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2021年上半年“两集中”下 “分化”为土地市场主旋律

2021年上半年，土地市场先抑后扬，“两集中”供地是上半年土地市场的转折点。上半年，土地市场供求规模均出现小幅下降，但优质地块引发企业激抢，成交楼面积和溢价率均走高；在集中供地下，城市分化、企业分化现象更为明显。

从企业角度来看，在“三道红线” “两集中”下，房企投资积极性整体回落，上半年，TOP100房企拿地金额/销售金额比重降至18.2%；央企和国企背景企业在土地竞争中占据优势地位，万科、保利发展、招商蛇口和华润置地占据排行榜前四位。

01 市场

土地供求规模均小幅下滑，但溢价率走高

受“两集中”影响，土地市场供求规模均下降

2021年上半年，受供地“两集中”政策影响，土地市场供求规模均出现小幅下降，但优质地块引发企业激抢，成交楼面价和溢价率均走高。2020年上半年，全国100个大中城市共推出土地供应规划建筑面积6.12亿平方米，同比下降19.56%，土地成交规划建筑面积为5.36亿平方米，同比下降18.07%，土地成交金额为2.15万亿，同比微涨1.25%。

土地成交楼面价和溢价率双双走高。2020年上半年，全国100个大中城市土地成交楼面价均价为4016元/平方米，较去年同期上涨635元/平方米，土地溢价率为15.38%，同比上升0.98个百分点。

图：2021年上半年全国100城土地供求规模及变化情况

数据来源：wind数据，风财讯智库

整体来看，上半年土地市场先抑后扬，22城“两集中”供地是土地市场的转折点。

一季度，房地产调控继续收紧，市场监管不断加强，房企资金压力加大，房企保持审慎投资态度，土地市场供求规模均走弱。

二季度，22城相继完成了第一轮集中供地，由于第一轮优质地块占比较大，引发企业激抢，土地市场明显升温，土地供求规模均环比大幅上涨，其中二季度土地成交金额达14787亿元，环比大幅上涨119.67%，土地溢价率为15.67%，环比上涨0.88个百分点。

集中供地加剧分化，城市、企业分化明显

在集中供地下，分化现象更为明显，主要为城市分化和企业分化。

从城市角度来看，南北城市分化较为明显。重庆、深圳、厦门、杭州、宁波、福州等南方城市土地竞争激烈，土地溢价率均超20%；而长春、青岛这2个北方城市，土地溢价率均在5%以下，且超八成地块均以底价成交。

从企业角度来看，规模房企、国企等资金实力雄厚的房企成为集中供地的赢家，在首轮供地中，TOP10拿地金额占比高达29.5%。

02 结构

“两集中”下，一二线土地城市土地市场升温

2021年上半年，受供地“两集中”政策影响，各线城市供应面积均出现同比下降，从成交状况来看，一线城市成交面积与成交金额双双同比上升，二线城市成交面积下降，但成交金额上升；三四线城市成交面积与金额均同比下降。

表：2021年上半年各线城市土地成交状况

数据来源：wind数据，风财讯智库

供应规模：各线城市供应面积均出现同比下降

2021年上半年，各线城市供应面积均同比下降。一线城市土地供应面积为4283万平方米，同比下降17.37%；二线城市土地供应面积为25970万平方米，同比下降18.98%，三四线城市土地供应面积为30261万平方米，同比下降20.76%。

成交规模：一二线土地成交金额均同比上涨

受22城“两集中”供地影响，一二线城市土地成交金额均同比上涨。2021年上半年，一线城市土地成交面积为4958万平方米，同比上涨5.82%，土地成交金额达4583亿元，同比上涨16.07%；

二线城市土地成交面积为23370万平方米，同比下降15.17%，但土地成交金额同比上涨4.55%，达10751亿元；

三四线城市由于受到“两集中”供地政策影响，土地供求均出现同比下降，土地成交面积为24668万平方米，同比下降24.18%，土地成交金额为6077亿元，同比下降13.13%。

从土地溢价率来看，在土地集中出让过程中，多数重点城市通过房价地价联动的规则变化，设定限地价条款、打击“马甲”房企拿地等对控制溢价率，初步实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

上半年，一线城市土地溢价率下降2.06个百分点至7.61%，二线城市土地溢价率为15.17%，同比上升0.76个百分点，而三四线城市土地溢价率达22.87%，同比上升5.52个百分点，主要是由于进入3月份之后，开发商的“抢地”热情被激发，为了增加优质土储，房企加速在热点城市布局，热点三四线城市的土拍热度持续高位，尤其是长三角城市。

03 企业

强者恒强态势更甚，国企投资积极性更高

强者恒强，TOP10房企拿地销售比达23.9%

自“三道红线”与银行“两道红线”落地以来，企业有息债务增长受限，房企将工作重心移至销售端，“抓销售、促回款”为首要重任，企业投资积极性下降。根据风财讯智库数据统计，2021年上半年，TOP100房企拿地金额/销售金额比重为18.2%，较去年同期下降了6.7个百分点。

图：2020、2021年上半年各阵营企业拿地金额/销售金额变化情况

数据来源：风财讯智库整理

“两集中”下，阵营分化明显，头部房企规模、资金效应放大。2021年上半年，TOP10房企拿地金额/销售金额比重为23.9%，为各阵营投资意愿最高阵营房企，主要是在“三道红线”及“两集中”下，头部房企规模及资金优势，房企拿地积极性更高。

分阵营来看，各阵营拿地积极性均有所下降，其中TOP11-20阵营房企拿地销售比降幅最大。2021年上半年，TOP10房企拿地金额/销售金额比重为23.9%，较去年下降2.1个百分点，降幅最小；TOP11-20阵营房企该比例为18.9%，较去年下降15.9个百分点；TOP21-30阵营房企拿地金额/销售金额比重为19.1%，较去年下降13个百分点，这两个阵营降幅最大，主要由于在“三道红线”下，房企“高杠杆”模式受限。

图：2021年上半年TOP20拿地金额/销售金额比重

数据来源：风财讯智库整理

2021年上半年，top20房企拿地金额达7932.2亿元，同比上涨4.2%，其中万科、招商蛇口、金茂这3家企业增速均超100%。分企业来看，央企和国企背景企业，由于资金实力较强，在土地竞争中占据优势地位，上半年万科、保利发展、招商蛇口和华润置地这4家企业拿地积极，拿地金额排名前四位，其中万科拿地金额达961.6亿元，位居第一。

从拿地销售比来看，上半年，top20企业拿地金额/销售金额比为21.4%，其中招商蛇口、华润置地、绿城等10家企业拿地积极性高于均值。2021年上半年，招商蛇口拿地金额达744.7亿元，拿地销售比为42.1%，在top20企业中拿地最为积极，华润置地先后在广州、杭州、哈尔滨等多个一二线城市创下“新地王”记录，拓储能力可见一斑，拿地金额达675.6亿元，拿地销售比达41%。

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