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买房避雷指南 - 凤凰网房产北京
导读壹||周成和大部分的燕郊投资客显然低估了燕郊对北京的依附,限购后,来自北京楼市的外溢需求被切断,光靠燕郊50多万户籍人口,显然没办法撑起一个3万元房价的市场,更何况,多数燕郊户籍人口都是买房带来的 -来自凤凰新闻客户端
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买房避雷指南

经济观察报
2022-10-06 08:53

导读

壹 ||周成和大部分的燕郊投资客显然低估了燕郊对北京的依附,限购后,来自北京楼市的外溢需求被切断,光靠燕郊50多万户籍人口,显然没办法撑起一个3万元房价的市场,更何况,多数燕郊户籍人口都是买房带来的。

贰 ||周成决定在国庆假期期间把北京的房子定下来,然后着手卖燕郊的房子,“那边定下来,这边马上就和中介交代,只要能卖出去,价格多少都能接受,不纠结了,越纠结,损失越大”。

叁 || 对资深房地产投资客来说,有“宁做凤尾,不做鸡头”的不成文标准,即买房宁可选在一线城市最为边缘的郊区,也不要选择四五线城市的中心。

盯着电脑屏幕上的法拍房名单,周成心里一阵阵发紧,他后悔没有在合适的时间点把手中的房子割肉套现,时至今日, 与高峰期相比,他的两套房子价格已经缩水了一半左右。

周成在和北京只有一河之隔的河北燕郊生活超过十年,他在北京有一套“老破小”,在燕郊有两套房子。他一直的梦想是在北京有个像燕郊一样的大房子。从去年开始,他就在北京物色新房。

他在北京的那套房,虽然单价较高,但是面积小,无法达到新房子的首付,想要在北京换上大房子,必须卖掉燕郊的房子,但燕郊冷淡的成交和惨不忍睹的房价,让他感觉到无力又无奈。

两套房子挂出去半年多了,由于市场和价格原因,一直没有卖出去,“2017年在燕郊买第二套,全款接近400万了,比平谷顺义都高”,周成说,如果当时在北京郊区买了,也不会掉坑里。

周成“掉坑”五年后,燕郊的房价从高点的3万元/平方米下跌至目前的1.5万元/平方米左右;他曾经在北京平谷马坊看过的一个项目,价格从原来的1万元/平方米出头涨到了目前的2.5万元/平方米。

对周成这类购房者而言,“买对”房子,无疑是一件关系到下半生幸福指数的事情,今年以来,由于房地产市场下行、房企普遍发生流动性风险、业主断贷等一系列事件影响,购房者面对的雷区也越来越多,一旦踩雷,轻则资产缩水、变现置换困难;重则项目烂尾,钱房两空。如何用几代人的血汗钱买到一套既可以“保交付”,又能保值升值的房子,无疑是每一个购房者不得不面对的难题。

掉入雷区

2008年,刚参加了一年工作的周成,在燕郊以10万元首付买下了一套小两居,那个时候虽然收入不多,好在月供只有1000元左右,他并没有太大压力。2008年房子交付后,他就开始了跨城生活。

“那时经常出差跑业务,所以住在燕郊也没感觉不方便”,周成说,这一住就是三年,2011年,燕郊新楼盘开始多了起来,周成卖掉了原来的房子,置换了一套更大的两居室,“当时房价已经到了八千左右,原来那套买的时候四千多”。

此后,周成在燕郊结婚、生子,事业也越做越好,“2016年,燕郊楼市就有点失控的感觉,房价基本一个月涨一千,感觉风险比较大了”,周成说,身边越来越多在北京工作的人到燕郊买房子。

由于楼市上行,一部分早期在燕郊买房的人,开始利用2016年前后的那一波行情将房产置换到北京,周成也不例外,不一样的是,他在北京买了一套房子,但没有卖掉燕郊的房子,“房子一天一个价,所以一直没有卖”。

北京的房子距离周成上班的地方不远,是一套年代比较久的二手房,周成礼拜一到礼拜四住在北京,礼拜五下班回到燕郊,寒暑假,妻子和孩子也一块到北京居住。那段时间周成的事业风生水起,他也踌躇满志。

2017年北京加强调控后,周成一度考虑将燕郊的房子卖了,一家人搬到北京生活,“都开始给孩子找学校了,但最终因为各种原因没有实现,如果那个时候干脆点,就好了”,直到今天,周成说起来还有遗憾。

当时影响周成判断的一个主要原因是,由于北京抬高了购房门槛,价格会出现松动,而这部分被限制的需求将外溢到周边卫星城,燕郊距离北京市中心只有30公里,必然会成为首选置业地,因而价格也会继续上涨。

“当时燕郊的房价三万五,通州是五六万,大家都说通州的房价要超10万元,燕郊房价起码得四五万”,周成说,当时顺义的房价三四万,平谷只有一万出头,“人们也没觉得不正常,就觉得燕郊应该比平谷贵”。

北京调控两个月后,燕郊等河北地区也限购了。限购前,周成在燕郊买下了第二套房子,几乎赶在燕郊房价的最高点,“两套房子在一个小区,第一套8000多元/平方米,第二套3.3万元/平方米”。

燕郊刚限购时,周成一度窃喜,“觉得燕郊只有那么多房子,限购等于锁盘,距离北京这么近的、交通这么方便的只有燕郊,所以价格只有涨没有跌,没有人会觉得燕郊房价会跌”。

周成和大部分的燕郊投资客显然低估了燕郊对北京的依附,限购后,来自北京楼市的外溢需求被切断,光靠燕郊50多万户籍人口,显然没办法撑起一个3万元房价的市场,更何况,多数燕郊户籍人口都是买房带来的。

燕郊限购后,交易量大幅萎缩,到了2017年底,价格也开始出现松动,尤其是高杠杆炒房客溃退,燕郊的房价很快从高峰滑落,截至目前,周成所在小区的市场价维持在1.5万元/平方米左右。

燕郊房价的下跌,让周成在北京住大房子的梦想越发遥远。周成一度打算辞掉北京的工作,回到燕郊工作和生活,“反正有两套房子,都在一个小区,以后父母过来也方便照顾,北京房子租出去也能有不少收入”。

割肉

但突如其来的疫情打破了一切,尤其是今年以来,由于疫情防控需要,周成很长一段时间无法回到燕郊与家人团聚;有时候回到燕郊,又无法回到北京工作,加上生意越来越难做,更坚定了他在北京换房的决定。

但周成在北京的房子由于总价不高,距离首付还有200多万元的缺口,只能卖掉燕郊的房子才能筹够首付款,“首付比较高,月供压力相对小些,主要是燕郊房子卖不掉”。

2017年入手的第二套三居室,买入的时候,加上税费总价接近400万元。按照现在的市场行情,他挂出的价格是170万元,半年多了,只有10来个看房的,基本都没有到谈价格的步骤。

中介告诉周成,想要卖出去,就要舍得割肉,如果把价格放到150万元左右,更容易成交一些,但周成有所不甘。

没事的时候,周成就关注燕郊以及他所在小区的房价,一是看中介的成交价,多年倒腾房子,他结识了几名中介人员,能够及时获取市场信息;二是关注法拍房价格,法拍房价格一定代表房价的底线。

今年以来,周成所在小区上线的法拍房有七八套,其中成交的有四五套,“年初起拍价在1.3万元/平方米左右,最终成交在1.4万元-1.5万元/平方米左右,但最近的起拍价在1.1万元/平方米左右,成交价降到1.3万元/平方米左右”。

这一情况并不止于燕郊,同为北三县的大厂和香河也面临着同样的尴尬,香河某知名项目,高峰期价格超过2万元/平方米,目前市场价在7000元/平方米左右,“法拍房的起拍价都在5000元/平方米左右”。

每次看法拍房的情况,都让周成背后一阵阵发凉,如果这一情况持续下去,他所在小区的房价不排除进一步下探的可能,“所以,又到了做决断的时候了,上一次没有选对,起码错过了十年的人生”。

因为孩子还在燕郊上学,燕郊的两居室还要保留下来,三居如果能卖150万元,距离北京的备选房子首付还有六七十万元的差价,“看过几个项目,基本首付都能缓个半年左右,还有时间筹钱”。

周成说,如果2017年没有选择燕郊,而是选择了顺义或者平谷,现在在北京换房会更轻松,“那个时候不到400万元的房子,到现在起码能卖出700万元到800万元,加上手里的现金,首付根本不是问题”。

“大家买房都说区位、区位、区位,从距离上来说,燕郊就是比顺义和平谷好,但实际上搞错了顺序”,周成说,正常情况下,应该选城市,然后再去选区位,他错就错在选了区位,才去选的城市。

周成决定在国庆假期期间把北京的房子定下来,然后着手卖燕郊的房子,“那边定下来,这边马上就和中介交代,只要能卖出去,价格多少都能接受,不纠结了,越纠结,损失越大”。

在刚刚结束的北京第三次集中土拍上,首次出现了指导价10万元/平方米的土地,在周成看来,现在的指导价就是未来的市场价,“而且北京教育、医疗、交通等所有配套,都远远好于燕郊,这也是燕郊房价跑不过平谷的根源”。

避雷

从置业角度来说,如果在全国范围购房的话,首选的是都市圈,长三角、珠三角、京津冀等都市圈的经济、产业及配套等方面都不同,选择在哪个都市圈生活、工作,显然是一个比较重要的决定。

确定好了都市圈,其次选择的是城市,从城市能级来看,首选是都市圈的核心城市,长三角的上海、杭州,珠三角的深圳和广州,京津冀的北京。核心城市是一个都市圈的资源聚集地,具备更广阔的发展空间。

对资深房地产投资客来说,有“宁做凤尾,不做鸡头”的不成文标准,即买房宁可选在一线城市最为边缘的郊区,也不要选择四五线城市的中心。

同一座城市,中心城区和郊区在各方面的配套有天壤之别,北京五环内的房子和平谷的房子不在一个级别上;同样,上海内环的价值也远远高于临港等区域。

燕郊作为北京的卫星城,在距离上有天然的优势,但由于行政区划不同,两地不仅仅是物理距离上的差距,更是河北和北京两个省市的差异。在同样价格的情况下,高能级城市的优势总会显现。

当确定在某个城市的某个区域购房时,相关的配套格外重要,无论是一二线城市,还是三四线城市,教育是其中最为关键的核心配套,没有之一,同一个小区,不同学区,房价可以有20%甚至更高的差距。

实际上,一些能级不高的城市中,配套的教育资源已经成为当地房价的天花板,相反, 缺乏优质教育资源的小区,房产价值支撑力度也缺失很多。

当然,教育资源不是唯一的因素,优质的产业资源、便利的交通、高收入群体规模等因素,也是支撑一个区域房地产市场的主要力量,但往往这些资源也容易吸引优质的教育资源在该区域落地。

在当下,新房项目的开发商背景也是需要关注的指标之一,尤其是在当前民营房企流动性紧张、项目交付延期的背景下,买到的房子能否顺利交付才是根本,一旦项目无法按期交付,其他因素很难发挥作用。

开发商出现流动性风险并不意味着项目一定会延期交付,一些预售资金监管较为严格、市场交易活跃的城市,虽然母公司房企爆雷,但并不影响项目的顺利交付,比如上海、深圳、北京及杭州等城市,项目停工的情况相对较少。

同一个区位、同等配套,价格也会千差万别,原因就在于房屋品质,以周成的北京房子为例,作为“老破小”的典型,比周边新小区的价格低了20%左右,建筑质量、小区绿化、物业服务,往往也是决定房产价值的主要因素。

在房地产上行的年代,部分开发商为了提升开发项目的溢价,每年会从开发业务中拿出一部分资金,用来支持存量小区配套的改善升级,获得老业主的认可,一定程度上也会吸引更多购房者,促进新盘去化。

周成说,随着经过燕郊的北京22号地铁线建设以及京津冀协同发展的日渐深入,燕郊的房价早晚有一天能涨回来,但是他等不及了,“上一波已经错过了,这一波不想再错过了,否则就没有机会了”。

由于孩子还在燕郊上学,即便在北京换了房子,周成注定还得继续维持跨城生活,“现在确实比我刚来的时候方便了,那时去北京只有一条道,现在已经四通八达了,等地铁通了,就更方便了”。


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标签: 京津冀 燕郊 【责编】 王秀敏(PO001)
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