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2021下半年新增总量预期稳中有增，一二线推盘将维持高位

2021年上半年，楼市成交热度延续，全国百城商品住宅成交规模创近3年同期新高，1-2月小幅回调后，3-5月延续高位波动。不同能级城市行情相对独立，分化持续加剧：一线和二线城市迎来此消彼长的轮动行情，一线因供应缩量、调控加码等原因，成交占比稳中有降，二线同比涨多跌少，东南沿海城市诸如厦门、杭州、南京等涨幅居前；三四线成交持稳，成交表现略超市场预期。

未来，考量到信贷全面收紧，热点城市调控持续加码，“房住不炒”主基调不会改变，企业降负债和居民稳杠杆将双管齐下。基于此，我们认为，2021年整体成交规模将与2020年持平或小幅回落，不同城市分化延续，一线和部分二线市场成交有望保持增势，回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的部分弱二三线城市。

供应：新增总量预期稳中有增，土地放量驱动一二线推盘将维持高位

2021年至今，整体市场供应量稳中有增，基于去年同期疫情影响基数较低，100个典型城市总供应量与2020年相比增长23%，实际与2019年同期相比微增4%，有小幅上扬。预判2021年下半年，我们认为，供应量仍将保持稳中有增，与去年同期持平或小幅增长，但细究不同能级市场，各自将走出独立行情，供应量或产生较大分化，具体来看：

一线城市新增供应量预计将稳中微增。主要是基于去年一线土地市场集中放量，成交面积大幅增长达3成，潜在储备充沛，加之一线成交热度较高，上海销售额位列全国第一，一定程度上也提升了房企推盘积极性。不过考量到今年初为调控市场严防楼市过热，一线城市不断政策加码抑制市场，整体供应增速预期以稳为主。

二线城市供应量有望于去年持平或小幅增长。考虑到武汉、成都、青岛等土地供应量常年较大的核心城市2020年全年土地成交量持稳或有所回落，叠加上半年杭州、徐州、长沙、郑州、苏州等城市后来居上，涨幅上扬，二线轮动行情初现端倪，预计下半年各核心二线城市人口增速有望持续增长，购买力也相对升级，房企预计将增加供货量，下半年整体供应量有望小幅增长。而针对济南、长春、南宁等成交低迷，库存较大城市，供应量也将回落。

三四线城市供应量或将小幅回落，城市间分化加剧。由于棚改收官，货币化安置提供的置业需求放缓，购房者观望情绪浓重，叠加整体三四线购买力相对不济，库存积压下房企推盘积极性不高。不同城市间的分化将持续升级，长、珠三角相对发达的环都市圈城市，无锡、常州、东莞、莆田、石狮等上半年土地成交热度持续升温，城市成交量大幅增长，预期下半年供应还将有一波放量；而诸如防城港、崇左等相对经济面薄弱的西南部三四线城市而言，成交转淡也将导致新增供应放缓，成交下滑。

成交：一线政策“高压”下趋稳、二线分化上行、三四线稳步下降

基于供应稳中有增的分析逻辑，随着供应放量，预计2021年下半年成交有望持续小幅增长或与持稳，而三四线城市因需求透支叠加购买力下降，短期内成交或将保持回落趋势。

一线城市成交量稳中微升。从当前一线城市市场表现来看，楼市热度已趋近峰值，基于市场“房住不炒”主基调逻辑不变，一线调控日益趋严，仅上半年上海政策调控经历7次加码，新盘成交难度直线升级，居民购房情绪略显降温，下半年需求或将逐步释放，预计下半年一线城市成交量同比增幅将有10%以内小幅上扬。

二线城市成交量将稳中有增，全年成交量同比增幅趋势与一线相仿。自疫后二线市场分化加剧，各城走出独立行情。一方面武汉、杭州、南京等基本面良好、人口增速稳定的二线城市，需求端稳步增长，成交量有望持续走高。其次，如长沙、福州、济南等省会城市正处楼市成交轮动上升期，后续成交量或有突破。此外，部分城市如南宁、沈阳、郑州等城市前期供应过剩，库存堆积项目去化压力较大，即使政策相对宽松，但成交表现难有提升。

三四线城市市场或将持续分化，整体成交量将有所回落。基于棚改去年已基本收尾，货币化安置比重减少，叠加疫后部分基本面薄弱的三四线城市购买力严重不支，成交量有可能大幅下滑；另一部分有产业支撑、受核心城市辐射效应显著的三四线强市如嘉兴、湖州等市，虽然目前居民购房热情较高，但受限于市面上供应短缺，成交持续放量可能性不大。

库存：狭义存量稳中有降，房企新开工意愿增强致广义库存高位回落

预判2021年下半年，我们认为，狭义整体库存稳中有降，主要是基于成交热度延续，总体增幅预期高于供应。不过城市间分化将持续加剧：

一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降。主要是基于一方面去年以来一线土地成交量大幅上升，房企重回一二线战略意图明显，明年加大供应是大概率事件；另一方面，即便下半年信贷收紧，成交增长动能放缓，一线城市仍是“人 钱”的集中地，购买力相对旺盛，供求齐增也会带动库存量持稳或微降。

而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如梅州、连江等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

而就广义库存而言，预期将高位回落，主要是基于狭义库存微降，房企开工意愿回升。一方面，房企在“三条红线”的客观压力下，资金面不会特别充裕，加之年初核心一二线集中供地下，已经消耗了部分资金，下半年拿地预期将更加谨慎；另一方面，从开工意愿来看，5月新开工面积稳步上升，环比持增，同比降幅也有收窄趋势，部分东南沿海城市，诸如金华等城市取证要求也附加了工期进度，此举也将刺激开发商的开工积极性。

来源：克而瑞地产研究

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