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凰家探地|握手三四环、均价8万+，丰台吹响“豪宅奏鸣曲”

再过半个月，北京第三批集中土拍将正式开场，18宗宅地、超471亿的起始价，冷冰冰的数字却诉说着这场土拍的热闹。

这次土拍，城六区的丰台和海淀可谓占尽风头。西北旺3宗宅地，让海淀继续保持“网红”趋势；造甲村等4宗宅地，则让丰台成为名副其实的供地大户。三四环沿线的好地段，表明着丰台的积极态度。8万+的销售指导价，预示未来南城将上演一场新的“豪门戏码”。

北京三批次集中土拍中丰台4地块

作为三批次土拍中最靠近城区的宅地，丰台4宗地块地段优势有几何？周边配套怎样？能否撑得起8万+甚至10万+的销售指导价呢？近日，凤凰网房产实地走访，跟随我们一起看看地块究竟如何？

曾经地王的邻居——造甲村地块

地铁10号线丰台站c1口出来，往南走不到400米，就是将要上拍的造甲村地块。

在规划文件上，它的全称是丰台区地铁九号线花乡站造甲村土地一级开发项FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地块，不过它距离地铁9号线最近一站是丰台南路站，大约1公里。该地块起始价33.3亿元，建筑控制规模55500平方米，容积率2.4，销售指导价为10.6万/㎡。从地块属性上看比较纯粹，纯住宅无其他配建，在居住品质与舒适度上，更胜一筹。

地块位于西三环和西四环之间，与丰台火车站和10号线丰台站只有一个红绿灯的距离，交通出行比较便利。与丽泽商务区、总部基地的直线距离约2公里，车程10分钟左右。

丰台火车站

地块生活配套目前主要依赖于东侧三环新城等小区底商，及丰台南路附近的商业。周边的医疗资源还不错，2公里范围内有天坛医院新院区、307医院和丰台医院。附近的大型商业有丽泽天街、丰台万达、花乡奥莱等，车程基本都在12分钟左右。虽然北京小学丰台(万年花城分校)、首经贸附属中小学、丰台五小等在其附近，不过能否上，还需依丰台区相关入学政策。

就目前城市界面看，地块东北和西南区域是两个样貌。东北区域较为成熟，除了新建城的丰台火车站，还有万年花城、三环新城等次新小区，底商也较为丰富。而在地块北侧和东南侧，多为老破小和回迁房，环境略杂乱。

地块所在的西南三环丰台区域，也是近年豪宅频发之地。一度地王聚集，2013年，懋源夏家胡同地王诞生，开发的懋源璟岳目前网签价约12万/㎡；2015年，葛洲坝樊家村地块，成为北京新一届单价“地王”。而后开发的葛洲坝北京中国府，总价2750万/套起，目前在售多为别墅产品。

近两年新上的豪宅产品，也是各有千秋，懋源新推的煜泽台等三个项目，涵盖叠拼和平层产品，销售指导价10.6万/㎡，总价2000万+/套；地块南西南侧600米外的中海甲叁號院，售价约12.5万/㎡左右，这是中海在京的首个藏峰系产品，曾因玻璃幕墙和曲面造型的高颜值，在北京市场刮起一阵旋风。而即将上拍的这宗造甲村地块，销售指导价10.6万/㎡，相较于地块周边在售新房，优势会有。

地块周边二手房市场，老破小均价一般在5.5万/㎡左右，次新房均价在7万/㎡上下。大社区万年花城价格从7万-8.9万/㎡不等，三环新城约6.5万/㎡左右，最贵的当属懋源钓云台，二手价在11.2万/㎡。

位置可以，价钱不算很高，配套也还成熟，造甲村地块整体来看不错，不过紧挨着新建成的丰台站，以后人流量多了，居住体验多少有点受影响。

待整容的大红门地块

南四环的大红门板块，这次贡献了2宗宅地：大红门棚改FT00-0516-0004地块和0008地块。

两地块东西相邻，属性上是纯住宅地块，除了个别机构养老等设施外，没有其他多余配建。容积率分别是2.4和2.6，差别不大。因为是“兄弟”地块，在销售指导价上没有差别，均为9.5万/㎡。出身曾经的批发市场，大红门地块开出近10万/㎡的价格，难道是四环给的勇气？

地块南侧400米外即为南四环，东侧200米外是南苑路，加上附近的8号线大红门南站，去国贸、金融街还是总部基地都很方便。交通利好外，四环的“环线优势”在这并未有多少体现。

荒凉与破旧，是大红门地块留给凤凰网房产的最深印象。北京木材厂和建欣苑住宅区是它的邻居，马路上人车不多，底商也可以忽略不计。地块南侧即是大红门环卫所，异味自然避免不了。老破小以及不知何时拆的大片“城中村”是这个片区的主角，可以想象未来多年，大红门的豪宅精英们都避免不了与这些作伴。豪宅的价格，刚需的环境，多少有点不搭。

地块配套基本依赖西边角门东板块的商业、医院等。地块南侧虽然有集美家居，但这非日常所需，对生活加持不大。板块内基本没新房，最近的当属石榴庄的鲁能钓鱼台美高梅别墅和旧宫的中海兴叁號院，一个是约5000万/套的别墅，一个是均价7.3万/㎡的高层，和9.5万/㎡的大红门地块似乎不成竞品。

多年未出新地的大红门，此次上新两宗，也能看出丰台对它的期待。不过生活配套一般，学校可以忽略不计，脏乱差的标签未有改变，单价近10万/㎡的大红门项目，未来又能否得到购房者青睐呢？此外，板块内还有1宅地+1教育用地待推出，或许有了房企的加入，大红门的未来还是可以期待的吧。

和公园做邻居的槐新地块

单以环线来说，南四环外的槐新地块，位置最不占优势。

但“容貌”和配套却是最好的。地块形状比较规整，四周道路均已开通。一路之隔即是万达广场，500米外还有大悦春风里，购物逛街还是日常所需都能满足。

围墙内即地块

绕过万达广场即是新宫地铁站，大约500米的距离，19号线和4号线在这里换乘。直线距离2公里外是京开高速和南四环，在这里无论是开车还是乘坐公共交通，出行都很方便。而最大的优势则当属生态环境，周围两公里范围内拥有槐新公园、南苑湿地公园等七个公园，且南苑森林湿地公园还在扩建中，居住在此，环境可不是一般的好。不过，在学校资源上，和丰台大多数板块一样，略显不足。

根据规划，该地块容积率2.2，控高45米，未来也将被建成高层住宅。价格上来说，槐新地块还比较不错，销指导价为8.3万/㎡。周边在售新房不多，一个是新宫地铁站南侧的天悦壹号·壹品墅，220-340㎡户型在售，总价1800万/套起，单价约8.2万/㎡；一个是泰禾金府大院3居-5居在售，3000万元/套起，今年前8月的网签单价在7万+。

二手房市场来说，可比性不大。周边小区大多是安置房、经济适用房、共有产权房等政策性住房，二手价基本在5.5万/㎡左右。较高的天悦壹号和泰禾金府大院，二手价在9万/㎡上下，与之相比，8.3万/㎡的新地块，优势不小。想要在南城置业的朋友，后续可以考虑。

一周之后，丰台这4宗地将迎来各自的决策者。“幸运儿”会是谁？它又会给北京市场带来什么样的作品？让我们拭目以待吧。

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