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2021年无锡楼市稳中有升，供需两端年底翘尾

核心观点：

2021年，无锡楼市凸显稳态，年末新房成交量价出现小“翘尾”，价格变动方面也尽显低调姿态，新房价格小幅上涨，二手房市场均价呈微跌态势。

重点内容：

2021年12月新房市场量价齐升，新吴区成交表现较为亮眼。预计接下来进入2022年初，临近春节假期，楼市活跃度或将有所下降，成交大概率呈现稳中有落态势。

无锡近三年二手房市场均价大致呈现稳步上涨态势。由于市场整体预期并不算高，因此二手房市场均价的变动也较为稳定。

一、 新房全年成交小幅回升，新吴区活跃度提升显著

（一）新房全年成交凸显稳态，年末市场回温下单月成交上扬

从新房年度成交量走势来看，2008年，无锡楼市消费逐步回归理性，成交量出现下滑局面，2009年无锡成交量有所回升，进入2011年，无锡楼市调控政策频出，主要有“新国八条”、“限购令”、“2次加息”、和“6次上调存款准备金率”等，市场降温显著，成交再度遇冷，之后随着取消限购限贷等改善性政策的出台，市场逐步回稳，2012年-2016年这五年内成交量基本呈现稳中有升态势，且在2016年无锡成立量达近10年内年度成交峰值，转而进入2017年，全国范围内楼市以调控为主基调，无锡也不例外，政策收紧使得成交下滑，2018年，无锡逐渐放开“限签”政策，成交量迅速增长，年度成交规模再创新高，随着市场虚热逐渐消退，无锡自2019年起成交连续两年下滑，进入2021年，成交量止落回升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年无锡新房成交54208套，较2020年上涨11.29%。

从月度成交走势来看，2021年初受春节假期及多城疫情反复的影响，楼市活跃度有所下降，成交量短期下滑，3月份迎来传统楼市小阳春，市场有所回温，成交连续两月上涨，6月份年中房企推盘力度加大，市场活跃度再上新台阶，成交达到年内单月高峰，但进入7月份，全国范围内市场调控不断收紧，成交规模自7月份起连续4月下滑，即使在传统“金九银十”销售旺季也未能发挥出最佳实力，甚至在10月成交规模降至年内单月最低，但随着市场释放信贷环境改善信号，楼市略显回温，成交规模连续2月小幅回升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示， 2021年12月无锡新房成交2771套，环比上涨5.28%，同比下跌30.85%。整体来看，市场显露回温迹象，成交规模稳步回升，但较去年同期水平仍有一定差距。预计接下来进入2022年初，临近春节假期，楼市活跃度或将有所下降，成交大概率呈现稳中有落态势。

（二）新房价格稳中有升，年末再起涨势

无锡地处长三角经济圈，城市建设发展不断向前推进，同时也在一定程度上承接上海、苏州等城市市场的外溢红利，以及自身具有生态宜居的优势，楼市需求较为稳健，带动近三年无锡新房价格大致呈现稳步上升态势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，进入2021年12月，无锡新房成交均价止落回升，为23371元/㎡，环比上涨6.5%，同比上涨15.7%。由于无锡市场的改善需求量不断上升，改善盘热度逐步走高，同时价格表现也不甘示弱。预计2022年初，新房成交均价大概率维稳。

（三）供应发力较足，库存量再度攀升

进入12月，房企为冲业绩目标，推盘力度有所加大，新房供应增加，但较去年同期水平仍有一定的差距。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年12月批准上市套数为3883套，环比上涨25.3%，同比下跌19.6%。从库存来看，由于去化表现一般，加之推盘力度不小，本月库存量再度积累。根据数据显示，12月无锡新房库存为39091套，环比上升3.1%，同比上升3.2%，去化周期为8.7个月,较上月延长0.4个月。整体来看，自10月份起，新房供应端连续发力，但成交表现起色幅度不大，导致本月库存量积攒，去化周期再度拉长，但整体去化压力并不大。

本月，无锡新领销许项目为17个，五个城区均有覆盖，其中梁溪区和锡山区的占比较高，均有5个新领销许项目。其中，百郦华庭预售总建筑面积为38132.42㎡，是本月预售总建筑面积最大的项目，其位于锡东新城商务区，周边交通、教育、生态等配套资源较为丰富。另外，梁溪观邸项目预售总建筑面积为26410.54㎡，将加推1-7栋住宅楼，项目择址无锡主城区梁溪区的北塘-山北板块，是由宝龙地产及梁溪城投联袂打造，是宝龙地产在无锡的第五力作，同时配套完善，推出之后热度或将不小。

（四）三区成交规模逐年走高，新吴区发力较猛

纵观无锡五城区近三年的成交表现，新吴区、惠山区以及锡山区的成交热度逐年走高，在2021年成交规模均突破了10000套，同比涨幅分别为41.63%、32.26%、13.18%；对比来看，滨湖区及梁溪区近三年的成交规模呈现先升后降的趋势，2021年成交规模较2020年分别下降5.43%、15%。

从2021年无锡五城区间的成交表现来看，成交规模凸显一定的稳定性，各城区间的占比差距不大。新吴区以24%的成交规模占比稍稍领先，滨湖区和惠山区分别以21%、20%的成交规模占比位列第二、三，锡山区位列第四，成交规模占比为19%，梁溪区以16%的占比垫底。从成交套数来看，有4城全年成交规模突破10000套，其中，新吴区以12826套的成交表现位居首位，滨湖区紧随其后，2021年成交11457套，梁溪区成交活力相对不足，2021年成交8475套。

（五）区域热度流露分化特征，锡东新城板块位居榜首

从各大板块的成交表现来看，滨湖区、惠山区以及新吴区的板块活跃度较高，均分别上榜5个板块。其中，荣获成交套数榜首的板块是锡山区的锡东新城板块，2021年成交5478套，成交均价为20609元/㎡，滨湖区的太湖新城板块紧随其后，凭借5461套的成交表现位居第二，成交均价为30273元/㎡，梁溪区的北塘北片板块成交4714套，位列第三，成交均价为22159元/㎡，另外，惠山区的惠山新城板块以及新吴区的旺庄-园区板块与梅村-坊前板块的成交表现也较为亮眼，全年成交套数均突破3000套。整体来看，区域间板块热度的分化特征略有显露，可见区域优势这一核心竞争力不容小觑。

（六）无锡房企类型多样化，深耕型房企表现较为突出

从2021年无锡新房成交套数TOP20项目来看，新吴区及锡山区的项目表现较为活跃，均上榜5个项目，滨湖区表现也俨然不俗，共上榜4个优质项目。锡山区的金辉天奕铭著活跃度较高，以1041套的成交规模位居首位，当前均价为27708元/㎡，项目位于锡山新城板块，周边交通、医疗、教育等资源较为丰富，同时主力户型为三居、四居，备受刚改及改善群体青睐，热度涨势不容小觑。梁溪区的大运华府位列第二，全年共成交988套，当前均价为22368元/㎡，项目地处主城梁溪区的核心板块，坐拥政府规划、交通、教育、商业等聚合红利，同时，未来梁溪区发展将进一步强化市中心地位，项目价值也将“水涨船高”式提升。惠山区的建发金玥湾紧随其后，以985套的全年成交成绩位列第三，当前均价为17995元/㎡，另外，同为梁溪区的鑫悦华府的成交表现也较为出众，是全年成交规模突破900套的又一勇者，项目是华发在无锡的第一个府系作品，面向改善客群，品质较为高端。

根据2021年无锡成交金额TOP20项目来看，滨湖区太湖新城板块项目包揽前榜三，热度可见一斑。其中，华侨城建发和玺凭借不俗的成交规模以及较高水平的成交单价斩获成交金额榜首位，2021年成交金额达424069万元，项目是由品牌房企华侨城与建发共同打造，地处滨湖区核心板块，项目在园区形制上秉承盛唐凤仪，独具特色。万科翡翠东方以359964万元的成交金额位居第二，项目临近尚贤河湿地公园，生态宜居特色为项目增添光芒，同时又有品牌房企为其保驾护航，成交表现俨然不俗。

从各大房企在无锡市场的表现来看，全年销售额突破百亿的房企仅有建发房产及万科2家。其中，建发房产以121.63亿元销售金额的优异成绩位列第一，万科紧随其后，全年销售额为118.73亿元，融创中国和华侨城的销售表现也较为亮眼，分别以85.23亿元、82.25亿元的销售金额位列第三、四。总的来看，无锡房企格局呈现一定的多样化，首先，贡献最为突出的要数建发房产、万科、融创中国、旭辉等持续深耕布局无锡市场多年的稳健型头部房企；其次，无锡本土房企的稳定力也是不容小觑的，如交通产业集团；再次，无锡生态宜居的特色昭然若揭，作为文旅产业领头羊的华侨城当然不会缺席；另外，无锡较为可观的发展空间也吸引了投资类企业，如兴业国际信托。

二、二手房市场均价稳中有落，涨价房源占比小幅上升

（一）二手房市场均价变动甚微，12月环比跌幅不超0.1%

无锡近三年二手房市场均价大致呈现稳步上涨态势。由于市场整体预期并不算高，因此二手房市场均价的变动也较为稳定。一方面，房地产市场相关政策频出在一定程度上引发部分业主心态变化，价格预期有所降低；另一方面，无锡二手房参考价也在一定程度上发挥作用，多方面因素导致二手房市场均价自10月份起连续三月小幅回落。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年12月市场均价为18981元/㎡，环比微跌0.07%，同比上涨2.93%。

（二）涨降价房源占比小幅上升，市场观望情绪依旧较浓

从涨降价房源来看，12月无锡二手住宅调价中涨价房源占比上升，本月占比为15.71%，较上月扩大1.37个百分点。虽然涨价房源占比略有上升，但降价房源仍然占据市场主要份额，由此可见，二手房市场观望情绪较为深入，改善苗头仍未显露。

三、2021年无锡低调收官，2022的主基调依旧是“稳”

根据无锡房地产市场运行情况来看，“稳”字最为贴切，发展的同时紧跟政策脚步，凭借生态宜居、区位优势等获得较为可观的成交表现，尤其是在年末节点，市场政策端接连释放改善信号，无锡新房量价均出现小“翘尾”，二手房价格也是尽显稳态，虽呈下跌态势，但跌幅仅在0.1%以内。展望接下来的无锡楼市，依然会以“稳”为发展的主基调。

从即将入市项目的区域分布来看，梁溪区的加推力度较大，包含崇安板块的崇安澜庭壹号院、北塘板块的公园上城等较多高人气项目，其中崇安澜庭壹号院项目是由品牌房企融创倾力打造，周边交通、医疗等配套资源规划建设几近成熟，但同时项目地处主城区，主力户型为三居、四居，价位水平处于较高位，较适宜改善型或有学区等相关需求的群体；另外，滨湖区接下来的推盘力度也不甘示弱，包含山水城板块的银城翡丽和风以及渔港板块的凤屿山河等项目，其中凤屿山河项目由力高、金茂、金地集团合作开发，项目周边路网发达，商业配套也较为齐全；当然也不乏适宜刚需群体的项目，如惠山区钱桥板块的南山美的云上四季项目，商业方面，现有三大商圈环绕，交通方面也较为便利。

整体而言，无锡热度正逐步走高，城市发展潜力不小，区域、板块各有千秋，另外，房地产信贷环境逐步改善，购房者可根据市场走势及自身需求恰当入市。

诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛找房数据研究院依托诸葛找房覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化及房产重要报告，研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。成立两年以来接受媒体采访5000余次，发表代表文章被引用将近2.5万次，已经成为评判房地产市场发展状况的重要依据。

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