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楼市彻底凉了:上半年排队调控,下半年排队降价 - 凤凰网房产北京
作者:百夫长我有一种不详的预感。连续几天,中国市场最热的片区,又经历了一场前所未有的调控围堵。东莞“莞八条”,广州黄埔收紧人才政策,深圳的大学区政策。作为整个国内市场仰望的巅峰,短短半年的时间里,经历了一场人生悲喜剧:从红红火火,到恍恍惚惚 -来自凤凰新闻客户端
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楼市彻底凉了:上半年排队调控,下半年排队降价

百夫长 米宅
2021-08-04 09:30

连续几天,中国市场最热的片区,又经历了一场前所未有的调控围堵。

东莞“莞八条”,

广州黄埔收紧人才政策,

深圳的大学区政策。

作为整个国内市场仰望的巅峰,短短半年的时间里,经历了一场人生悲喜剧:

从红红火火,到恍恍惚惚。

有关这一系列调控带来的巨大影响,我用一些大白话跟大家讲一讲。


毫无疑问,肯定是凉了。

想要看分析的,自媒体分析多的是,建议大家看看大渔老师写的,很全很透。

东莞凉了,广州凉了,深圳凉了,这些曾经让全国楼市都仰望的灯塔,如今黯然无光。

眼见它宴宾客,

眼见它楼塌了。

现在粤港澳的市场,就是这么残酷的结局。

原本的深圳、东莞多么头铁啊,我记得2019年、2020年,深圳818、东莞取消增值税,借调控之机,行利好之实,让市场更加火热,一是延长了利多市场的时间,二是推高了利好市场的空间。

现在的调控,可不只是一个城市一个城市的调控,很明显都能看出来,就连调控都开始轮动起来了,从深圳到东莞到广州。

之前还是点,现在别说线了,全都给你串起来,一个都跑不了,这才是最残酷的。

你不是说轮动吗?深圳不行了,还有东莞,东莞不行了,还有惠州,惠州不行了,还有广州,现在好了,全给你斩断,没有所谓的轮动,只有现在市场的不敢动。

这一点,张艺谋最懂。

老谋子虽然不懂楼市,但是不仅看人眼光很毒,就连楼市也看得很透。早在22年前人家都想到了,还专门拍了一部电影,用来映射未来的楼市:

《一个都不能少》。


能分析出,市场很凉,不算本事。

现在连我们村里喂狗的李大爷,都知道不能随便炒房了。

问题是,除了市场很凉,还能分析出什么?未来房地产彻底死了?普通人还能不能买房?

咱们一点一点说。

第一点、态度上,这一次来真的。

跟上半年的调控的相比,之前的调控都跟闹着玩一样,越涨越调,越调越高。

今年,世道变了。

我查了一下,上半年调控一共200多次,跟以往的调控次数相比,一点都不算多,之前每年的调控次数都在400次左右,现在比没啥区别。

数量一样,质量却完全不一样。

但凡了解今年调控的都知道,上半年每一次的调控都势大力沉,每一次都足以把这个市场干倒。

最猛的城市就俩:深圳、北京。

我就不问你具体的政策,相信你也知道,这两个城市的调控有多严重。

深圳:

深圳的二手房指导价,不仅干倒了深圳的二手房市场,还牵连了整个深圳的市场,就连成都、西安都受到了二手房指导价的冲击。

于是,全国的二手房市场,风声鹤唳。

北京:

北京西城、东城,一下子掀起了震动全国的学区房改革,我相信这一场大变革所引起的争论与惊魂,一定是全所未有的,速度、效率、深度都是非常罕见的。

于是,全国的学区房市场,风声鹤唳。

深圳、北京若平,何愁天下不定?


第二点、从上到下的改革。

包括中央/住建部、银行、地方政府。

问大家一个问题,高层对于楼市到底什么态度?

之前将近20年的调控告诉我们,打是亲骂是爱,这个孩子谁都爱。

从2020年开始,这个态度彻底变了。

之前喊了房住不炒,效果很一般,15年暴涨,19年再涨;

但是去年是一个非常大的转折,对开发商规定了3条红线,对银行规定了3条红线;

今年两会,总理再次强调了三稳;

住建部倪虹是我们上半年见到最多的人,有关租赁的政策越来越多……

这些都是极其明显的信号:

YH用了20年,该换了。

尤其是从方方面面的信息看来,从高层开始真的开始重视房地产市场的调控,而且拿出了雷霆手段,可能矫枉过正,可能有负面影响,可能操之过急,但是不怕,先把势头压下去,再回过头来解决一些市场。

今年可能最令我们震惊的,就是住建部的领导,来了一趟全国大巡查:

先后至少13次派出督导组,去深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌等城市调研督导当地房地产调控工作,宁波、嘉兴、深圳、武汉等城市调控也超过140次。

由此可见,非常高频、量大质优。

尤其是西安、成都,作为过去今年连涨数年的代表,一是城市的基本面非常扎实,这一点毋庸置疑,要不然不可能纯靠泡沫支撑这么多年,还是有真材实料的,二是倒挂非常严重,尤其是成都,18年倒挂1万多都是非常普遍的市场,攀成钢的仁恒才2万多,天府新区大量1万左右的新房,傻子才不抢。

今年都是至少2次调控,第一次调控不行,就来第二次调控,直到两个城市都出台了二手房指导价政策,市场才慢慢平稳,下半年会逐渐恢复到正常的市场。

这就是非常典型的案例。

如果不服,打到你服。


第三点、地产会死?不可能。

稍微有点常识的人都知道,房地产每年17万亿,还有上上下下一条产业链条至少30万亿以上的总量,咱们一年的GDP才100万亿,跟房地产相关的产业至少占比3成以上。

现在国家经济增速都这么难了,要是把楼市直接干死,那增速能不能保6呢?

普通人想干死是因为不需要衡量利害关系,国家却需要权衡利害关系,这是高层跟咱们的本质区别。

连目不识丁的东北王都知道:

江湖不是打打杀杀,江湖就是人情世故。

这一点,高层比我们普通人聪明的多。

所以你看,教育培训为什么说打压就打压,教育跟房价都是民生问题,但是房价问题都说了几十年才慢慢落地,教育培训产业不到半年直接干趴下,市值大跌、美股退市,为何?

因为教培产业才2万亿规模。

一个30万亿,一个2万亿。

这一点上,天地之间有杆秤啊。

包括大家最熟悉的互联网行业,那市场规模与影响力就更大了,享受了市场红利超过20年,对于整个经济的贡献度非常大,虽然之前也产生了很多非常不利的影响,但是能忍,现在不行了,仅仅是去年想要上市的蚂蚁金服,市场估值至少超过2万亿,这还是只一家,如果把腾讯、阿里、拼多多、字节、网易、美团加起来,又是几十万亿的体量,要动,但是不能轻易动。

去年的蚂蚁地震就震惊了很多人,今年新东方的影响力明显就小很多。

所以,尾大不掉的产业都不可能轻易干掉。

对增速有用、又是支柱产业、还是民生产业,要缓图之,不能一蹴而就。

你看碧桂园的增速就能看出来了。

作为整个房地产企业仰望的龙头,之前碧桂园巅峰增量在2000亿,后来下探到1500亿,再后来在1000亿以内。这就是趋势。

能增,但量少。


第四点、普通人到底怎么买?

大家从我今天的文章,就能非常清楚的看到,未来房地产的形势,就是8个大字:

调而不压,大而不倒。

1、你要弄清楚,除了买房,你能干啥?

如果你是股神巴菲特,如果你是币圈马斯克,如果你是基金张坤,没问题啊,我坚决持之你去炒股、炒币、炒基金,买房能够赚到的收益,绝对要少于这些大涨大跌的渠道。

但是相反,如果你是一颗完整的韭菜,看了几本巴菲特传就想纵横股市,我只能说你初生牛犊不怕虎,果真是艺高人胆大。

2、买房的收益,应该怎么算?

从最近几年的收益来看,买房获得的收益,好点的话大致在年化20%以上,高于银行,低于炒股,不会大赔大赚,中庸但胜在稳定。

对于普通人而言,挣大钱千万不要奢望,稳定就是最好的选择。

3、请重点关注调控的城市。

稀缺才是王道。调控才有价值。

深圳东莞广州 肯定还是有价值的,但是未来大概率要横盘了,要经历一段艰难岁月,大家都要备好过冬的棉衣。

成都西安郑州北京合肥南京 这些城市,首选新房,价格优势还是很大。

上海,以及环沪 的价值还是很大,是为数不多调控不严的片区,可以重点关注。

4、我最疑惑的一点。

到底杭州什么时候能调控?南昌都躺枪多少回了,杭州愣是绕过去了,要是未来再不调控,真的无法向其他城市交代了。


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标签: 楼市 房价 调控 【责编】 杨程成(PO417)
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