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松绑,还能救楼市多少次呢? - 凤凰网房产北京
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松绑,还能救楼市多少次呢?

地产情报站
2022-05-14 00:36

最近这段时间,给楼市松绑的城市之多,数都数不过来。

越到后面,松绑的手段就越高超。

就连一直是楼市调控排头兵的长沙也按捺不住,终于出台了松绑政策。长沙的松绑政策真的非常有意思,站长刚看到的时候,都呆了:

长沙已有房屋供作租赁住房后,将不纳入家庭住房套数计算。

换句话说,甭管你在长沙有几套房,只要你把房子租出去了,那你再买房的时候,就还能按首套房计算。

这条措施一出,其他松绑政策瞬间就显得逊色了。

长沙,这是有高人坐镇啊!

01

发展,土地财政高依赖

我国绝大多数城市在发展过程中都绕不开一件事——

卖地。

很多城市的财政收入,靠的都是卖地。尤其是中小城市,在招商引资上没有任何优势,人口被虹吸,除了卖地,当地ZF很难找到别的融资手段。

不要觉得穷地方才卖地,很多大城市也依赖卖地。

你知道2021年的“卖地第一城”是谁吗——杭州。杭州在2021年的土地出让金达到3132亿元,是当之无愧的卖地之王。

从2016年以来,杭州每年都是全国土地收入最多的城市,这项纪录已经持续了5年。

甚至有人感慨过,杭州的经济发展,全靠卖地收入。这样的 杭州,自然也保持着对土地财政的高依赖。 2021年,杭州的土地财政依赖度超过140%。

其他城市不是不想卖,只是卖地比不上杭州罢了。在全国这些城市中,真正做到低土地财政依赖度的,只有3个——

北京、上海、深圳。

可以说,在中国,绝大多数城市都绕不过土地财政这个坎儿。所以,在市场出现波动时,很多城市都会下意识地想要救市。

正因如此,土地财政也被很多人认为是推动房价上涨的“罪魁祸首”。

高层想过取代土地财政的法子吗?那肯定是想过的,伴随着城镇化的不断推进,房地产市场逐渐从增量转为存量,老百姓不可能一辈子都在买房子,ZF也不可能永远在卖地。

房地产税勉强能算是一个应对之策,但是时机不太好,本来都准备试点了,结果遇上了2021年的楼市大寒潮。

2021年楼市的情况,咱们都知道,房企爆雷,楼市陷入寒冬,房价下跌,民营房企融不到资,老百姓被形势吓得不敢买房,房企的资金状况进一步恶化。有些房企原本财务还过得去,被这么一折腾,也过不下去了。

房企过不下去了,地方的卖地收入自然跟着大幅减少。

在这样的态势下,房地产税不出意外地被“延缓”了。财政部有关负责人的说法是,“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。

房地产税被推迟的背后,藏着一个非常骨感的现实,那就是 现阶段的房地产税还很难取代土地财政的存在。

于是乎,浩浩荡荡的楼市松绑浪潮开始了。

02

楼市,花式松绑为卖房

在这一波楼市松绑浪潮中,二线城市是主力军。

很多二线城市都放下了面子,选择了票子,发布的松绑政策是一茬接一茬,从早期郑州的重启货币化棚改政策,到现在长沙的房屋出租不计入套数,策略不断上台阶。

现在松绑的城市,背后大多有高人坐镇,讲的就是一个喧宾夺主。

松绑政策花样频出的根本原因,是楼市缺乏活力, 用常规手段已经没办法刺激到死气沉沉的楼市了,所以必须不走寻常路。

在之前的文章 ( 《房子,终究要卖给有房子的人》 ) 中,站长讨论过这个话题,现在的楼市松绑政策,是准备把房子卖给那些有房的人,穷人已经不配参与到这场游戏里了。

一般来说,在一个地方持有多套房产的人,完全算是财务自由了——他们有钱,并且享受到了房产升值带来的好处,因此,他们通常都是房地产市场的忠实拥趸。

这些人以前被老百姓叫做炒房客,但现在,他们已然成为楼市的“希望”。

但炒房客不是傻子,正所谓买涨不买跌, 在楼市下行之际,谁也不能保证自己能够顺利“抄底”楼市, 而不是买在半山腰。

所以这段时间是政策和市场在拉扯,政策想要把市场拉起来,但是市场不买账。

大部分人都不敢买房了,今年前4个月百强房企的销量跟去年同期相比,完全不可同日而语。

僵持之下,房企扛不住了,爆雷节奏无法止歇。

就在泰禾老板黄其森进去之后,多个建行系高管被查,短短1个月已经落马4个。

在外边的老板也不好过,且不说恒大许家印在那里嚷嚷着“没有销量就不能还债”,就连大名鼎鼎的“白衣骑士”孙宏斌,也没钱了。

5月10日,融创发布公告,称孙宏斌为一笔40亿元的债券提供连带担保——孙老板把自己都搭进去了。

5月12日,融创官宣4笔美元债出现利息违约,向债权人致歉。

率先爆雷的泰禾、恒大,现在还在跟业主扯皮,融创一旦一起沦陷,那绝不是儿戏——开发商一倒下,剩下的必然是一地烂尾楼了,还有数不清的烂账。

现在的楼市松绑政策,光讲怎么松绑、怎么吸引人来买,怎么就不想想,烂尾楼的问题该怎么解决呢?

就拿松绑的城市长沙来说,烂尾楼的数量在全国都是名列前茅。除了长沙以外,郑州、重庆、昆明等城市也是烂尾楼的高发地。

人生不如意十之八九,而在买房这件事上,最倒霉的莫过于买到烂尾楼——房没了,房贷还得接着还。

03

结语

你发现了吗?现在的楼市已经陷入了一个恶性循环中。

楼市繁荣的周期越来越短,很多城市出现去化缓慢的问题。房子越修越多,为了去库存,很多城市开始救市,就这样无休止地循环。

在这个过程中,房价不断上涨,居民收入普遍跟不上房价上扬,最终年轻人的结婚率、生育率受到影响,如今出生率下降带来的影响已经逐步显现出来。

尽管很多人觉得自家房子还不够大、不够多,但我国的人均住房率其实是很高的,一个城市小孩出生下来,父母有一套房,爷爷奶奶有一套房,外公外婆有一套房,算下来就是3套房。

现在我国的城镇化率已经达到64.72%,增速不断放缓。像过去那样大面积的人口流动,以后怕是很难再出现了,结果也是显而易见的——大多数城市的人口流入增量都会减少。

在这样的情况下,楼市,还能被政策拉动吗?

又或者说,政策,还能救楼市多少次呢?

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标签: 政策 楼市政策 救市 【责编】 解芳璇
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