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2022年,哪些城市的购房风险偏大? - 凤凰网房产北京
房企雷声不断,苦的还是购房者。 -来自凤凰新闻客户端
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2022年,哪些城市的购房风险偏大?

楼市参考
2022-01-26 09:27

房企雷声不断,苦的还是购房者

据克而瑞研究院不完全统计,截至2021年末,全国24个重点监测城市中,尚未交付的问题项目总建面 约2468万平方米, 占2021年商品住宅成交总面积 比重达10%。

很多粉丝在后台留言表示,如今已经不敢买期房了,生怕房企爆雷房子烂尾。甚至不少人在面对现房时,态度都变得谨慎再谨慎,生怕开发商偷工减料.......

那么对购房者而言,2022年哪些城市的购房风险偏大?买房时我们又应该注意些什么呢?

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下图是克而瑞研究院统计的24个重点城市停工、延期交付项目情况汇总。

可以看到,尚未交付项目套数占比超过10%的城市有8个,分别为: 郑州、长沙、昆明、福州、重庆、南宁、盐城、武汉。 尚未交付项目面积占比超过10%的城市有10个,除上述城市外还有 广州和无锡。

其中问题比较严重,建面超200万平方米、总套数超2万套的城市有4个,分别为: 郑州、长沙、重庆和武汉。

为什么这些城市会集中出现房子烂尾的情况呢?

主要原因有三个:

第一,城市中主力房企经营状况堪忧。

如统计表中排名首位的郑州,过去几年里豫派、闽系、粤系房企占据了郑州楼市的半壁江山:

如富力、佳兆业、雅居乐、奥园、福晟、泰禾、阳光城、蓝光、名门、盛润、鑫苑、碧源.....其中很多房企都已经陷入了“爆雷”风波。

第二,城市在项目资金监管方面存在一定漏洞,导致房企出现问题时不能及时保障项目顺利进行。

我国房地产住宅开发项目大部分仍实行预售制,简单来说就是购房者先出钱,房企拿购房款完成项目建设,那么这笔钱是否能够真正应用于项目就非常重要。

一般来说,先付的购房款(预售金)会进入特定的监管账户,只能用作本体建设,不得随意支取、使用,但难免会有开发商钻制度空子,比如私自更换账户,延期或者虚报。

关于这个问题,从去年下半年开始,就有已经有很多城市在完善项目资金监管的相关政策了。

据统计,2021年全国已有33省市,相继发布了加强预售资金监管的规定,明确全部购房款需直接存入专用监管账户,并实行全额、全程监管。

石家庄 在去年11月,两次加码预售监管政策,规定商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户,预售资金用于项目工程建设支出,重点监管资金必须用于本项目工程建设,保障工程顺利建成。

北京 也在去年11月出台新规,明确预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元,这一金额较此前大幅提高了43%。

02

第三,城市土地财政依赖度高,导致部分城市在土拍时地价越来越高,房企利润压缩严重,甚至出现负利润,最终资金链紧张造成工程烂尾。

下图是我国主要城市近4年人均土地出让金情况,Top10中如武汉、广州、上海都是停工、延期交付项目情况比较突出的城市。

如果以 卖地收入/一般公共预算收入 衡量土地财政依赖度,在主要大中城市里,13城土地财政依赖度超过100%。其中杭州、佛山两地超过140%,南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过100%。

城市土地依赖程度高往往伴随着高地价,如果当地的消费能力不够,开发商很容易就陷入两难境地:

拿地项目利润太低甚至是负利润,不拿地不仅少了市场份额,上一个项目也会缺少流动资金支撑。

关于利润,部分开发商只能从工程质量中找补,而小一点的开发商拿不到地,没能力周转只能躺平放纵房子烂尾。

在楼市比较火热的年代,可能这些都不算什么,毕竟只要回款充裕,周转周转也能为继。而楼市一旦降温,开发商不能及时收到回款,问题一下就会接连暴露出来。

更重要的是,土地依赖度高也会导致一些城市在政策上难以“割肉”。

另外卖地收入下滑严重的城市,购房风险也比较高。据WIND数据统计,今年前11个月,卖地收入超过50亿的城市里,有112个城市同比下滑。

比较突出的就有 南充, 去年同期有260亿元收入,如今只剩60亿,堪堪比得上去年的零头;山西省会 太原, 卖地收入从476亿暴跌到138亿;2020年 昆明 统共卖出了8456亩商住地,今年前11月才卖了870亩商住用地,硬生生少了一位数.......

上述问题比较突出的城市,也是2022年购房风险比较大的城市,购房者在选择这些城市时一定要保持谨慎态度。

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最后,房子烂尾说白了还是资金问题。

无论是政策划出底线,还是撮合房企并购接盘,当政府强态度介入时,资金问题大概率都能得到妥善解决。

所以购房者也不用过度担心,该买房子还是可以买,毕竟国家“稳”楼市的决心清晰可见。

1月20日,全国住房和城乡建设工作会议上特别提到了“ 坚决处置项目逾期交付风险, 把防风险摆在更加突出的位置。在保交付方面,需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力,促进风险平稳化解。”

1月14日,最高人民法院,对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施。

即商品房预售资金监管账户内的钱,只能被用于该商品房项目的建设,开发商其他债务所涉及的案件,不得随意扣划监管账户内的监管额度内的资金。

对于购房者来说,其合法权益的维护多了一层保障,不光是延期交房,更能有效减少房地产项目因资金链出现问题而停工、烂尾的风险。

如今中国房地产政策底出现,部分一二线城市市场也开始逐渐回暖,正是刚需人群抄底的好时机。

不过要注意,普通人在选择具体楼盘时,尽量选择核心城市的核心区域,有地铁物业、配套完善等加分项加持,就更好了。在选择开发商时也应该选择经营状况更加稳定的央企、国企品牌。

下附截至2021年年中业绩期,各上市房企三道红线情况统计。

虽然不能说踩线房企的楼盘就不能买了,不踩线房企的楼盘就一定没有风险,但“三道红线”在一定程度上还是能反映出这家房企的自身财务状况、现金流动能力,大家买房时作为可以参考。

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标签: 房企 暴雷 购房者 【责编】 解芳璇
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