编者按：2021年，北京楼市可以说跌宕起伏。热浪不断的上半年，市场信心倍增；寒气阵阵但略加暖风的下半年，让市场又回平淡。这一年，既遇信贷收紧、学区暴雷，又见集中土拍、新房内卷。这一年，北京楼市在变革与挑战中砥砺前行。
2021年，北京新房市场交出一份不错的成绩。成交量价齐升，涨幅均在30%左右，且创了近年新高。
不论是海淀幸福里、奥森ONE，还是东叁金茂府、亦庄橡树湾，都引发“现象级”的购买热潮。当然，它们也成为新房市场名副其实的“功臣”。
2022年已启，新房市场又开始新一轮竞争，哪些新盘值得关注？谁又有机会跻身前十甚至夺取销冠呢？土地市场给我们一个方向。
凤凰网房产北京经查阅得知，从2020年和2021年，北京所拍出的住宅地块中，截至目前未入市的还有32个左右，包括6个共有产权房和26个商品房。此外，还有刚由限竞房转为新型共有产权的学院里和永定府。按照目前新房入市节奏看，今年上半年这些项目将相继入市，谁输谁赢，值得期待。
数据来源：北京市规划和自然资源委员会
整理制图/凤凰网房产北京站
纯商品房“当家” 内城降新盘
2022年，在待入市的商品房项目中，已不见限竞房的身影，市场由纯商品房当家作主。
除了去年首批集中供地中的雅居乐富春山居和天时汤山御邸，剩下的都是二批、三批次供地建设的项目。从地段上看，优质项目不少。比如三环的懋源周庄子项目、建工+首开万泉寺项目；还有北四环的中建壹品学府公馆，南四环外的华润橡树湾，以及海淀西北旺的幸福里·润园和中海滙德里、石景山的中海云庭等。
从已经公布的产品看，还是以改善三居或四居为主。尤其是北四环的中建壹品学府公馆，户型约125㎡-195㎡，妥妥的高端改善盘。就以往市场趋势看，网红盘或将在这几个项目中诞生。丰台两个项目自然不必说，三环的好地段，还毗邻丽泽商务区，价值不小。并且，懋源项目政府还拥有20%的份额，未来售价约8.4万/㎡。对比其周边11万/㎡的中海甲叁號院，以及11.6万/㎡的懋源璟悦，懋源周庄子项目占据实打实的价格优势。懋源项目所处的整体地块中还有部分共有产权房产品，不过两个产品分属不同小地块，未来应该是两个独立小区，各自不会影响。
海淀北沙滩的中建壹品学府公馆，入市也必将是一员猛将。海淀自带的价值光环就足够吸引一众购房者，并且还处在供应缺失多年的北四环，稀缺性更不必说。此外，从中建在北京打造的宸卢和京西印玥看，中建系的产品也颇具品质。
当然，还有西北旺的华润幸福里·润园和中海滙德里。这两个项目是邻居，指导价同样是8.3万/㎡，产品不出意外也会有重叠，正面交战逃不掉了。两项目公共交通不太方便，距离最近的永丰站也有2公里，但中关村永丰产业基地、中关村生命科学园、中关村软件园都在附近，可以说，这俩项目就是为码农而生的。周边有在建中的大悦城和故宫北院，但目前配套稍显不足。
值得关注的是，就在昨日，二环传来新消息。北京住建委宣布，海淀的天恒学院里、东城的永定府由限竞房转为共有产权商品房。价格预计不变，在8.5万-9.3万之间。但会增加政府产权比，具体比例待公布。虽是商品房性质，但这两个项目未来将优先面向具有共有产权房资格家庭出售，并将采用公证摇号的方式公开销售。
学院里和永定府，土地入市至今已达5年，后因各种原因一直没有稳定下来，中途还差点被转成共有产权房，如今成为政府持有产权份额的商品房也算是有了个圆满的结局。
共有产权房最后的存货？
2019年，共有产权房和限竞房、纯商品房平分市场。但如今，限竞房即将走到最后，共有产权房也渐渐没落。去年共有产权房仅拍出4宗地，2022年上架的地块中未有一宗。仅存的这几个共有产权房项目，或是这个保障性住房最后的力量。
据凤凰网房产北京统计，除了一个正在网申的金璟阳光苑，目前北京还有6个待网申的共有产权房项目。分布在大兴瀛海、房山长阳、昌平等区域，价格在1.65万/㎡-4.3万/㎡之间。
位置最好的当属丰台懋源周庄子项目，位于西三环丽泽桥外，周边有9号、10号、14号三条地铁线，交通很是方便。价格是4.3万/㎡，预计供应房源在300套左右。
此外，大兴瀛海的中建鄂旅投·星光里，也是一个还不错的项目。紧邻京台高速和南五环，到8号线瀛海站直线距离约2公里，交通还算可以。东侧的瀛海地铁站旁将建中海寰宇购物中心，未来配套还行。项目价格有吸引力，单价2.9万/㎡，以最小78㎡户型算，总价最低仅220万。周边的商品房如中海寰宇时代、合生ME悦，单价都在6万+。对于资金不算充足的刚需来说，星光里是一个难得的上车机会。
春节前后，中建鄂旅投·星光里、京能西山印、熙悦丽博或将启动网申，有条件也感兴趣的大家可以关注下。
2022年第一批供应的宅地已经上架，2月下旬后又将有一批新项目慢慢走向市场，热闹的市场中，哪些楼盘会成功突围，顺利登上那高高的山峰呢？且等后续市场给出答案。
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