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买房的人,终于盼到了一个好消息 - 凤凰网房产北京
来源|凤凰网房产综合(子木聊房、第一财经、樱桃大房子、大胡子说房)作者|凰小编5年期LPR利率终于下调了!买房人有福了!刚刚据央行公布,5年期LPR利率下调5BP至4.6% -来自凤凰新闻客户端
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买房的人,终于盼到了一个好消息

凤凰网房产
2022-01-22 09:45

来 源 | 凤凰网房产综合(子木聊房、第一财经、樱桃大房子、大胡子说房)

作 者 | 凰小编

5年期LPR利率终于下调了!买房人有福了!

刚刚据央行公布,5年期LPR利率下调5BP至4.6%。有银行业内人士表示,由于银行贷款发放时,取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率,因此各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。

这应该是2022年楼市迄今为止最爆炸的新闻,要知道此前5年期LPR利率已经连续20个月未变了。

很多人说,这段时间,房贷利率不是一直都在下调吗?有什么大惊小怪的。

这不一样,我再给小白同志解释一下什么是房贷利率。

房贷利率 = 5年期LPR利率 加点。

其中5年期LPR利率是“基准”,是央行决定的,每个月20号对外公布一次;而加点是由各银行决定的,每个城市不一样,每家银行也不同。

现在你去银行买房,人家告诉你房贷利率是5.5%,其实就是在基准4.6%(最新)的基础上,上调了90BP。

总之,这段时间所有城市的房贷利率下调,其实都在下调“加点”,而5年期LPR利率已经连续20个月没变过。

而这次,下调5年期LPR利率,动了基准,影响是全国性的,而且能量远大于加点。

究竟有什么影响呢?

1、月供下调

此前业内普遍预期,两种期限的LPR大概率同步下降,但对于下调的幅度未达成共识。目前来看,一年期LPR下降了10个基点,叠加去年12月降准之后的5个基点,一共下降15个基点;5年期以上则下降了5个基点。

传导到房贷市场中,正面和减负效应明显。以100万贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例,在上海地区,利率调整前,首套房房贷利率为5%(LPR 35BP),此时月供额为5368.22元;而此次利率调整后,首套房房贷利率为4.95%,此时月供额为5337.7元。如此计算,月供额减少了约30.5元,一年约减少366元。

不过,要注意的是,新增房贷普遍可以享受到上述福利,存量房贷则还要视情况而定。对于购房者来说,若存量房贷的重定价日是今年的1月1日,参考的则是2021年12月LPR的报价,这就意味着,直至下一个重定价日之前,该周期的房贷并不会发生变化;若存量房贷的重定价日是今年的7月1日,参考的则是今年6月LPR的报价,所以还需届时观察。

对于5年期以上LPR的下调,平安证券首席经济学家钟正生分析称,在各类调控政策的作用下,目前投资性和投机性的购房需求已得到遏制。历史上,当房价下行压力偏大、稳定房地产投资诉求较强时,通常伴随着降准和降息。因此,5年期以上LPR下降对于部分持币观望的刚需购房者而言,或可起到节约成本、稳定信心的积极作用,有助于更好满足合理的住房需求。

但第一财经也了解到,在实际情况中,对于新增房贷,不同银行可能会根据贷款人的资质、当时外部环境等对加点基数做出不同调整。比如,此次5年期LPR下调后,不排除有的银行再上调相应的加点基数,以保证房贷利率的不变。

2、城市房贷利率下调幅度扩大

“5年期LPR利率”虽然不如“加点”那么灵活,甚至有时候不如加点下调的厉害,但基准具有乘数效应:

也就是说,它只要下调一点,对房贷利率下调的预期会加好多倍,全国各地“加点“下调的速度就会更快。

我在前几天的文章《房贷利率》一文中,详细讲了这个问题,并做出预测:

接下来所有城市房贷利率加速下调,而且这波利率下调的最终结果,一二线大概在5%到5.5%之间,而三四线可以奔着“四字头利率”,具体下探的幅度,还要看利率对房价的刺激效果。

市场提前表现早有预知

京沪率先回暖,市场利好的彩旗飘飘。

行将回暖的2022,其实已经有一批城市已经率先出现了机会:

北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、无锡、南京、重庆、武汉西安、合肥、海口、佛山、珠海、东莞

毕竟,压得住房价、压得住成交量,压不住利好的堆积。

对于这些城市而言,大多有以下的特点:

1.在2021年底出现“翘尾”行情,或者当下成交量与推货量正在抬升。

比如无锡,12月新房成交均价止落回升,环比上涨6.5%;上市住宅3883套,环比上涨25.3%

比如苏州,12月苏州新房成交5988套,环比上涨7.68%;上市7014套,环比上升11.8%

比如成都,新房成交15831套,环比上涨19.29%;二手房成交破万,达五年新高。

2.先前成交的下滑都是受强力的调控政策或信贷影响,而自身有着扎实购买力。

比如从北京开始的多校划片;

比如从深圳开始的二手房指导价;

比如从上海开始的“三价就低”贷款规则。

这些措施出台的目的是打压天价的XQ房和倒挂夸张的二手房。

同时,击碎的还有市场的预期。

但是,但是,千万别只盯着严格的措施,而忘了这些受调控城市原本就旺盛的需求和扎实的购买力。

一旦政策回暖,市场就会应声而动。

天亮了,低迷的预期也就该苏醒了。

3.当下均出现了信贷宽松情况,例如房贷利率的下调和放款时间的加快。

比如上文提到的广州、深圳、苏州、南京、重庆等。

房贷利率一下调,贷款买房更便宜;

放款时间一加快,买房拿证更早;

而这些,对于普通购房者来说,都是可以看得见摸得着的利好。

2022楼市预判小涨可以,大涨不会!

首先,2015-2021年,在这六年房地产大周期,我们见过房地产的“极值”,从大涨到大跌,从宽松到收紧,尤其去年“二手房指导价 银行断贷”,楼市交易一夜锁死,调控手段的威力,记忆犹新。

这意味着,高层已经研究出了楼市的“精准化”调控手段,手起刀落,毫厘之间。

其次,我们的楼市现阶段不存在大涨的基础。部分城市还存在“房价泡沫”,当地居民的购买力透支严重,如若再涨,消费力枯竭,影响的是一个城市的命数。

房地产已经挤出实体经济四十年了,去年高层既然顶着那么大的压力,叫停楼市,自然接下来不会轻言放松,失去多年连续调控的成果,这叫政策公信力。

此番房贷利率下调,对楼市只能说是从“-10到0”的推动,把房地产行业拉回到良性循环轨道。

让地产商缓口气,地方政府有收成,楼市趋于理性和常态,不至于塌方,但也不至于泛滥成灾。

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标签: 楼市 涨幅 政策 【责编】 宋家龙(PO310)
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