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凰家探盘|一园之隔单价低2万，临铁房龙湖北辰·揽境值得上车吗？

2月20日，2022北京冬奥会完美闭幕。此次冬奥会大热的谷爱凌，因在自由式滑雪女子大跳台比赛中拿下属于她的首金而引发全网刷屏，其左转双周偏轴转体1620的超高难度动作惊艳了世界，而其夺冠地——首钢园也引发众人打卡。

百年历史的首钢，历经搬迁、调整、改造，从最初的钢铁巨人到工业遗址，而后借助冬奥会际遇，成为首都城市复兴的新地标。板块价值逐渐崛起，“休闲”“居住”“置业”成为这里不变的话题。

说起首钢园板块的新房，并不算多。东侧有中海寰宇天下，现价约7.5万/㎡；西侧有龙湖北辰·揽境和金地金茂两项目，目前仅揽境开盘，成交价约5.5万/㎡。仅隔着首钢园和永定河，两个项目差价约2万/㎡。价格上来说，揽境吸引力不小。

说起揽境，这也是去年第二轮集中供地最快入市的项目，从拍地到入市，仅66天。据说开盘当天成绩也不错。近日，小编实地探访了龙湖北辰·揽境，看看这便宜了2万/㎡的项目到底如何。

[01] 66天入市，创纪录

龙湖北辰·揽境位于门头沟区永定镇四道桥，前身是永定镇MC00-0605-0004、MC00-0605-0008地块，去年10月13日，北辰+龙湖以12.18亿+配建5400㎡保障性租赁住房竞得。该地块包含两个小地块，由西苑路东西相隔，其中，0004地块为住宅用地，0008地块为多功能用地。

它是去年北京二轮土拍中最快入市的项目，从拿地到开盘仅66天，也创造了当时北京新房入市的速度。

项目商品房共7栋楼，其中6栋楼467套房获得了预售证。去年12月底，揽境开盘，据项目海报显示当天卖了7个亿，60多平米的两居最先售罄。或是因为网签滞后性，目前并未查到网签数据。

项目周围目前有两个新房项目，一个是金茂长安悦&金茂长安府，一个是金地峯范北京。销售指导价均为6.1万/㎡。

[02] 临铁500米，配套有待完善

龙湖北辰揽境紧邻S1号线四道桥站，距离约500米，东侧即是永定河。

乘坐地铁S1号线到四道桥站，出站口北侧是许多自建小别墅，这是离项目最近的居民区了，一家一栋，生活在这里也是十分惬意的。

从出站口沿着西苑路向南走约500米就可到达龙湖北辰·揽境。从现场看，目前项目周边已经围起来了，西侧地块内有保安把守，已经有少数的施工车辆进入，但还没有开工的动静。

西侧地块（住宅用地）

项目东侧地块（多功能用地）

不过，项目周边目前略显荒凉，几乎全是待开发的空地。并且在项目不远处，还有密集分布的高压线。据小编观察，揽境离高压线还有段距离，和高压线紧挨着的是刚刚公布案名的金地峯范北京项目。这么密集的高压线可能会影响购房者的选择。

交通：北边约500米是S1号线四道桥站，一站到金安桥站，可换乘地铁6号线和冬奥支线11号线（西段）。其中，11号线西段北起模式口站，南至新首钢站，冬奥会后将继续向东延伸，未来整条线将贯穿石景山、丰台、朝阳三区。此外，从四道桥站两站到苹果园站，可换乘地铁1号线、6号线。

据小编了解，地块周边还有规划中的地铁18号线，它西起门头沟上岸村，沿长安街延线往东，经通州核心区后至终点宋庄。不过项目南侧无站点，日后需在上岸站乘18号线。

公交来说，距离项目最近的公交站是侯庄子新村站，在四道桥地铁站北侧，也就是之前提到的居民区旁边。这个公交站共有三条公交线路，分别是M24路、941路、专线204路，可到门头沟老城区、西三环莲花池等地。

教育：买房，除了交通外，周边的教育配套也是购房者考虑的重要因素。龙湖北辰·揽境附近的学校不算多，南侧约1.5公里有北京市第八中学（京西校区）、北京八中京西附属小学、首都师范大学附属中学（永定分校），揽境属于期房，交房后不确定能否被划进八中京西小区。而项目内部规划有教育用地，具体什么学校并未有规划。

商业：除了小区内部规划的商业外，项目旁边没有什么大型商场。如果想要去大型商场购物，可乘坐S1线四道桥站两站到苹果园站，便可到喜隆多购物中心、山姆会员店、京西大悦城（在建）。或者，在四道桥站向南乘坐S1线，两站到上岸站，出站就是龙湖长安天街。小编踩盘的当日是工作日，长安天街人流量不算大。

物业：龙湖北辰·揽境的物业是龙湖物业，物业费5.98元，这个价格与市场中同价位项目的物业费相比算是比较高的了。不过，龙湖的物业口碑一直不错，也算是花钱买个好服务了。

[03] 主打79㎡两居和98㎡三居，售价约5.5万/㎡

龙湖北辰·揽境共8栋楼，其中6号楼为保障性租赁住房，建成后由政府回购。主力户型为79㎡两居和98㎡三居，另有部分62㎡和69㎡两居，容积率2.7，房屋赠送小阳台，得房率约74％，为精装交房，装修标准约3000元/㎡。据销售介绍，目前1#、2#、3#、4#基本售罄，目前在售是7#、8#两栋楼。

62㎡-69㎡两居都分布在3号楼，均是东西向，总共72套房，已售罄。就如今市场看，60㎡左右的户型基本是一室一厅设计，像龙湖北辰揽境做成两居较为少见。69㎡户型是东西向设计，边户的卫生间是明卫，中间户是暗卫。狭长的过道稍微有点浪费。

79㎡两居全南向设计，南向面宽6.4米，L型厨房设计，厨房与次卧窗户相邻，油烟气或对次卧有影响。值得一提的是，次卧赠送了约3.7平米小阳台。

随后，小编来到了79㎡两居的样板间。房子门口设计了L型挂钩，方便人们归家时挂物品，解放双手，很是贴心，相关交付标准也已公示。

一进门是玄关鞋柜，雨伞、拖鞋等分开放置还是比较方便的。方正的客厅显得宽敞，卫生间、洗漱台和客厅之间设计了隔墙，很好的保护了隐私，但在一定程度上影响了空间的通透程度。南向次卧有赠送小阳台，后期会做成门连窗的形式。

玄关鞋柜

客厅

厨房

洗手台

98㎡三居，是典型的南北向设计，采光通透，格局方正。主卧和客厅朝南，主卧面宽3.2米，客厅面宽3.5米。最小次卧带有赠送的小阳台。U型厨房设计，分区明确，空间利用率高。客餐厨一体，没有面积浪费。卫生间全明设计，有利于采光通风。

样板间客厅

样板间主卧

样板间卫生间

样板间小阳台

[04] 一河之隔价差2万/㎡

龙湖北辰·揽境销售指导价6.1万/㎡，但就目前情况看，单价在5.5万/㎡左右。拿在售的79㎡二居来说，总价一般在450万左右，楼层不同价格也有差。据了解，项目目前有优惠，79㎡折后最低可到412万左右，换算单价仅5.2万/㎡。

就同区域项目来说，揽境的价格不算贵，S1号线终点的华萃西山，限竞房成交价约5万/㎡；雅居乐富春山居，价格约6万/㎡，门头沟老城区的西山相府，单价也差不多5.8万/㎡，且无地铁。

而与项目一河之隔的中海寰宇天下天赋，价格约7.5万/㎡，78㎡二居售价约585万/套，单就价格来说，龙湖北辰·揽境比较占优势，但两个项目所处区位毕竟不同，天赋所在的石景山区整体发展优于门头沟区，且配套要完善很多。不过，两个项目不算竞争关系，揽境是刚需客群可以够得着的，更贵的天赋针对的改善客群，选择哪个就看大家手中的资金了。

二手房价格方面，附近的西长安壹号30号院二手房价格约2.6万/㎡，所处上岸地铁板块区域二手房价目前约4.3万/㎡。

新房价格

二手房价格

[05]享首钢园辐射

位于四道桥的龙湖北辰揽境，可以说占据门头沟的东大门。不过其背靠的门头沟市场并不好，2021年全年新房成交额约70亿，不到其邻居石景山的25%，甚至不及密云的成绩。但龙湖北辰·揽境受到市场关注，更多源于与它一河之隔的首钢园。

从钢铁厂到高端产业综合服务区，首钢由“旧”变“新”。三年来，新首钢地区重点项目累计完成投资近600亿元，基础设施、公共服务、绿色生态、产业发展等重点领域共计46个项目完工。三片区共7.8平方公里的首钢园，体育+、科技+产业云集，高质量转型下，助力京西价值提升。

在首钢园的不远处，新首钢大桥也已通车，一桥快速连通石景山区和门头沟区，带来交通上的利好，新首钢板块辐射逐渐扩展至门头沟新城。

踩盘感悟：

项目交通还不错，地铁方便进城，开车到长安街西延线也就500米左右。东边不远就是永定河，生态环境不错，比较适合生活。龙湖打造，产品和物业是值得期待的。不过项目周边配套较缺乏，需等几年发展，目前只能依赖金安桥或上岸附近的生活配套。附近存在的高压线，虽然和揽境不相邻，但想必不少人也会介意，还是要考虑好。

整体来说，龙湖北辰揽境还算可以。妥妥的临铁房，加上5万多的价格，一站地的成熟配套，对于金融街、中关村等地上班的刚需客来说，是个合适的选择。

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