。除此之外,购房者每年还要缴纳40%公摊的物业费、取暖费等。更重要的是,随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者还将遭受更大的不公。

事实上,近几年,也不乏专家学者公开怒斥“公摊面积不合理”。法治专家董楠曾直言不讳道,每平米动辄数万元的商品房交易中,不该有如此草率的“公摊”规定存在。何况,购房者花钱买来一笔糊涂账,本身就不符合法律对消费者知情权的保护;重庆大学建设管理与房地产学院教授王林也表示,全球基本都以套内面积计价,只有中国才把公摊面积列入计价范围。由于公摊面积计算太过专业和复杂,很容易给开发商和测量机构钻了空子。

此外,网红经济学家马光远更直言揭露,公摊面积里的猫腻和腐败太大了,水太深了。购买100平米的房子,公摊可能有30平。而且公摊究竟多少,完全是开发商说了算,这就等于开发商可以胡乱增加公摊面积,在购房者身上捞油水。

专家学者们纷纷建议取消公摊面积,还公道于民,那么数以亿计的购房者又是如何看待公摊面积的呢?笔者两周前在多个平台发布的在线调查问卷结果显示,在收回的19874份问卷中,有超过17895人认为应该“全面取消公摊面积”,赞成取消公摊的占比高达90.4%。此外,另一项关于“公摊面积真的能取消吗”的调查问卷结果显示,62%的网民认为“公摊面积一定会取消”。

现实中,为什么绝大多数人都赞成取消公摊面积?其实一句话就解释清楚了:我们宁肯房价在实际面积的公开价格中涨,也不希望购房者们不清不楚地处在消费暗区。这本质上其实是对公摊面积制度存在合理性的质疑。

开发商诡辩:取消公摊没好处,房价会上涨

绝大多数国人坚决赞同取消公摊面积,但也有开发商及利益驱使者“诡辩”认为,公摊面积取消没有好处。一则取消公摊面积可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量;二则,去掉公摊面积,总价不变,单价就会涨上来,开发商涨价的幅度甚至会更高。如此一来,相当于建筑公共区域的费用,最终还是购房者来承担。

显然,少数人的“诡辩”是站不住脚的。首先,在市场经济体制下,开发商和购房者的博弈一直都存在,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不是吃素的;其次,聪明的开发商不会因为贪图公摊面积的“蝇头小利”而得罪更多购房者,未来房企最大的优势是勤修内功,靠造成高质量的好房子换取购房者的信任。

取消公摊面积是民心所向,而且事实证明公摊面积制度并不合理。那么公摊面积真的会取消吗?5月6日,山东省住建厅发布通知要求,从2021年6月1日起,购房合同要标明套内建筑面积和公摊面积。此新规的发布,被很多媒体解读成为是“打响了公摊面积制度改革的第一枪”。我们注意到,也有不少媒体哗众取宠地预测“明年起(2022年),公摊面积将全面取消”,不仅如此,在取消公摊面积后,国家还将要求开发商对已购房者进行补偿。

事实真的如此吗?明年起,公摊面积真的将全面取消吗?已购房者真的会人在家中坐,补偿从天上来吗?据我们了解,这个消息完全是捕风捉影,不切实际。不得不承认,国人对公摊面积早就不待见了,但没有任何证据显示,明年起公摊面积会全面取消。

我们调查发现,网络上很多媒体之所以会得出“公摊面积将全面取消”的结论,原来是基于一条信息:2019年2月18日住建部在《住宅项目规范(征求意见稿)》中提到了16个字:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

对此,我们要详细给大家解读一下了:首先,住建部发布的该《住宅项目规范》是“征求意见稿”,也就是说,现在只是征求阶段,并未正式施行。具体什么时候实行,现在也不得而知,因此断言明年起,公摊面积将全面取消,显然为时尚早;

其次,官方也就取消公摊面积给予了回应。央媒新华社在《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》文章中直言,公摊面积虽长期存在,但并不一定意味着这种做法是合理的。近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。但全面取消公摊面积,仍需时日。换言之,想要让公摊面积彻底地取消的话,绝非一日之功。

此外,西南财经大学教授、博士生导师刘璐发表观点认为,类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。言外之意,有些公摊面积是不能取消的。因为具有公区属性,取消将影响住户的居住体验。值得一提的是,取消公摊可能涉及工程建设、装修交付等多个方面,所以这个政策即便从今年开始制定,5年内也很难落地。首经贸大学教授赵秀池认为,取消公摊面积,未来将会先期试点,不可能一刀切全面取消。

明年起,公摊面积会全面取消吗?到此答案已经很清楚了:不会。国人虽然苦公摊面积久矣,且绝大多数人都赞同取消公摊,但因为其涉及的层面较广,改革耗时耗力,所以并不是一项速成的政策。换言之,我们大家可能都意识到了公摊面积未来必然会取消,可能是5年后,也可能是10年后,但肯定不是明年。

既然明年公摊面积全面取消不可能,那么再谈已购房者的补偿问题,就失去意义了。退一万步说,即便公摊面积真的全面取消了,开发商也不可能对已购房者进行补偿。原因有两个:其一、法不溯及既往。这是法律法规制定和执行的基本依据。以公摊的发源地香港为例,在2012年公摊面积取消的时候,所有的已购房者并没有得到任何的补偿;其二、补偿不起。我们算一笔账大家就明白了:一个1000户的小区,每户公摊面积按20平,房子单价按5000元/平计算,仅公摊面积这一项开发商就要退回1亿元,还不包括已经收取的公摊对应面积的物业费、取暖费等,试问哪个开发商有实力退,又会愿意退?所以,不管取不取消公摊,都不会对已购房者进行任何补偿,大家也就别幻想着“天上掉馅饼”了。

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标签: 房价 房地产 购房 【责编】 陈慧(PO235)
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