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从黑铁到精钢 地产淬火进行时

将钢加热到临界温度以上，保温一段时间，使之全部或部分奥氏体化，然后以大于临界冷却速度的冷速快冷到马氏体转变的起始温度以下进行性质转变的热处理工艺。

——淬火的原理

黑铁时代最早出自希腊神话。古代诗人赫西俄德说到人类世纪传说时曾慨叹道：“唉，假如我不是生在现今第五代的话，那该多好啊！因为现正是黑铁的世纪。

万科董事长郁亮先生引用了这一说法，作为行业中金句频出的大佬，这一次，郁亮不仅将当下房地产行业所处的时代定义为“黑铁时代”，还在演讲中提到2022年是万科“破釜沉舟、背水一战”的一年，“如何理解背水一战？就是要么死，要么活，没有中间状态。

回溯房改后超30年的中国房地产发展史，“黑铁时代“这一概念对应的是黄金、白银时代。后两者大概的时间线分别是1988年至2007年、2008年至2018年。这两个时间段，房地产业年化增长率分别达到10.3%和7.4%。2020年，房地产占GDP比值到达顶峰，7.34%。

2019年，在”房住不炒“提出的第三年，地产行业调整进入攻坚期。伴随着”三道红线“和各地一系列调控政策推出，这个支撑了中国6%GDP的庞然大物被甩手丢进了火炉中。

2021年，政策调控的波峰叠加疫情的波峰，激波效应落在房企上，顶出了恒大万亿危机；10月，粤系房企花样年美元债违约，让中国房地产的“雷”声传递到了海外投资者耳中。紧随其后，当代置业美元债违约，新力、蓝光……暴雷名单不断变长。

正是在这一年，房地产在GDP中的占比12年来首次出现下滑，比前一年降低了0.56pct。

有人说，房地产的此轮“劫数”是企业对国家调控决心的错误认知。也有分析认为，这是地产行业周期波动的正常后果。但大家的共识是，时代洪流是改变不了的，唯在微观层面是可以有所作为的。

落在房地产企业身上，那就是让自己的楼盘交付更准时一些、产品质量更好一些、现金流更稳一些、回款更快一些、口碑更好一些。唯有疾风之中方知草劲，烈火之中才见真金。

今年5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3 家民营房企被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持；5月19日，旭辉、新城也获得信用保护工具支持。5 月27 日，上交所为该5家民营房企组织召开公司债券投融资对接会。

有人在烈火中成为了时代的灰烬，有人在烈火中炼得真金，在淬火中更加坚硬。

2021年，一个概念在房地产行业开始流行，被人关注。

这个叫做“ESG”的海外舶来品其实50年前已经诞生，15年前进入了中国。但知道这两年才逐渐流行于房地产行业。而在它进到房地产评价体系之前，这个圈子被“规模论”牢牢掌控。

以销售额为门槛的排行榜既是此前这个行业评判优劣的标准，也成为金融机构决定敞开多大“钱袋子”的标尺。这与ESG兼顾企业经营、社会责任和环境保护的理念显然不同。前者是在人口和土地红利下催肥的花，而后者，则是车速不得不放慢的时候给自己上的安全带。

于是，“稳”成为2022年行业被提到最多的字：稳房价、稳地价、稳预期。过去的稳，是给狂奔的房地产套上缰绳，而如今的稳，则是给萎靡的房地产一点信心。这就和炼钢一样，过硬的钢易断，太软的也能撑不起高楼大厦。

因此，国家如何给这个行业淬火、企业如何给自身淬火，都是一门考研各自手艺和眼光的技术活。好在，我们的目标都是一致的——满足人们对美好生活的需求。

在此时代的大背景下，凤凰网房产基于地产企业这个微观层面，推出《真心英雄》系列评测，以“真金品牌”“真金企业”“真金楼盘”三大维度，全面解剖企业在当下的自我“淬火“。通过网络投票，遴选大众认可的品牌、企业和楼盘。

房地产，伴随中国改革开放成长的行业，也正随着中国经济产业的深度改革进行着自我重塑。过程是痛苦的，但只要活下来，谁说他们不也是英雄呢？

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