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2022年,楼市第一个信号来了! - 凤凰网房产北京
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2022年,楼市第一个信号来了!

大胡子说房
2022-01-17 10:19

2022年,楼市第一个信号来了!

不是别的,而是供地!

近期,各大城市陆续公布2022年的供地计划,比如北京、广州、南京、合肥等等,不少热门板块今年可能走下神坛。

房地产中期看土地,新一年的供地计划,不仅影响着明年楼市,更反映今年的政策风向,传导土拍热度,影响今年的房价走势。

土地的动向,可以说是2022年,最应该关注的第一个信号!

1

那么,2022年,哪些城市已经公布土地供应?又透露出什么信号?

首先,今年不少城市供地非常大方,核心供地也不少!

比如深圳,虽然暂时还未有2022年的具体供应计划,但最近公布的“十四五规划”,已经透露出玄机。

规划中直接写到,未来五年,深圳供应居住用地不应少于15平方公里,建设筹集住房89万套间,供应分配住房65万套。

并且已经规定了供地时间,2022年全年预计供应350公顷,供应面积仅次于去年,而去年深圳供地有多生猛,一次性拿出22块地,可以说是前所未有。

2022年只能说供地量小降,依旧大方!

南京也是,不仅供地生猛,2022年更是一场核心板块的全体内卷!

最近,南京河西、江北、南部新城多个热门板块,2022年供地计划已经公布!

一句话总结:

去年8成首付甚至全款,疯抢上车的买房者,今年多少是有些想骂人!

比如说一向供应非常克制的河西,今年将要拿出7宗地块,江心洲3块,河西南鱼嘴3块,河西中1宗。

图片来自楼市科学家

去年10月考察南京时,河西南还是高不可攀的存在,8成首付还没得买,如今根据最新消息来看,江心洲和河西中,已经有项目上分销了!

以2022年的供地来看,河西南明年应该不难买!

同样,去年热到不行,要8成首付的南部新城,明年也是大手笔供地,8块地待拍,7宗在大校场,1宗在南站。

南站新城,今年同样也是卷到极致,基本告别难买的行列了。

而最让买房人心碎的,当属江北核心区。

2022年预计30宗地块入市,总面积将近100公顷。

并且,这次,再也别用供地都在南工大、核心区供地不多来安慰自己!

江北第一季度就将放出10宗核中核地块,可以说,明年江北新区将彻底告别高首付买房。

江北核心区第一批供地

此刻最难受的,应该就是去年拿8成首付,去抢南工大板块的朋友,如此巨量的新房入市,对二手市场又是一场无情的碾压!

2

2022年,供地的第大二特点就是:

向刚需倾斜!向保障性住房倾斜!

北京,虽然首次供地数量不多,但从土拍规则上来看,要比此前更加向购房者倾斜!

比如在限价的基础上,北京开始要求竞现房销售。

18宗地块中,有9宗要求地价触及上限之后竞现房销售面积,这规避的是烂尾风险。

此外,高标准交付也成为大的竞争方向,18宗地块17宗都需要提高交付高标准方案。

而更有意思的是,在触发高溢价之后,还可以“竞政府持有商品住宅产权份额”。

什么意思呢?

就是说如果地价达到上限之后,开发商可以竞争谁给政府产权份额多,这样这块地就变成了开发商与政府同时持有产权。

大家体会一下,这不就是共有产权房吗?

房子性质从商品房,立即变成了保障性住房,购房者只拥有房子的部分产权,因此要出的钱也更少,购房门槛是大幅拉低。

最近,海淀区学院里、东城区永佑嘉园,就是从限竞房变为了“新型共有产权房”。

不过,现在的市场情绪下,开发商大多比较理性,这18宗地块多少能够触发顶格溢价率,还要观望。

但北京作为全国的风向标,表率意义更大,这可能是接下来全国土拍的新趋势。

除了北京之外,最近非常多的城市,都在强调未来几年要加大保障性住房的供应!

比如深圳,十四五规划中提到未来5年,将要筹集54万套公共住房,当中不乏地块在南山、宝安、罗湖、福田等核心地段。

比如上海,在十四五规划中提到,2021-2021计划筹措保障性租赁住房24万套。去年12月,一次性集中开工了15个项目,共约115万平方米、1.85万套,推进力度还是非常之大的。

比如武汉,也在“十四五规划”中提到,2021-2022年将筹集保障性住房6万余套供应。

再比如西安,提出十四五期间供应30万租赁型保障住房,占新增住宅供应总量的30%等等。

这也成为当下供地,非常明显的一大趋势!

3

总的来说,2022年的供地,能清晰的看到“房住不炒”的决心!

各地供地的诚意极大,供应量不算少,供应核心地块多,质量也不算小,此外还有保障性住房的大力规划!

这实际上是非常有智慧的做法,不仅能通过大供应来保障明年的市场不会大涨,破坏房住不炒的成果。

也不至于因为供应太多,而导致市场过冷,因为地块还算优质,开发商还是愿意适当溢价拿地,市场预期不会走太低!

既不大涨,也不大跌,保障刚需以及低收入群体住房问题,这才是真正的稳地价、稳预期!

所以,2022年的楼市,我认为较2021年年底会有所回暖,但供应诚意在这,政策趋势在这,市场绝不会大涨!

对于购房者来说:

2022年,终于可以喘口气了!

今明两年,不用着急,选择也很多,已经到了买入核心的好时机!

今年计划供应的这些核心地块,大多在明后年入市,所以如果现在还没有名额,或者资金还差点的朋友,可以耐心再等等,供应的预期在这,短期难以大涨。

但也提醒大家不要等待过久。

新房本身就限价,没有装修包指标费茶水费后,入手价格已经在比较安全的低位。

再加上最近全国各大城市的利率已经在走低了,比如苏州,去年房贷利率一度涨至6%,现在首贷已经回到了4.9%,广州首套房贷利率回到5.65%。

买房成本在回归,买不买的关键在于,看中的房子是不是预算内的最好选择!

今明两年的市场,对刚需是充分友好的市场,看准了新房就可以入手了!

千万别等到市场变了,再冲进去火急火燎的买房,这是最傻的做法!

当然,现在还有很多城市的供地计划还未出来,年后22个核心城市,也会迎来今年的第一次集中土拍。

后续有新的动向,我们也会在文章中为大家解读!看完别忘了点个关注!


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标签: 楼市 市场 供地 【责编】 解芳璇
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