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李宇嘉:供需两端齐头并进,促进楼市良性循环 - 凤凰网房产北京
根据中指院监测的数据,2022年国庆假期期间(10月1日-10月7日),重点监测的全国21个城市新建商品住宅成交面积为66.93万平方米,相较2021年国庆假期下降了37.7%。部分城市在去年同期低基数下同比出现增长,但整体成交降幅仍较大 -来自凤凰新闻客户端
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李宇嘉:供需两端齐头并进,促进楼市良性循环

21世纪经济报道
2022-10-13 07:11

根据中指院监测的数据,2022年国庆假期期间(10月1日-10月7日),重点监测的全国21个城市新建商品住宅成交面积为66.93万平方米,相较2021年国庆假期下降了37.7%。部分城市在去年同期低基数下同比出现增长,但整体成交降幅仍较大。考虑到网签数据具有一定滞后性,结合企业反馈及认购情况来看,部分城市国庆黄金周楼市出现一定的恢复。

比如,据南京网上房地产数据,国庆7天南京新房住宅共认购1786套,比2021年同期969套的认购接近翻倍;9月26日-10月2日,重庆新房成交12.39万平米、1069套,环比上周增长27.7%,8月份以来周均成交首次突破“十万平米”;另外,即便黄金周期间交易下降的城市,其中心区面向改善的新盘、外围面向刚需的新盘,只要价格明显优惠,也能获得不错的销量。

调研显示,目前市场需求有新变化:一是新盘访客量、看房频次明显增加,但“下定(定金)”较犹豫;二是城市外围项目面向首次置业的刚需群体,价格整体在下降,但去化率较低(在30%左右),中心区项目面向改善和换房群体,价格较高、有的还在涨价,但去化率较高(多在50%以上);三是但凡价格能定在周边二手房价以下的新盘,都能获得不错的去化。

这说明,一方面城市外围区域供应量大,而刚需群体受疫情冲击、工作和收入稳定性下降等,买房积极性受挫;另一方面,城市房价水平整体较高,加上预期房价下降,“等等看”的心态明显。在供给端,黄金周期间房企营销非常积极,城市外围项目打折力度比较大,珠三角一些地区低至7-8折;还有免成本首付分期,全渠道转介(中介费率高达10个点)以促进去化等。

国庆假期前两天,稳定市场预期和提振需求的政策密集释放,房价持续下跌的城市下调或取消了首套房贷利率下限,“卖一买一”的换房需求免除了个人所得税,首套个人住房公积金贷款利率下降0.15个百分点。坚持“一城一策”主基调的同时,国家部委罕见地密集出牌,在需求端对症下药,释放积极信号,目的就是“降成本”、疏通市场流通环节,助力稳楼市。

笔者认为,由于商品房市场仍处于下调进程中,房价还在下跌,预期也较为疲弱,而疫情因素、“保交楼”进入攻坚期,风险继续释放等,仍在持续冲击需求端,今年国庆假期期间商品房市场继续下行在情理之中,近期政策纾困也难以短期见效。值得注意的是,据Wind统计,刚刚过去的9月,30大城市新房成交环比增长6.73%,其中一线、二线和三四线分别增长17.31%、0.60%、9.03%;同比方面,30大城市新房交易跌幅连续两个月收窄。

同时,贝壳的数据显示,今年国庆假期期间,全国50个城市二手住房成交套数同比增长约54%,较2020年同期增长约3%。分城市来看,50城中90%的城市二手房成交量同比增长,其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的2倍。这说明,购房者对期房接受度下降的情况下,加上买家对二手房的议价空间提升,很多需求转向二手住房。

总的来看,刚性和改善型购房需求仍旧存在,但有两个问题:一是供需错配。有的购房者认为新房价格尽管有所下降,但还是偏高,首付或月供超过承受能力,期待利率再次下降;有的购房者认为供应的区位不理想,外围区域公共设施配套不到位,通勤成本高,有的担心新房难以交付;二是预期不振,主要是担心房价继续下跌,或者对未来房地产市场整体较为悲观。

在坚持“房住不炒”的前提下,通过供需两端精细化的政策设计,积极降低门槛、降低成本、疏通环节,支持刚需和改善型需求,已经成为近期楼市调控的主基调。首当其冲的就是,消除供给端的冲击,随着专项借款、纾困基金开始在具体项目落地,银行等金融机构也顺势加大资金扶持,出险项目“保交楼”的进度全面提速,供给端冲击将开始消退。而在需求端,近期政策逐步开始精细化地对症下药,比如,广州推出的“带押过户”、北京推出的“连环单”并行处理等,都是针对“卖一买一”换房需求存在的痛点进行疏导、降低交易成本,推进新房和二手住房之间的良性循环、推进首次买房和换房的良性循环。

事实上,9月30日财政部、税务总局关于免除换房需求个人所得税的新政,其设计也很精细化、有针对性,意在促进市场良性循环。笔者认为,近期供给端“保交楼”全面发力,需求端精细化的纾困政策设计,再加上开发商的降价促销,提升“交付力”,供需两端齐头并进、相互促进,不仅能打通住房需求实现的堵点,还能降低交易成本和门槛,满足合理的住房需求。

多方政策叠加、精心设计并久久为功,市场探底并企稳的趋势就会逐渐浮现,主要城市新房交易量同比跌幅收窄,就是一个信号。稳定楼市,并不是要重回周期上涨,而是降低风险和过度冲击,并积极探索新模式,包括降低土地成本和依赖,推进租购并举和保租房,实现新市民安居,顺利转到新的模式。


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标签: 房地产 公积金 楼市 【责编】 冯媛媛
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