https://s0.ifengimg.com/2018/02/01/fangchan_d0c0fd07.png
深度| 房企资产交易斗地主 谈判桌上两番天地 - 凤凰网房产北京
一个关于未来水世界的思考 -来自凤凰新闻客户端
https://ihouse.ifeng.com/news/2022_01_25-55126805_0.shtml

深度| 房企资产交易斗地主 谈判桌上两番天地

王婷婷 风财讯
2022-01-25 21:19

出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun

作者 | 王婷婷


出险房企资产集中交易,已经彻底打开了帷幕。

1月25日这一天,除了世茂的资产待售清单被曝光(详见下图表),其实还有万科海外、深圳国际控股、首创集团中天金融等企业,发布了资产出售类公告。

交易本身是一个中性词,是好是坏,看价格、看角度。

世茂数百亿资产上架 报价有多少底气?

风财讯从世茂待售资产包看到,34个重点项目,以综合体商办为主。上海世茂广场(含皇家艾美酒店)和世茂深港国际中心两个项目报价都超过百亿,分别为135.55亿和151.43亿元;

最低报价为上海奉贤银星大厦,5800万元,可能因为是早年前的动迁房,不太叫得上价。

整体此次世茂挂出的34个项目,平均叫价在25.6亿元。

这个价格在资深固收分析师赵磊看来,不低。毕竟是报价,不是交易价,正式成交了都会低一些。目前世茂的资产基本都是6折起在谈。

“也可能卖不出来。价格太低世茂不一定愿意,他们不急。毕竟现在违约的、展期的都大有人在,而且现在资产包已经在很多圈子传开了,还有得谈。”

的确,越大的交易,过程中的细枝末节信息,或许越不重要,因为它们可能是买家的烟雾弹、也可能是卖家最后一根稻草。交易没到最后一刻,一切皆有可能。

如果从目前世茂已经落定的3宗交易来看,10.6亿元出售给上海久事上海黄浦路地块,对比13.8亿的报价,打了77折。

知情人士告诉风财讯,此前说的谈价一直都是8折,因为有上海国资委照顾,这笔交易最后提高到77折安排给了旗下公司。

而世茂集团出售的广州亚运城26.67%股权,总价18.45亿元,和雅居乐一致,应该是三方共同谈妥的,是一个中立价。

此前,世茂20.86亿港元出售的一个香港项目,则确认亏损约7.7亿港元。

世茂此番资产出售,不算强势,但相比之下,至少还算有谈判技巧。

因为近期市场上,还有一些资产交易堪称“断臂求生”。

房企资产交易潮 谈判桌上“两番天地”

近日,中天金融公告称,尚未按协议约定收到交易的第二笔款项。此前中天城投被整体出售,卖价45.39亿,至今才收到15.8亿,还有近30亿迟迟无法落袋,甚至找不到买家,中天金融只能诉诸法庭。

而中天城投作为中天所有房地产业务的载体,曾被称为“承包了贵州近一半地产”,资产覆盖会展、酒店、住宅、商业等。如今这批资产基本被贱卖了。

近期很多被出售的资产,难言能叫价。

例如11月12日奥园地产转让名万投资、双福、裕康公司,三家公司叫价仅9亿港元。

融创出售昆明融创文旅城二期40%股权给华发,代价14亿;武汉江源项目和甘露山文创城两个项目股权,更是4.1折腰斩出售。

花样年2021年11月,转让宁波兆年置业的代价是2亿元,亏损约5600万元。而一年前花样年转让深圳大鹏新区葵丰社区物业时,70%股权对价还能谈到8亿元。

更扎心的是,对比一些正常的“投资性交易”。

比如1月25日,万科海外出售了伦敦1宗物业,估值约1.25英镑,溢价约700万英镑。对比会发现“投资赚钱”和“断臂求生”,在谈判桌上,真的是两番天地。

何况当前的房企资产出售行情中,卖家多、买家少,资产溢价或越来越难。

五大行一位投资负责人就告诉风财讯,近期一些境外投资者已经在境内建仓,准备投入一些特定地产公司。但它们非常看重IRR(收益率),对标的挑剔且估值谨慎。

国内的投资机构,由于钱的来源复杂、主体多种多样,要具体看买家需求。境内市场中间商太多,可能会影响交易,所以企业一般喜欢直接高层谈判,充满不确定性,很考验谈判技巧。

下一步活法?

未来水世界的思考

不过风财讯认为,对于出售资产本身,也不用过度解读。只要不是被迫贱卖的,回流资金还是赚取利润,不过是不同环境给企业的不同选项。

就像一次采访中仁恒置地董事长钟声坚说的,“我认定房地产是一个值得我和我后台继续深耕的行业,那么当下的得失其实不用太在意,看长远、活下去,然后尽量做好自己(的产品)。”

所以更关键的问题是,当完成了这一轮资产和现金的转换,未来要怎样活下去、活得好?

想起最近管清友做的一场年终演讲。讲的是“未来水世界”,这个词出自同名电影。管清友用它来形容今天的金融环境——

这是一个我们从来没有经历过的节点,从百年的历史维度去看这个周期会发现,这个周期的拐点确确实实非常错综复杂,极有可能“钝刀子割肉”。

会朝什么方向去演绎?我们其实不清楚。这就好比是一个黑箱,你站在左边,往黑箱子里面输入一个要素,然后在另外的一边出来一个结果,但是具体传导过程其实是非常复杂的,是一个混沌状态。

首先,现在这个市场,不要想着怎么赚钱,要想着怎么控制风险。

因为很有可能你的角色就是拿着大刀长矛进入到一个重机枪阵地,你还没有拿起刀来人已经趴下了。

其次,这个水世界,资产价值、投资风向一切都可能快速改变。

“我曾经描述过这个场景,2021年12月24日那天股票市场的表现,茅台和宁德时代相向而行,互相抱了个拳,作了个揖,然后道了一声珍重,各自扬长而去。那一天,是不是这些核心资产它们风格的大切换呢?”

能够检验判断、分析的,只有市场给出的答案。投资如是,当下交易的成败,亦如是。

管友清建议,未来水世界,我们都需要一个必备的技能——

“无论如何,在货币洪水到来之前找到自己的客船,并且记得把旧船票换成新船票。然后学会在水上的生活。”这对企业发展、个体投资,其实都适用。

文字丨王婷婷

版权丨凤凰网房产风财讯

联系丨491275725@qq.com

禁止抄袭/洗稿/镜像/摘录,转载可留言

点击查看完整内容
标签: 世茂 房企资产交易 管清友 【责编】 王婷婷(PO377)
免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网房产无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性,本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,请读者自行核实相关内容。
上一篇: 下一篇:
百科推荐
楼盘推荐 更多
推荐阅读
武汉四大远城区全部解除限购
风财讯
15:45
新闻快讯
济南长清区、章丘区不再限购 网签满2年可持证交易
风财讯
15:19
新闻快讯
住建部整治养老诈骗 房企布局养老地产模式如何破与立?
新京报
12:30
市场
李宇嘉:按揭进入新一轮降息周期,房价和销售的底部开始显现
银柿财经
12:27
市场
19、21、23号线有实质进展!坪山招标轨道网线详细研究
咚咚找房
12:17
市场

金科天玺


查看详情