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凰家速地|2022北京首轮土拍收官：成交超480亿，“单打独斗”潮再现

2月17日下午，随着亦庄新城地块的落锤，2022北京第一拍正式落幕。

2天时间，18宗地块，480.225亿元，北京虎年首拍的成绩还不错。

这18宗地块中，8宗底价成交，1宗流拍，另外9宗最高溢价率为15%。既含朝阳、丰台等城六区地块，也有北京副中心、亦庄新城、昌平等近郊地块，当然，也少不了怀柔远郊区地块。地块分布较为平均，大兴和石景山各有3宗，不过石景山流拍1宗；朝阳、丰台、顺义、昌平均有2宗；房山、通州、亦庄新城、怀柔分别为1宗。地块销售指导价从3.7万—10.9万/㎡不等。

01|精彩看点

1、国企央企混战，旭辉成唯一“民企之光”。前日房企报名名单一流出，两极分化就溢于言表，在50余家的房企和联合中，除了旭辉、金地等极个别民企外，其余均为央企和国企。最终的拍场更是成为央企国企的战场，17宗地块的地主，除了旭辉之外，其余均为央企或国企，比如华润、中海。拿下顺义新城地块的旭辉，可以说新年首拍中民企仅存的“独苗”。

2、单打独斗的实力。纵观前两年拍场，联合拿地成为主流。而本轮土拍，单打独斗又成趋势。成交的17宗地，保利+金地联合体拿下2宗，中建三局+兴创拿下1宗，其余的14宗均为房企独揽。建发、绿城等榜上有名。

3、拍场“三巨头”，绿城成最大赢家。绿城、华润、保利+金地分别以98.4亿、79.94亿、59亿成为本轮土拍的前三名。尤其是绿城，去年在北京土拍仅拿下1宗地，今年首拍狂掷98.4亿元，将朝阳崔各庄、石景山刘娘府和亦庄新城地块收入囊中。

4、政府持有产权再现。去年在商品房中首次现身的政府产权份额，今年依旧出现在拍场。华润之所以摘得丰台纪家庙地块，57.12亿的成交额是条件一，6%的政府产权占比是条件二，缺一不可。该地块的销售指导价10.9万/㎡，去掉政府占比部分，未来实际售价约为10.25万/㎡。

5、现房销售出现在朝阳。18宗地块中虽然有将近一半设置了竞现房销售面积程序，不过最终只有崔各庄地块走到了竞现房阶段，绿城崔各庄地块的现房面积达到了4.1万㎡，其建控规模也不过9.24万㎡。

02|地块之最

最出乎意料——昌平生命科学园地块

在正式上拍之前，该地块共获得10家房企和联合体报名参与竞拍。不过到了正式拍卖环节，却有点出人意料。当房企竞价27.715亿元触达土地合理上限后，转入竞现房销售面积程序，房企们却很有默契的不玩了，最终地块由建发拿下，无现房销售面积。完美诠释了“雷声大雨点小”。

而且竞拍过程中，还出现了一段小插曲。中交、绿城和建发同时举牌触达上限，主持人判定为建发。前两家房企提出异议，但最后还是判给了建发。

作为厦门房企，建发去年刚刚进京，在朝阳崔各庄独自操盘了望京养云项目。虽然在京知名度不高，但建发在厦门可谓家喻户晓。据数据统计，去年建发在全国拿地金额更是超过了600亿。位居全国第十。或许在接下来的拍场，还能见到其身影。

最冷地块——石景山首钢园地块

华润一家报名，后续并未报价，遗憾流拍。该地块曾出现在2021年北京二批次供应中，但无人报名而延期出让，如今再度流拍，不知是否还有第三次上拍的机会？

地价最高——丰台纪家庙地块

华润竞得，总价57.12亿元，是本轮土拍中唯一一个三环内地块。10.9万/㎡的销售指导价，也让它成为本轮土拍天花板级别的存在。不过其热度并不算高，仅吸引4家房企竞拍，远不及朝阳两块地。

从位置上看，地块确实不错，难得的三环，距离热门的丽泽商务区也不过2公里。紧挨着万柳园两个小区，西南侧有个豪宅项目，即懋源璟岳，售价近12万/㎡，附近还有去年10月建工+首开拿下的万泉寺地块（指导价11.2万/㎡），稍远一些还有售价11万/㎡的中海甲叁號院。不过地块周边环境较为普通。地块北侧离铁轨不远，东南有冷库等仓储。

地价最低——房山拱辰街道地块

中建智地底价拿下，总成交8.1亿元。这也是中建在房山拿下的第四块地。此前打造的第一个项目中建京西印玥，一举拿下房山年度销冠。而后在去年10月拿下第二宗地，打造了学府印悦，12月底又拿下第三宗地，如今又摘一地，中建在京西南深耕的决心不言而喻。曾经，房山一度是城建的“地盘”，接下来，房山将进入“中建时代”。

03|详情与点评

绿城-朝阳崔各庄乡地块

崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造土地开发项目30-L03-01地块，绿城以43.47亿+41000㎡现房销售面积竞得。此前有城建、华润、建发等八家房企和联合体参拍。该地块建设用地面积41146.674平方米，建筑控制规模92406平方米，销售指导价8.8万/㎡。

地块位于朝阳区崔各庄乡，附近有418路、516路等公交线路。周围配套有北京市陈经纶中学分校、中国铁道博物馆、黑桥公园等。附近在售和光悦府、龙樾合玺、望京养云个项目，价格约7万/㎡-8.8万/㎡。区域二手房价约4.1万/㎡。

点评：崔各庄的“内卷”又加入一员大将。从此由“三兄弟”变成了“四兄弟”。三位大哥的去化率20%左右，成绩不算好，不知道接下来这位四弟的成绩是否会提高？

金地+保利联合体-朝阳王四营乡地块

朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L04地块，由金地+保利联合体以42.4亿竞得。此前有中海、城建等六家房企和联合体参与报名。该地块建设用地面积36848.991平方米，建筑控制规模92122平方米，销售指导价7.1万/㎡。

地块位于朝阳区王四营乡，邻近地铁7号线。周围配套有古塔公园、马家湾湿地公园、北京欢乐谷、北京工业技师学院等。地块附近在售新房有保利·锦上、中绿东岳府和朝阳壹号，价格均约为7.1万/㎡，附近双合家园、燕保祈东家园二手房价均约为4.5万/㎡。

点评：半年时间上新4个项目，谁能在王四营脱颖而出呢？

华润-丰台纪家庙村地块

丰台区玉泉营街道纪家庙村JJM-007地块，由华润以57.12亿+6％政府持有产权份额竞得。此前有有中海、金茂、城建、华润四家房企参与报名。该地块建设用地面积33500平方米，建筑控制规模85400平方米，销售指导价10.9万/㎡。

地块位于丰台区玉泉营街道，邻近地铁房山线东管头南站和10号线纪家庙站。周围配套有建材装饰市场、纪家庙菜市场、庄怡公园、首都医科大学、首都经济贸易大学等。地块附近在售新房有懋源璟岳，价格约11.6万/m²，附近万柳西园二手房价约5.8万/㎡。

点评：三环好地段，华润能否再造一个热闹之城呢？

城建-丰台大井新村地块

丰台区卢沟桥街道大井新村三期土地一级开发2502-0030、2505-0031地块，由城建以26.3亿竞得。此前有城建、华润两家房企参与报名。该地块建设用地面积47200平方米，建筑控制规模119500平方米，销售指导价8.5万/㎡。

地块位于丰台区大井新村，邻近阜石路、复兴路、莲石东路、京港澳高速。地块周围配套有五一小学、北京市十一学校、中国人民解放军总医院、302医院、玉渊潭公园、五棵松奥林匹克文化公园等。地块周边在售新房有保利·和光逸境，价格约9万/㎡。地块附近珠江峰景二手房价约5.8万/㎡，西府颐园二手房价约6.7万/㎡。

点评：丽泽商务区的新贵们，有的挑了。

北投-北京城市副中心地块

北京城市副中心FZX-0601-6014、6015、6016、6017地块，由北投以13.3亿底价竞得。此前仅有北投一家房企参与报名。该地块建设用地面积33141.01平方米，建筑控制规模61339.02平方米，销售指导价5.5万/㎡。

地块位于通州区永顺镇，邻近刘庄北公共汽车站。周围配套有北京工业大学（通州校区）、范庄小学、刘庄公园、通州商务园、北京胸科医院等。地块周围在售新房有禹洲·朗廷湾，销售价格约399万/套起，稍微远一点的有帅府·潞苑，销售价格约5.3万/㎡。周边西潞苑小区二手房价约3.6万/㎡。

点评：不远处就是通州殡仪馆，避不掉的嫌恶设施，多少会影响未来项目去化。

绿城-亦庄新城地块

北京经济技术开发区亦庄新城0510街区YZ00-0510-0017地块，由绿城以14.76亿竞得。此前有华润、绿城、中建二局三家房企参与报名。其中，中建二局因故未能参加该宗土地竞拍，仅有华润、绿城两家房企。该地块建设用地面积22115.2平方米，建筑控制规模44230.4平方米，销售指导价5.8万/㎡。

该地块位于经济技术开发区亦庄新城0510街区，邻近地铁亦庄线、17号线嘉会湖站。周围配套有次渠中学、通明湖公园、阡陌风韵城市田园带型休闲公园、百尚购物中心等。地块周围在售新房有亦庄橡树湾和绿城·明月听蘭，销售价格分别约为4.6万/m²和5.4万/㎡，附近东惠家园二手房价约3.2万/㎡。

建发-昌平生命科学园地块

昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP02-0101-6006地块，由建发以27.715亿竞得。此前有中交、中海、城建、建发等十家房企及联合体参与报名。该地块建设用地面积25642.095平方米，建筑控制规模71797.866平方米，销售指导价6.2万/㎡。

地块位于昌平区回龙观街道，邻近昌平线生命科学园站、13号线龙泽站。地块周围配套有BHG Mall北京华联回龙观购物中心、北京农学院、北大国际医院等。地块周边在售新房有北清云际，价格约500万/套，稍微远一点的有海淀幸福里，价格约8.3万/㎡。地块附近龙城花园二手房价约6万/㎡，北京人家二手房价约5.4万/㎡。

点评：有了码农的支持，不愁卖。

中海-昌平中关村地块

昌平区中关村国家工程技术创新基地C-30地块，由中海以32.6亿底价竞得。该地块建设用地面积59603.836平方米，建筑控制规模131128.44平方米，销售指导价5万/㎡。

地块位于昌平区沙河镇，南北向有京藏高速、京新高速，东西向有北清路、北六环以及轨道交通昌平线、8号线和规划中的19号线。项目周边配套有永旺购物、北大国际医院、积水潭医院（回龙观分院）等。地块周边在售新房有中海丽春湖墅·别墅和北科建太禾·丽春湖院子，价格分别约1000万/套起和2200万/套起。地块附近龙湖滟澜新宸二手房价约4.4万/㎡，北街家园二手房价约5万/㎡。

点评：沙河终于上新了，可惜公共交通不太便利。

中海-大兴旧宫镇地块

大兴区旧宫镇绿化隔离地区建设旧村二期1号地土地一级开发项目A2-2地块，由中海以24.8亿竞得。此前有绿城、金茂等五家房企和联合体参与报名。该地块建设用地面积23519.8平方米，建筑控制规模58799.5平方米，销售指导价7.3万/㎡。

地块位于大兴区旧宫镇，临近四环路、德贤路，向西约2.3公里有地铁8号线，向东约2.6公里有亦庄线。周围配套有旺兴湖公园、航天万源广场、永辉超市等。地块周围在售新房有首开住总熙悦安郡，价格约650万/套起。地块附近首开保利熙悦诚郡二手房价约6.4万/㎡，中冶德贤公馆二手房价约5.7万/㎡。

点评：中海在北京的第三个叁号院要来了。

兴创-大兴黄村镇地块

大兴区黄村镇DX00-0202-6007、6014、6011、6002地块，由兴创以48.2亿底价竞得。该地块建设用地面积78176.463平方米，建筑控制规模178342.9平方米，销售指导价5.9万/㎡。

地块位于大兴区黄村镇，邻近康庄路、兴旺大街，附近有969路、兴12路、兴35路等多条公交线路。周围配套有北京印刷学院（康庄校区）、北京石油化工学院、北京永林医院、滨河公园等。地块附近在售新房有金地旭辉·江山风华，价格约5.6万/m²，周围康庄路52号院二手房价约3.5万/㎡。

中建三局+兴创联合体-大兴西红门镇地块

大兴区西红门镇B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地块，由中建三局+兴创联合体以35.7亿底价竞得。该地块建设用地面积104108.278平方米，建筑控制规模211367.399平方米，销售指导价6.6万/㎡。

地块位于大兴区西红门镇，邻近南西路、大兴机场线，周围配套有荟聚、北京商贸学校、北京金融街润泽学校、鸿坤广场、鸿坤体育公园等。地块附近在售新房有新城·熙红印和首开龙湖熙悦宸著，价格分别约为6.44万/㎡和888万元/套起，附近福星花园二手房价约3.6万/㎡。

旭辉-顺义新城第5街区地块

顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目SY00-0005-6046地块，由旭辉以14.07亿竞得。 该地块建设用地面积40739.62平方米，建筑控制规模75359.21平方米，销售指导价4.4万/㎡。

地块位于顺义区顺义新城第5街区，邻近双河大街，附近有空港9路、顺12路等多条公交线路。周围配套有顺义新城滨河森林公园、北京望潮苑度假村、鑫海韵通大卖场、北京顺义区第九中学等。地块附近在售新房有北京城建·北京合院和路劲御和府，价格分别约为4.8万/㎡和4.2万/㎡，附近和悦居10号院及和悦居6号院二手房价均约为3.4万/㎡。

点评：唯一民企拿的地，期待未来的产品。

金地+保利联合体-顺义新城第13街区地块

顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6050、6053地块，由金地+保利联合体以16.6亿竞得。该地块建设用地面积51409.62平方米，建筑控制规模83593.92平方米，销售指导价4.2万/㎡。

地块邻近通顺路、外环路，附近有公交856路、850路等多条公交线路。周围配套有马坡千亩森林公园、北京市牛栏山一中实验学校、鲁能美丽汇、顺义区中医医院等。地块周边在售新房有招商中建·顺义臻珑府和和锦华宸，价格均约为4万/㎡，稍远一点的中建宸庐价格约4.2万/㎡，旁边富力湾二手房价约3万/㎡。

点评：第二个和锦华宸走起。

华润-石景山首钢园区地块

石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-824地块，由华润以22.82亿竞得。此前有绿城、华润两家房企参与报名。该地块建设用地面积16391.763平方米，建筑控制规模45896平方米，销售指导价7.48万/㎡。

地块均位于石景山区古城南街东侧，邻近京昆线，周围配套有北京市京源学校（小学部）、首钢园、北京园博园、永定河森林公园、首都医科大学附属北京朝阳医院（西院）等。地块附近的中海云庭新房销售指导价7.48万/㎡，长安悦玺新房价格约8万/㎡，附近石景嘉园二手房价约4.4万/㎡。

绿城-石景山刘娘府地块

石景山区刘娘府1604-654-1、654-2、696、728-1地块，由绿城以40.17亿竞得。此前有中海、绿城、华润、金地四家房企参与报名。该地块建设用地面积73667.246平方米，建筑控制规模93794平方米，销售指导价9.15万/㎡。

地块位于邻近西小府路，附近有527路、389路等公交线路。周边配套有北大附中石景山学校、首都医科大学附属北京康复医院、八大处公园等。地块附近在售新房有远洋·源山春秋，价格约9.6万/㎡，附近远洋天著春秋二手房价约9.7万/㎡。

点评：远洋走了，绿城来了，凭借绿城以往的产品实力，这个豪宅产品值得期待。

中建智地-房山拱辰街道地块

房山区拱辰街道办事处FS00-LX05-0045地块，由中建智地以8.1亿竞得。此前有中建智地、东亚新华两家房企参与报名。地块建设用地面积32057.19平方米，建筑控制规模51292平方米，销售指导价4.5万/㎡。

地块位于房山区拱辰街道，邻近房山线广阳城站。地块周围配套有绿地缤纷城、首创奥特莱斯、房山新城滨水森林公园等。地块周边在售新房有中建·京西印玥价格约4.3万/㎡，附近观山源墅二手房价约4万/㎡。

点评：中建在房山第四个地块，不知能否再现京西印玥的热潮？

怀柔科学城-怀柔雁栖镇地块

怀柔区雁栖镇01-01、01-02、01-03、01-04地块，由怀柔科学城以12.1亿底价竞得。该地块建设用地面积81740.061平方米，建筑控制规模112700平方米，销售指导价3.7万/㎡。

地块位于怀柔区雁栖镇，邻近京通铁路、京加路，距离雁栖湖火车站约1.4公里。周边配套有雁栖湖景区、中国科学院大学（西区）、通盈雁栖湖高尔夫俱乐部等。地块附近在售新房有北科建·水岸雁栖，价格约为3.6万/㎡，附近顶秀美泉小镇均价约3.3万/㎡。

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