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76岁何焯辉叩响港交所大门，此前两度失利

时隔7个月空窗期后，终于有一家内地房企叩开了港交所资本市场的大门。

3月23日，嘉创房地产控股有限公司（以下简称“嘉创地产”）以介绍方式于香港联交所主板上市。嘉创地产的实控人是港商何焯辉，现年76岁。

但市场兴趣乏乏。当日，嘉创地产开盘价为1.76港元，到午盘跌至1.56港元。截至下午收盘，股价收于1.6港元，下跌11.11%，公司总市值8.09亿港元。

以介绍方式而非直接IPO（首次公开募股）方式上市，更是引发业内关注。一位企业人士评价称，介绍式上市只是企业股东将本身的旧股申请挂牌买卖，而不会发行新股，短时间内不能为公司带来新的资金流。

“介绍式上市一般是在市场行情不好，而企业急需上市改善自身流动性情况下采取的上市方式。上市后即使不融资，但股票能在交易所交易的情况下，股价和估值都会高很多；拿着股票在银行作抵押融资时，也会更有利；上市公司的信用和市场形象，也要远远好于非上市公司。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

此次采用介绍方式上市也是企业无奈之举。此前嘉创地产已两度递表，均遭遇失败，而介绍式上市的监管审批相对宽松。

仅7个项目的“蚁型”房企

嘉创地产是一家精品住宅物业开发商，在大湾区的东莞、惠州及佛山开发及销售住宅物业，由嘉利国际分拆上市。嘉利国际己于港交所上市逾25年，是一家主要从事五金塑料业务及电子专业代工业务的投资控股公司。

在本次上市前，嘉创地产为嘉利国际附属公司，持有比例为100%。分派及分拆完成后，嘉利国际不再持有嘉创地产股份，将由何焯辉家族直接控股。

2022年2月，嘉利国际发布公告称，将嘉创地产分拆后，将有更明确的业务重点及有效的资源分配，余下集团将专注于五金塑胶业务及电子专业代工业务，分拆集团将专注于房地产业务。

翻阅嘉创地产上市资料发现，这家房企规模极小，堪称“蚁型”，在港股上市房企中处于尾部位置。

嘉创地产的土地储备可谓匮乏。截至2022年12月31日，土地储备约25.96万平方米，其中已落成物业的可售面积约12.82万平方米，约1.31万平方米持作未来发展。这个规模甚至不足大房企单个项目的体量。

嘉创地产在手物业发展项目仅7个，其中包括5个已竣工项目、1个持作未来发展项目、1个持作投资项目，市场份额不足1%，且业务集中在东莞、惠州及佛山

“土地储备少意味着嘉创地产未来可售项目少，或面临无房可售的局面，经营规模难以进一步扩大，业绩变脸风险大增。”一位企业人士称。

嘉创地产的营业收入也很“迷你”。据上市文件，2019年～2021年财政年度，嘉创地产营业收入分别为4.82亿元、5.91亿元、7.76亿元，净利润分别为1.29亿元、1.61亿元、2.44亿元；2022年4月1日～9月30日，嘉创地产营业收入和净利润分别为4.73亿元、1.43亿元。

据Wind数据统计，2022年中报显示，港股申万房地产行业99家上市房企的营业收入平均值为159.83亿元，净利润平均值为10.27亿元。

就是这样一家规模很小的房企，对上市却有着执着的追求。

2022年2月，嘉利国际分拆房地产的消息传出。嘉利国际在公告中称，将嘉创地产分拆后，将有更明确的业务重点及有效的资源分配，余下集团将专注于五金塑胶业务及电子专业代工业务，而分拆集团将专注于房地产业务。同时，能增加分拆集团打入资本市场的机会并提高融资灵活性。

紧接着，嘉创地产开始着手上市事宜。2022年3月31日和11月25日，嘉创地产两度在港交所递表，但分别以逾期失效和未通过聆讯告终，直至2023年3月3日，嘉创地产宣布将以介绍方式上市。

毛利率亮眼但前景不明

这是一家典型的家族企业。何焯辉是嘉利国际董事会主席，也是嘉创地产掌舵人。

分拆完成后，嘉创地产的股份将由何焯辉家族（包括何焯辉、何宝珠夫妇和何伟汗，及何焯辉的兄弟何卓明）、董事何文忠、姚月凤、蔡玮轩等人以及公众股东持有。

资料显示，何焯辉出生于澳门，12岁时全家搬到香港。上世纪80年代，录像带大行其道，何焯辉捕捉到商机，于1980年创立嘉利国际，专注录像带的外壳生产。

随着业务扩大，嘉利国际开始涉足其他业务。1985年，嘉利国际在东莞凤岗投资建立了第一间厂房，这成为何焯辉涉足房地产业务的起点。

自2005年来，嘉利国际陆续试水主题景区等多元化业务，后因转型不利于2018年剥离了消费者及服务业务。2015年嘉利国际正式涉足房地产。

1996年在香港上市的嘉利国际，股价长期处于2港元/股以下。3月23日收盘时，嘉利国际股价仅0.95港元/股，总市值为19亿港元。对投资者而言，嘉利国际的制造业属性显然缺乏吸引力。

如今，嘉利国际将旗下地产板块嘉创地产分拆开来，独立上市。

在此次上市文件中，比较亮眼的数据是毛利率。2019年～2021年度、2022年上半年，嘉创地产的毛利率分别为72.4%、72.7%、75.7%、74.9%，均保持在70%以上。但这主要来自低廉的土地成本。

嘉创地产在上市文件中表示，公司毛利率普遍高于同行业的主要原因是，公司以往绝大部分交付项目为土地收购成本相对较低的城市更新项目，由于城市更新项目涉及较长的发展周期、资本压力较大、规划难度较高，与地方政府及现有住户进行商讨需付出较多，故土地收购成本通常相对较低。

未来，嘉创地产要扩张规模，势必要拿到更多的土地。随着拿地成本回升，高毛利率的优势将逐渐淡化。

不管是从销售规模还是土地储备规模看，嘉创地产的发展速度还是太慢了。且由于土地储备中多为城市更新项目，项目开发存在较大不确定性。

正如嘉创地产所言，城市更新项目通常涉及较长的开发周期、较大的资金压力、较高的规划难度，以及较多与当地政府及当地现有居民的谈判工作，相关准备工作存在较大的不确定性，可能影响该公司的业务营运及财务状况。

“上市首日嘉创地产股价即走低，说明市场投资者对其信心不足。未来，这种‘蚊型’房企股价走势如何及能否吸引投资者，还要看企业能否提炼出亮点和竞争优势，否则即便开盘时股价高也很难持续，未来融资能力也不容乐观。”柏文喜说。

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