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房地产牛市要来了? - 凤凰网房产北京
发现周期,精准操作,才不枉对每一次牛市。 -来自凤凰新闻客户端
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房地产牛市要来了?

楼市黄大大
2022-01-18 10:38

以下文章来源于柯谈地产观 ,作者柯谈

外行看热闹,内行看门道。我一直很不理解,为什么会有很多人在牛市里踏空,因为无论是牛市的征兆还是周期,其实是非常明显的,但多数人还是会熟视无睹,然后悔恨终身。

成功置业需要具备两项技能: 时机判断和实操法则。 今天,我就将这两项技能的一些核心知识点分享给大家,务必要认真反复研读。

1

上海现状

年底上海的楼市行情比较微妙,因此,我专门和几个不同板块的御用中介进行了深度沟通,目前上海楼市的现状如下:

一、2021年11月12月二手房成交量明显上涨,成交周期缩短了,但是价格非常稳定,没涨也没跌。

二、链家合作的多数银行按揭审批一个月,放款一个月,比之前明显快很多。

三、上海房价的最大杀器“三价就低”政策没有变动,仍然严格执行,仅仅只是个别小区的涉税评估价略微上浮调整。

四、目前上海二手房成交客户以首套刚需和急切改善为主,纯投资和资产配置的很少。

五、链家、美凯龙爱家等连锁中介关店并店严重,都在收缩战线、减少开支。

六、中介内部对2022年的行情偏悲观,普遍认为不存在大涨可能。

2

潜力板块

2020-2021年上海二手房价涨幅最大的板块从大到小依次如下:前滩、徐泾、联洋、浦江、御桥、华泾、吴泾、新江湾城、瑞虹新城、大宁、源深、临港、古美、梅陇。以上板块平均涨幅都超过了30%,基本上都是次新房、优质学区和产业三者兼具的优质板块。

虽然过去一年上海顶级学区老破小下跌严重,但是以上这些板块的次新房还是大家未来投资的首选。

3

一线走势

2022年,只要维持目前的调控政策不明显放松且不正式降息,四大一线城市的房价还是会继续阴跌,只是成交量会有季节波动,比如小阳春。

未来,寻求短期涨幅大、增值快,就买 深圳杭州 ,既想增值又想保值,就买上海北京。深圳和杭州是国内炒房不二之城,涨的快跌的更快,对政策和周期敏感度最大,属于冒险家的乐园,但是抗跌性和韧性远远比不了上海和北京。因为上海北京有最大量的刚需和改善接盘侠以及最多的豪宅持有者,财富最集中,对房价的托底效应最明显。

和京沪相比,深杭更像是草根的赌场,赌赢了,飞黄腾达,赌输了,一败涂地!

4

2022年行情

大家一致看跌的时候,房价绝对会跌,这时千万不要买;大家一致看涨的时候,房价会涨,但是高潮后的拐点即将到来,谨慎高位接盘;后市判断出现严重分歧的时候,往往市场会比较平稳,高层就是要达到这个效果。

按照目前的政策和预期来判断,我认为: 2022年会比2021年下半年强,但是比2020年要弱!

5

周期的本质

大家常说“历史不会简单重复”,但历史就是在一直重复,而且核心都一样,只是表现形式不同罢了。人类社会能够不断的进步就是通过重复总结规律才得以完成的。

比如说楼市,每轮周期刺激的点都不一样,2008年是减税降首付大放水,2015年是降准降息加棚改,2020年是经营贷消费贷学区房,手段不同但结果都是房价大涨,而且核心根源都一样并且只有一个: 经济严重下滑!

所以,至始至终,我们一直都在轮回!

6

层层加码

调控政策都是存在放大效应的。高层放松一点点,基层就会放松一大步,高层收紧一点点,基层就会直接锁死流动性,这种层层加码不仅体现在楼市,各行各业皆是如此。

这样操作的结果就是涨跌波动很大,更需要我们提前读懂高层的意图和目的。

比如给房企去杠杆的“三道红线”和限制房贷规模的“两道红线”,初衷只是防止无序扩张,但是在具体执行过程中就会层层加码,最终导致房企爆雷、土地流拍、楼市速冻。

7

货币最终的容器

货币放水,如果不允许流入楼市,房价不涨,那么物价就会涨。物价涨了,大家为了抵御通货膨胀,还得买房。也就是说,在没有发明出更好的货币容器之前,房价都得涨。

再看看国外,即使像股市万年牛的老美,这两年大放水后房价也照样暴涨。

过去二十年和今后一段时间,我们的房价是政策推动的,未来房地产税和长效机制全部建立完成后,房价就要靠通胀推动了。

8

如何判断牛市来临?

烂大街的一句话大家一定都听过:“M2增长了,又放水了,房价要涨了”。

但真正决定房地产牛市的不是M2,而是M1。

当M1和M2同比增速同步上涨且差距缩小时,就是牛市的开端,要抓紧行动;当M1增速超过M2时,牛市高潮到来,市场已经疯狂;当M1增速低于M2时,牛市开始降温,刚需小心高位接盘,投资准备套现离场。

2022年1月12日,央行公布了去年12月的金融数据:M1同比增速3.5%,M2同比增速9%,连续几个月二者的差距都没有缩小,且M1增速远远小于M2,判定的结果就是:

我们距离下一次牛市,还远着呢!

9

牛市的决定因素

决定牛市,有且只有如下四个因素:“政策放松 5年期LPR降息 二手房成交量大涨 M1同比增速大涨”。

任何一次房地产牛市,以上四个因素都会出现且缺一不可,务必牢记。

10

把牛市吃尽

人真正奋斗的年纪很短暂,牛市,一辈子也经历不了几次。

错过一次,你的资产就会差一个数量级;错过两次,你这辈子就再也追不回;错过三次,你的下一代也很难再追上。

所以,绝不能放过任何一次牛市,一定要抓住吃尽,全部梭哈当首付,杠杆融资到最大,掏空自己,毫无保留。

一定要从牛头开始操作,而不是牛尾了才开始忙活。

11

地产股是坑

要买房地产,但不要买房地产股。房地产股和房地产完全是毫不相关的两件事,涨跌不同步,价值差异巨大。

楼市是实体经济,股市是虚拟经济,股市可以倒,楼市不能倒。

12

婚前财产很重要

即将结婚的单身,尤其是单身女青年,如果家里有条件,争取在婚前给自己买一套房。因为一结婚,钱就再也分不清楚了。

婚前买一套房,把财富永久固定在自己一个人身上,对你也是一个终身的保护。这几年,我周围很多同事朋友及其子女都在这么操作。

13

何时全款买房?

不是说你没能力全款买房,而是说即使你有全款也要再贷点款买更大户型更好位置的房产。

在三四线城市购买首套房时,尽量全款,保留好自己的首贷资格,以备今后在一二线使用。

14

合理配置资产

一线和强二线城市中,你的房产占总资产的比例不能低于70%(有股权的富豪除外)。比如,你有一套1000万的房产,但是手里还有500万现金和理财,这就是很差的资产配置比例。

弱二线和三四线城市中,房产占总资产的比例不要超过50%。比如你已有一套200万的自住房,手里剩下的200万现金,就不要再买本地的房产了,而是应该设法配置一线和强二线的房产。

15

哪些户型更畅销?

老破小小区里要买30-60平的户型, 面积再大将来就很难卖了,因为这个总价可以买电梯房了。

次新改善小区里首选三房,其次四房,最后两房,一房不要买。

豪宅小区里首选高区大平层和复式户型,面积越大增值越好。

16

老破小如何选?

只有三类老破小可以买: 一、带优质学区;二、次新房扎堆的板块,三、不可复制的钻石地段。

三类老破小千万不能买: 一、远郊区;二、老破小扎堆的板块;三、不能贷款的房产。

17

稀缺房产

如果你买不起豪宅,就要保证你买的房子是这个片区内房龄最新或品质最好的。未来改善需求是王道,你要掌控稀缺资源才能立于不败之地。

房产投资,说一千道一万,最终就是一句话: 持有稀缺房产。

18

房地产税的外溢

房地产税试点之后,对纯住宅是短期利空,届时,投资外溢会导致办公楼和商住公寓的成交量火一把。

即便虚火很旺,也不建议大家盲目投资。你只要经历过2017年一二线城市对商住公寓的调控,你就会明白,这不是普通人可以参与的游戏,请务必耐心等待下一轮房地产周期。

19

压制需求的结果

前几年,我们的调控进化了,开始调控供给了,这是良好的开端。

但是这轮上涨之后,我们又开始调控需求了,并且是更加严厉的压制需求。我们这次收紧调控的手段都是前所未有、闻所未闻的招数。

二十年历史无数次的证明,压制需求的结果就是:一旦松绑就会强烈反弹。所以,周期根本没有消失,我们仍然在强化周期,导致周期更加精准有效。

那么,问题就简单了,你唯一要做的就是发现周期、顺应周期,仅此而已。

20

量变引起质变

即使最近1-2年不打算买房卖房的人,平时也要关注楼市行情和知识积累。一辈子没关注过楼市,首次买房就精准抄底,这只是天方夜谭。任何完美的操作都是积累的结果。所有的储备都是为了在启动的一刹那付诸行动。

发现周期,精准操作,才不枉对每一次牛市,因为你的生命里根本没有几次牛市!


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标签: 楼市行情 调控 松绑 【责编】 解芳璇
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