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“最好的年终奖 就是没被开除”|2021楼市八大历史性事件 - 凤凰网房产北京
在冰水里泡过一回的楼市,还能抢救一下,回暖吗? -来自凤凰新闻客户端
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“最好的年终奖 就是没被开除”|2021楼市八大历史性事件

叶檀财经
2022-01-28 10:14


如果以后有人出书,写中国楼市发展史,那2021年,应该有资格拥有自己的一席之地。

深圳的房价从7字头硬生生“跌”回了6字头,百强房企权益口径销售额自08年金融危机以来首次下跌,300城卖地收入6年来首降。

楼市就像是被绑在了过山车上,直上直下,到了2022年,也还是没看到个头。

这么花里胡哨的,不盘点一下,可惜了。

因此,我们精选了8个标志性的事件,从不同的角度来对去年的楼市进行一个还原,在这个后视镜的基础上,还会对2022年,进行一个展望——

在冰水里泡过一回的楼市,还能抢救一下,回暖吗?

一、

楼市相当于被摁在地上 打了9个月

对于楼市本身来说,去年属实是悲多过喜。

房住不炒大背景下的一系列操作,让楼市遭受了罕见的打击,全国超过650次的相关调控,折算下每天基本要被调控近2次,就像是一场大型的外科手术,从头到脚都在挨刀,挨了个遍。

那进入正题,我们列出了8个去年发生的,我们认为正在“重塑”中国楼市的重点事件,有的甚至到现在,还在继续:

1 束缚房企和银行的五道红线,是一个巨大的行业优化器。

2020年8月,三道红线被提出来时,房企们就知道游戏规则要变了,以往那种高负债高周转的模式很快就要玩不转,只不过它们没想到压力来得这么快,银行在房地产贷款集中度上,也被上了金箍。

效果如何呢?

根据浙商杂志2021年12月31日的报道,通过人民法院公告网的信息显示,一年下来,已经有396家房企破产了,而且大多数都是中小企业,资金链非常薄弱,一旦市场被政策降温,就很容易被“优化”掉。当然,百强的大型房企也有一些出现了债务问题,只不过鉴于它们完蛋会带来的后果,还是能续着的。

现在,百强房企内部大洗牌,前十里国资背景占了6席,国资的托底很明显。

2 官方指导价——一次地方和银行的联合演习

去年2月深圳第一次提出官方指导价时,估计很多人没放心上,心想你说个价我就按这个卖?做梦呢!

结果这个操作的一个保险机关就是,银行在放贷时,会参考指导价,哦豁,这下好了,有本事全款,不然就是得听银行的,得向指导价低头,从深圳目前表面上看被压回6字头的房价来看,这次地方和银行的联合演习,效果很好。

当然,威力大,溅射伤害也大,刚需人群就是这么一类被波及的购房者,由于指导价的限制,贷款额度实际下降了,而业主只要不是很急,也并不会按指导价来,他可以等。

最后留下刚需客在风中凌乱,只能继续观望。

3 土地财政的逻辑被打乱

在集中供地这个模式出来后,国内卖地第一次有了“统一性”,再加上银行在对公房地产贷款上被限制,房企拿地没那么自由,城市也不敢过多依赖于土地财政。

比较直观的结果,根据中国新闻网的消息,中指研究院的数据显示,去年300个城市“成交各类用地20.2亿平方米,同比下降17.1%;出让金总额为5.6万亿元,同比下滑9%”,甚至还有部分房企出现“退地”的操作。

量价齐跌,放这几年来看的确罕见,但是这是整体情况,如果细分的话,那也就是——旱的旱死,涝的涝死。

比如杭州在经历了第二轮集中拍地的冷场(31块流拍17块),第三轮稍微优化了下规则,最后总数还是超过了去年500多亿。这种卖地大户还在涨,而整体下跌,可以想象,各城市间土地财政的分化有多严重。

当然杭州能有这样的成果,还是和后期国资背景房企托底有关,所以今年的集中拍地会如何,并不好说。

4 房企员工最好的年终奖,就是没有被开

房地产虽然依旧是和互联网和金融齐名的高薪行业,但去年压力太大,让很多人遭不住。

去年9月,中华工商时报消息,合景泰富、富力、泰禾等房企员工人数一年大幅减少超过30%,而一些上市房企也出现了员工降薪的情况。

而根据野马财经的报道,就在去年12月,有将近90个房企高管,出现了包括辞职、退休、免职和卸任的情况,而这种“离职潮”,已经持续了一年,这要是算上倒下的中小房企,那更不得了。

我自己认识的中介自己也说了,很多同事离职送外卖去了,好歹稳定点。

对于房企员工来说,最好的年终奖,怕不就是没被开掉吧......

5 长租公寓,退赛的选手越来越多

1月4日,上海市第三中级人民法院受理了上海青科公司的破产清算案,号称长租公寓第一股的青客公寓,在上市三年市值蒸发97%后,还是熬不下去了。上一回长租公寓连续爆雷还是2020年时,看相关报道,有过一月跑路16家的情况,我原来租的蛋壳,也没了。

去年貌似没有什么太多关于长租公寓的负面消息,结果一开年就来了个大的,长租公寓这个模式看起来很难走下去了。

不过鉴于保障性租赁住房是十四五规划的重点之一,而且就在1月21日,万科就和深圳市人才安居集团联合成立了一家深圳市安居建业投资运营有限公司,这是不是一个国资对长租公寓青睐的信号?

6 维权,差点成为常态

去年9月和10月,武汉汉阳区和光谷各出现业主维权活动,据当地人表示后者比较惨,因为聚众跑市政府门口拉横幅了所以被拘留了。

这些人为啥要维权呢?原因都一样,就是才买不久的房子开发商转脸就给降价了,等于他们多花了很多钱来买,心理不平衡。

而造成这种现象的,就是房企自身难保,需要趁着金九银十通过低价甩卖来快速回血,好保证现金流,好保证还款,好保证还能拿个地什么的。

这俩小区只是武汉的缩影,而武汉可以说是除了一线之外几乎所有地方的缩影,得亏央行后来表态对房企贷款放松了些,不然这种情况在今年,怕不是要变成常态。

7 三孩,房地产税,以及保障性住房

这三个词看起来关系貌似不大,但实际上内在联系很紧密,三孩政策的原因在这几个月各类人口数据放出后已经很明显了,2020年时出生率跌破1%,2021年人口净增长仅48万,情况的确比较严峻。

那为啥不肯生呢?一个比较通用的说法就是生养成本太高,住房教育医疗三座大山压在身上喘不过气,后俩这里不提,房子正好在调控,必须解决。

那房地产税和保障性住房体系就是方法中的一部分,前者可以让购房者考虑总的购房成本,同时还能慢慢替换一部分土地财政,后者的话,共有产权房,保障性租赁住房之类的都属于这个系统,全款买不起那就共有产权,再买不起,那就租。

这三个词加在一起,正在大力高速改变楼市的“地形”。

8 降准,降息,降LPR

央妈在去年9月和10月连着提到房地产,先是说要维护市场的健康发展和消费者的合法权益,然后说有的金融机构对三线四档有误读,等少数城市房价走势恢复正常,那房贷供需也需要恢复正常。

央行的表态让大家对房地产的前景乐观了不少,而去年12月的降准,接着一个月后就是降息,再就是随后的降LPR(21个月以来第一次下调),都让人感觉,这是一个楼市要回暖的信号。

总结一下,过去的一年,中国楼市应该是遭受了长这么大以来,来自家长的最严厉的一次调控,而其中很多方面,不仅仅在形式上,在本质上,也出现了改变。

二、

楼市被打得像猪头的脸 正在消肿

现在说说对2022年楼市的展望:

1 房住不炒的基调是不会改变的,这也注定了,即便楼市回暖,也不可能回复到普涨的时代,更多要面对的,是各个区域,或者是各个城市间更加严重的差异化,比如头部城市和三四线,我们不应该用一个标准去衡量。

2 根据华夏时报消息,土拍方面,北京已经打响了新年第一枪,发布了首批集中供地的计划,总起拍价超过了491亿,竞现房比例增加,而且18块地里有4块要求配置保障性租赁住房,门槛是比以往高了,去年对房企的优化至少是已经开始,不知道其他已经进入两集中的城市,是否会跟进,还是说会像去年杭州一样,一轮压力测试后就赶紧回到舒适区了。

3 从上边的盘点来看,一个词经常出现,那就是国资,这意味着,不管是房企以后的发展,甚至是收并购,还是土拍的热度维持,还是长租公寓等租赁住房,都很可能还会有国资在其中牵引托底,让整个市场保持在一个稳定向好的状态。

4 LPR不下调,那大家就不敢借钱,也不敢花,LPR下调多了,那就变成了直接刺激楼市,有可能前功尽弃,那这回央行下调了5个基点的5年期LPR,还是非常谨慎的,但是目的非常明确,去年GDP虽然全年涨势很好达到了IMF在年初预测的8.1%,但是每个季度的递减也非常明显,尤其是第四季度,因此就是要刺激经济增长。

5 建材价格方面,水泥目前还行,钢材什么的还有点高,不过由于现在市场上精装修和保障房等的需求量越来越大,所以建材市场这块,应该是要复苏的。

以上,虽然楼市的脸在去年被打肿了,但是年底时,却又被塞了颗糖,脸也慢慢消肿,还是有些盼头的。

各位如果要买房,还请长点心,精挑细选一下,咱们已经过了普涨的时候了。

(免责声明:本文为叶檀财经公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)

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标签: LPR下调 购房 楼市 【责编】 解芳璇
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