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楼市彻底凉了：上半年排队调控，下半年排队降价

连续几天，中国市场最热的片区，又经历了一场前所未有的调控围堵。

东莞“莞八条”，

广州黄埔收紧人才政策，

深圳的大学区政策。

作为整个国内市场仰望的巅峰，短短半年的时间里，经历了一场人生悲喜剧：

从红红火火，到恍恍惚惚。

有关这一系列调控带来的巨大影响，我用一些大白话跟大家讲一讲。

毫无疑问，肯定是凉了。

想要看分析的，自媒体分析多的是，建议大家看看大渔老师写的，很全很透。

东莞凉了，广州凉了，深圳凉了，这些曾经让全国楼市都仰望的灯塔，如今黯然无光。

眼见它宴宾客，

眼见它楼塌了。

现在粤港澳的市场，就是这么残酷的结局。

原本的深圳、东莞多么头铁啊，我记得2019年、2020年，深圳818、东莞取消增值税，借调控之机，行利好之实，让市场更加火热，一是延长了利多市场的时间，二是推高了利好市场的空间。

现在的调控，可不只是一个城市一个城市的调控，很明显都能看出来，就连调控都开始轮动起来了，从深圳到东莞到广州。

之前还是点，现在别说线了，全都给你串起来，一个都跑不了，这才是最残酷的。

你不是说轮动吗？深圳不行了，还有东莞，东莞不行了，还有惠州，惠州不行了，还有广州，现在好了，全给你斩断，没有所谓的轮动，只有现在市场的不敢动。

这一点，张艺谋最懂。

老谋子虽然不懂楼市，但是不仅看人眼光很毒，就连楼市也看得很透。早在22年前人家都想到了，还专门拍了一部电影，用来映射未来的楼市：

《一个都不能少》。

能分析出，市场很凉，不算本事。

现在连我们村里喂狗的李大爷，都知道不能随便炒房了。

问题是，除了市场很凉，还能分析出什么？未来房地产彻底死了？普通人还能不能买房？

咱们一点一点说。

第一点、态度上，这一次来真的。

跟上半年的调控的相比，之前的调控都跟闹着玩一样，越涨越调，越调越高。

今年，世道变了。

我查了一下，上半年调控一共200多次，跟以往的调控次数相比，一点都不算多，之前每年的调控次数都在400次左右，现在比没啥区别。

数量一样，质量却完全不一样。

但凡了解今年调控的都知道，上半年每一次的调控都势大力沉，每一次都足以把这个市场干倒。

最猛的城市就俩：深圳、北京。

我就不问你具体的政策，相信你也知道，这两个城市的调控有多严重。

深圳：

深圳的二手房指导价，不仅干倒了深圳的二手房市场，还牵连了整个深圳的市场，就连成都、西安都受到了二手房指导价的冲击。

于是，全国的二手房市场，风声鹤唳。

北京：

北京西城、东城，一下子掀起了震动全国的学区房改革，我相信这一场大变革所引起的争论与惊魂，一定是全所未有的，速度、效率、深度都是非常罕见的。

于是，全国的学区房市场，风声鹤唳。

深圳、北京若平，何愁天下不定？

第二点、从上到下的改革。

包括中央/住建部、银行、地方政府。

问大家一个问题，高层对于楼市到底什么态度？

之前将近20年的调控告诉我们，打是亲骂是爱，这个孩子谁都爱。

从2020年开始，这个态度彻底变了。

之前喊了房住不炒，效果很一般，15年暴涨，19年再涨；

但是去年是一个非常大的转折，对开发商规定了3条红线，对银行规定了3条红线；

今年两会，总理再次强调了三稳；

住建部倪虹是我们上半年见到最多的人，有关租赁的政策越来越多……

这些都是极其明显的信号：

YH用了20年，该换了。

尤其是从方方面面的信息看来，从高层开始真的开始重视房地产市场的调控，而且拿出了雷霆手段，可能矫枉过正，可能有负面影响，可能操之过急，但是不怕，先把势头压下去，再回过头来解决一些市场。

今年可能最令我们震惊的，就是住建部的领导，来了一趟全国大巡查：

先后至少13次派出督导组，去深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌等城市调研督导当地房地产调控工作，宁波、嘉兴、深圳、武汉等城市调控也超过140次。

由此可见，非常高频、量大质优。

尤其是西安、成都，作为过去今年连涨数年的代表，一是城市的基本面非常扎实，这一点毋庸置疑，要不然不可能纯靠泡沫支撑这么多年，还是有真材实料的，二是倒挂非常严重，尤其是成都，18年倒挂1万多都是非常普遍的市场，攀成钢的仁恒才2万多，天府新区大量1万左右的新房，傻子才不抢。

今年都是至少2次调控，第一次调控不行，就来第二次调控，直到两个城市都出台了二手房指导价政策，市场才慢慢平稳，下半年会逐渐恢复到正常的市场。

这就是非常典型的案例。

如果不服，打到你服。

第三点、地产会死？不可能。

稍微有点常识的人都知道，房地产每年17万亿，还有上上下下一条产业链条至少30万亿以上的总量，咱们一年的GDP才100万亿，跟房地产相关的产业至少占比3成以上。

现在国家经济增速都这么难了，要是把楼市直接干死，那增速能不能保6呢？

普通人想干死是因为不需要衡量利害关系，国家却需要权衡利害关系，这是高层跟咱们的本质区别。

连目不识丁的东北王都知道：

江湖不是打打杀杀，江湖就是人情世故。

这一点，高层比我们普通人聪明的多。

所以你看，教育培训为什么说打压就打压，教育跟房价都是民生问题，但是房价问题都说了几十年才慢慢落地，教育培训产业不到半年直接干趴下，市值大跌、美股退市，为何？

因为教培产业才2万亿规模。

一个30万亿，一个2万亿。

这一点上，天地之间有杆秤啊。

包括大家最熟悉的互联网行业，那市场规模与影响力就更大了，享受了市场红利超过20年，对于整个经济的贡献度非常大，虽然之前也产生了很多非常不利的影响，但是能忍，现在不行了，仅仅是去年想要上市的蚂蚁金服，市场估值至少超过2万亿，这还是只一家，如果把腾讯、阿里、拼多多、字节、网易、美团加起来，又是几十万亿的体量，要动，但是不能轻易动。

去年的蚂蚁地震就震惊了很多人，今年新东方的影响力明显就小很多。

所以，尾大不掉的产业都不可能轻易干掉。

对增速有用、又是支柱产业、还是民生产业，要缓图之，不能一蹴而就。

你看碧桂园的增速就能看出来了。

作为整个房地产企业仰望的龙头，之前碧桂园巅峰增量在2000亿，后来下探到1500亿，再后来在1000亿以内。这就是趋势。

能增，但量少。

第四点、普通人到底怎么买？

大家从我今天的文章，就能非常清楚的看到，未来房地产的形势，就是8个大字：

调而不压，大而不倒。

1、你要弄清楚，除了买房，你能干啥？

如果你是股神巴菲特，如果你是币圈马斯克，如果你是基金张坤，没问题啊，我坚决持之你去炒股、炒币、炒基金，买房能够赚到的收益，绝对要少于这些大涨大跌的渠道。

但是相反，如果你是一颗完整的韭菜，看了几本巴菲特传就想纵横股市，我只能说你初生牛犊不怕虎，果真是艺高人胆大。

2、买房的收益，应该怎么算？

从最近几年的收益来看，买房获得的收益，好点的话大致在年化20%以上，高于银行，低于炒股，不会大赔大赚，中庸但胜在稳定。

对于普通人而言，挣大钱千万不要奢望，稳定就是最好的选择。

3、请重点关注调控的城市。

稀缺才是王道。调控才有价值。

深圳东莞广州 肯定还是有价值的，但是未来大概率要横盘了，要经历一段艰难岁月，大家都要备好过冬的棉衣。

成都西安郑州北京合肥南京 这些城市，首选新房，价格优势还是很大。

上海，以及环沪 的价值还是很大，是为数不多调控不严的片区，可以重点关注。

4、我最疑惑的一点。

到底杭州什么时候能调控？南昌都躺枪多少回了，杭州愣是绕过去了，要是未来再不调控，真的无法向其他城市交代了。

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