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2021下半年租赁、税改等长效措施料将加快 - 凤凰网房产北京
租赁、房产税改等调控长效措施出台料将提速,供需两端落实“三稳”我们认为房地产长效机制改革将步入“深水区”,尤其是租赁住房供给和房地产税制改革或将提速,速度和力度都要高于市场预期,通过在供需两端持续发力,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地... -来自凤凰新闻客户端
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2021下半年租赁、税改等长效措施料将加快

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2021-07-09 10:18

租赁、房产税改等调控长效措施出台料将提速,供需两端落实“三稳”

我们认为房地产长效机制改革将步入“深水区”,尤其是租赁住房供给和房地产税制改革或将提速,速度和力度都要高于市场预期,通过在供需两端持续发力,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标。

供应端主要涉及以下三点:其一,土地出让金划转税务部门征收,并非代表土地财政制度的终结,土地财政仍是地方政府重要的财政收入来源,而是出于防范并化解地方财政风险的考量,在一定程度上限制城投平台供地的非市场化行为,控制并压降地方政府杠杆率

其二,房企融资的“三道红线”将持续发力,并将由12家试点房企扩大到所有企业,严控房企有息负债规模,引导融资激进房企降杠杆。受此影响,房企融资能力将备受考验,融资能力的高低或将成为企业的核心竞争力。与此同时,房企的投资经营战略也将发生质的改变,房地产行业或将对标制造业,秉持有质量增长的基本原则,适当土储规模、高周转开发运营或将成为下一阶段的行业主旋律

其三,集中供地城市名单有望进一步扩容,利于市场形成土地供应充足的一致预期,进而降低重点城市土拍热度,严防地价上涨推升房价上涨预期。受此影响,企业投资策略需重新调整,龙头房企凭借全国化布局、资金渠道多最为受益,中小房企或将被迫向非重点城市下沉,行业内的优胜劣汰、企业间的兼并重组或将成为市场常态

需求端主要涉及以下三点:其一,热点城市调控政策常态化,继续坚持“房住不炒”的政策主基调,夯实城市政府主体责任,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。强化住房的居住功能,积极支持居民自住及改善性购房需求,弱化住房的投资属性,热点城市仍需出手重拳,严堵政策监管漏洞,全面打压投资、投机性需求。

其二,狠抓落实房贷管理的“两道红线”,确保居民杠杆率不再继续上升。以房贷管理的“两道红线”为监管准绳,商业银行将严控个人住房贷款投放节奏,房贷利率仍将趋势性上移,并进一步强化信贷资金用途管理,通过商业银行全面自查、监管部门排查问责,严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。

其三,基于税收法定原则,只有完成房地产税立法,才能全面免征收房地产税,理论上,距离房地产税全面征收似乎有较长时间周期。但我们认为,在目前形势下,房地产税或将分别推进,扩大试点城市范围,并体现一定的政策力度,而这一举措出台的速度和力度或将远超市场预期。随着住房持有成本的大幅增加,势必在京沪深杭等资本聚集的主要城市抑制市场投机投资炒作氛围,引导潜在购房群体理性购房,逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期,让资金弃虚入实,投入到其他实体产业的研发生产和技术升级中,推动经济良性增长。

热点城市坚持调控力度不松劲,压力城市积极去库存为市场减压

房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,夯实城市政府主体责任,切实将稳地价、稳房价、稳预期落到实处

热点城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲,维稳房地产市场,主要涉及以下三点:

其一,调控政策难言松绑,仍需结合市场实际变化情况,及时采取针对性的调控政策措施。而从我们实际调研情况来看,厦门、泉州、盐城等热点城市楼、地市持续火热,房价犹存一定的上涨压力,不排除加码调控的可能性。

其二,进一步规范房地产交易秩序,具体涉及新房实行摇号销售,并在配售房源比例、优先选房等环节向刚需、人才适当倾斜。建立二手房参考价格,尤其是学区房,价格更需严控。并加强市场监管,各经纪结构及从业人员不得渲染、炒作房屋成交信息,制造市场恐慌情绪,严惩虚假销售、恶意炒作、哄抬房价等市场乱象。

其三,强化市场预期管控,具体涉及加大供地力度,调升居住用地供地比重,缓解市场供不应求的现状。土地出让环节采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等竞价方式,进而给土拍市场降温,防止地价上涨助推房价上涨预期。

压力城市仍需积极去库存,为市场减压,主要涉及以下三点:

其一,土地供应要有供有限,根据各区域、板块市场的供求关系,针对性地调节供地计划,热点板块适度增加土地供应,压力板块则少供地乃至阶段性不供地,项目体量更应严格控制,给予市场喘息的良机。

其二,支持居民自住以及改善性购房消费,那些需求羸弱的压力城市更要在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免均是可以操作的选项,其对市场拉动力或将更为直接有效。

其三,棚改仍是迅速激活市场热度的催化剂,棚改货币化安置既能创造不菲的增量购房需求,又能提供较强购买力支撑,利于加快楼市成交去化,缓解市场去库存压力。

来源:克而瑞地产研究


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标签: 因城施策 土地供应 房价 【责编】 黄晓琳(PO311)
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