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天啊,这两个城市真把外地人当冤大头了! - 凤凰网房产北京
杭州和长沙。一个是著名的炒房之都,除了深圳,没人敢在它面前称老大。一个是房住不炒的优等生,深圳在它面前都要称小弟。就是这么两个城市。他们先后都出了“救市”新政 -来自凤凰新闻客户端
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天啊,这两个城市真把外地人当冤大头了!

米宅
2022-05-29 10:43

1

这两个城市是杭州和长沙。

一个是著名的炒房之都,除了深圳,没人敢在它面前称老大。

一个是房住不炒的优等生,深圳在它面前都要称小弟。

就是这么两个城市。

他们先后都出了“救市”新政。看完他们的内容,真的男默女泪,果然名不虚传,难怪都是各自领域的翘楚啊。

先看杭州,它的核心内容是:

这里面最重磅的就是第一点,直白一点就是落户可以直接买二手房,但不能

买新房

总结一下,就是杭州本地人买不动了,开始面向全国吸引接盘侠了。

为什么这么说呢?我们先看目前杭州的市场情况是怎样的?

杭州目前的市场情况是二手房库存高达17万套,也有说22万套,全国第一,17也好,22万也罢,总之杭州二手房成交套数已经连续8个月不足4000套。

对比去年月均10000套的成交量,成交量同比大跌250%。可以说二手房市场很低迷,就连曾经万人摇的红盘在交房之后价格也开始溃败了。

那么二手房成交不行,价格持续下调之后,曾经的倒挂红利就越来越虚了,所以杭州人摇新盘的动力不足了。

比如4月杭州有31个楼盘推盘,只有3个触发社保排序,剩下的有16个惨遭流摇。

还有就是过去四年杭州年年都是全国卖地第一的城市,这么多新地,就导致倒挂红盘也太多了。

再好的东西,只要一多,就不值钱了。

比如奥体的SKP抢完了,后面还有滨江的3号、6号地块;

未来科技城的杭珹未来中心卖完,后面还有138号地块;

城北万象城之后,还有万科 绿城的“勾庄四子”等等。

所以现在就是一边是二手房降价也卖不掉,倒挂红利都成了笑话,另一边限价新盘源源不断,去化不行了。

而更严峻的还在后面,今年杭州至少有130多个小区交付,预计会有小十万套二手房。

这些房子投资和自住的比例大约是5:5,也就说至少有一半交房了就想卖的。

对已经有22万挂牌的杭州二手房市场,这一批房要是释放出来,目前价格踩踏的惨状只会更严峻。

2

怎么办呢?

于是就有了5月17号的杭州这个政策,喊全国人民去杭州接盘高价二手房,然后释放杭州本地购买力去摇限价红利。

那么杭州为什么要这么做呢?直接放开新房二手不就行了吗?

不行。

如果允许外地人一落户就能摇限价红盘,杭州楼市能一下子飚起来,别说万人摇了,十万人摇都不是不可能。

为什么呢?

首先,当然是杭州这个城市确实很行。

其次,也是最重要的,因为杭州调控自带鼓风机!

杭州是一个在调控方面从不对自己下狠手的城市,每一次都为下一轮抢房留余地。它独创的“限价”体系以及背后的摇号政策,成为杭州房价上涨动力。

在杭州的限价体系中,新限价地比老限价地楼面价高。

所以,限价地价格上涨以后,带动了周边二手房价格的上涨。

二手房的价格上涨以后,一二手倒挂,又带动大家去抢新房,这就形成了一个一直推动房价往上涨的循环。

最终,给市场一个心理预期的暗示,摇到就赚到的!

我有一个大学同学是杭州的,他就参加了著名的远洋西溪公馆“6万摇”,他说毛坯均价只有2.8万/平米,周边小区均价3.5万~4万/平米。以90平米计算,摇到最少能“赚”60万 。

所以限价就是杭州万人摇的发动机。

这样做的好处是什么呢?

在过去4年,无论杭州楼市如何转冷,都不影响杭州土地市场总成交金额创历史新高。特别是2020年,深圳土地出让金只有杭州的五分之一,北京只有二分之一,上海也远远被抛在杭州后面。

所以这次新政表面看是“救二手房”,其实根本目的是在保土拍。

这里面的逻辑是这样的:

杭州打新热的原因就是 一二手房价格倒挂,如果二手房房价持续下跌,没有倒挂红利,打新就不热。打新不热,土拍自然也不会热,地价也不能上涨了。

所以想要保土拍,二手房不能降价,还要涨价

可是杭州本地人快炒的习惯养成了

打新赚差价多简单啊。除非自住的、刚需的、运气实在太差的,怎么摇都摇不住的,被逼着的没办法的采取高价接盘二手房,否则谁买谁是大傻子吧。

所以杭州的二手房只能由外地人去接盘。

如果你问我,要不要去杭州接高价盘呢?

我的建议是,让你接盘的目的都这么明确了,你还要去。是不是找虐?!

杭州放开二手房本质和上海、南京等放开超远郊新区的限购一样,本质就是叫你去填坑的。

在调控的市场里,只有抢的才值得买。

另外有朋友会说,你懂什么,杭州这叫会城市运营。在这次限价、倒挂、土拍的游戏中,是双赢的。通过限价让利给买房人,然后市场火热,地价上涨。这有什么不好的,非要像某些城市,房价几年不涨,市场半死不活,土地财政一塌糊涂才行吗? 杭州的老百姓还能跟着享受城市发展的红利不好吗?

并不是不好,而是太过了。

在过去的三四年中,因为限价导致的倒挂红利,杭州本地人基本上都在炒房,炒概念,万人摇号现象此起彼伏,到处都是浮躁的气息。

杭州一定是有价值的,但杭州市政府太过于依赖土地财政,杭州老百姓太过于依赖炒房,这个城市的房地产市场也一定是有问题的。

杭州的房价已经连涨6年了,总该停下来蓄蓄力了。

截至到2021年12月,杭州住户贷款余额已经从2016年末的7801亿飙升至2021年底的22648亿。

什么意思呢?如果按5%的利率算,杭州人每年光交利息就要1132亿。

但,杭州市场会冷吗? 不知道。

一方面是因为限价。另一方面就是杭州太会炒作了。

这个城市本身也是巨大的风口。在吃透电商红利之后,现在又遇上了短视频和直播的红利,杭州楼市有太多的概念可讲,每一个单拎出来都够房价高潮一番。

在2021年之前,在杭州大专生即可落户,抢人全国第一。

这个城市还有一条阿里定律:阿里所到之处,房价就要翻倍。在阿里规范化之后,很多不该他做的业务,他会退出。很多不该他赚的钱,他也会拿出来。一定程度会影响到杭州房价疯狂上涨的动力。

但这个城市永远不缺热点,不缺行情,哪怕没有也会炒作出来。

所以作为外地人你会去杭州接盘高价二手房吗?

你先别急着的回答。看完长沙的调控你再回答?

3

和杭州截然相反,但同样让人叹为观止。

和杭州调控不舍得对自己下狠手不一样,长沙是非常舍得的。先看几条感受一下:

1、长沙商品住房须取得不动产权属证书满4年才可交易;

2、长沙购买第二套房,必须在首套房拿证满4年后;

3、长沙个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税;

4、非长沙市户籍家庭在本市稳定就业且无住房的,须正常缴纳24个月社保。

就是这样一座城市,号称“让炒房客有去无回的城市”,却被很多炒房客都盯着,为啥?

和杭州一样,这也是一座限价红利爆棚的城市。

2018、2019年,全城限价9000多,这在二线城市里,绝对是王炸的存在。

不过这两年随着限价价格不断上调,限价红利就没那么明显了。再加上自2017年长沙出台史上最强调控以来,层层加码,把外地人像防贼一样防在外面,把本地人像巨婴一样圈在里面。这样好不好呢?

看下面这张图。长沙停工、延期交付的问题项目全国第一。

怎么办呢?

5月11日,长沙发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》关键两点:

1、将存量房盘活供作租赁住房,运营年限不低于10年;

2、盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算;

啥意思呢?直白一点就是锁定原有房子10年租赁换购房资格。

同样是被限价限出红利的城市。长沙的做法很自我,只对自己人下手。

大家可以代入的想一下,把你的房子锁十年,你愿意不?

长沙为什么要放松限购呢?市场不好,土拍不行,地方政府扛不住了。

既然不太好,如果你是购房者,你为啥要锁定自己的一套房,去买房?

这个问题估计长沙的朋友们想的也是脑仁疼吧。

好了,杭州、长沙两个城市的新政背后的逻辑都给你讲清楚了。

一个喊你高价接盘,落户就能买,只对外地人下手;一个喊你自宫救市,对自己人下手,外地人你没资格。

如果让你选一个,你选谁?


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标签: 长沙 杭州 楼市 【责编】 于子伊(PO431)
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